文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮
香港一代商业传奇，恒基兆业创始人李兆基辞世了。
3 月 17 日，恒基兆业发布公告称，集团创始人李兆基于当日在家人陪伴下安详与世长辞，享年 97 岁。
李兆基，1928 年出生于广东顺德大良镇，因是家中第四子，故被人称为“ 四叔”。
生于战乱年代的李兆基，自称“ 无机会接受正统教育”，6 岁就在父李介甫开设的“ 天宝荣金铺” 和“ 永生银号” 学习做生意，经营黄金、汇兑及外币买卖，12 岁成为天宝荣金铺的头柜，15 岁独立掌管两处铺面。
年仅 20 岁，李兆基便带着一千元，独自南下香港，躲避战乱。
靠着年少十余年的经商经验，李兆基抓住了解放战争时内地财主跑到香港，催生的外汇兑换、黄金买卖热潮，从中赚到了第一桶金。随后，他又转行经营五金和进出口贸易，同样赚得盆满钵满。
见识过“ 钞票如同废纸一样” 的李兆基，深谙攥在手里的钞票再多，也只是浮财；加上 20 世纪 50 年代香港人口迅速膨胀，于是在 1958 年，他和冯景禧、郭德胜等 8 人联合组成永业公司，进军房地产行业。5 年后，他又与冯景禧、郭德胜单独组建了新鸿基公司。
香港一代商业传奇由此诞生了。
李兆基、冯景禧、郭德胜等人，首创“ 分层出售、十年分期付款” 方式，即按揭买房，改变了地产经营模式，所建楼宇生意火爆、销售一空。
但这只是开局。尽管李兆基被人称为“ 香港巴菲特”、“ 亚洲股神”，但他有三大创举，对国内房地产行业产生了深远影响。
“ 楼宇制造工厂”
新鸿基于 1972 年在港交所上市之后，李兆基创立了恒基兆业，当时持有 20 个楼宇，但仅用了几年时间楼宇数量便激增至超百个，秘诀在于大肆收购旧楼、拆建出售。
李兆基采用“ 以点带面” 的方式扩张土地储备，从收购一层旧楼到整栋，再到周边楼宇，到了后期即便价格昂贵同样舍本收购，整体拿地成本远低于公开市场竞投划算，“ 闷声发大财”。
这是“ 一元变八元” 理论的典型案例。
这套模式，其实就是早几年国内开发商常说的“ 一二级联动”，以旧改方式拿地开始孵化，合生、富力、奥园、佳兆业等深受港资开发商影响的粤系房企，十分偏爱这种模式。
大量收购的土地，就会衍生另一个问题：房子怎么快速卖出去?
李兆基再次创造了一个模式：以工业化方式经营地产业，把土地当成原料，楼宇为制成品，以标准化生产流程，缩短工期和降低成本，同时与数十家银行建立借贷关系。
恒基兆业，被人称为“ 楼宇制造工厂”。
这种经营理念，也就是行业常说的“ 快周期，高杠杆” 开发模式。
李兆基大量收购地皮、旧楼的策略，在香港经济腾飞时成为了大赢家，其在 1995 年至 1997 年连续三年登上 《福布斯》 富豪榜的华人首富、亚洲首富。
尽管李兆基自谦地说“ 尽得天时地利”，但这展示出过人的经商韬略。这一点也体现在，他顺着“ 改革开放” 春风布局内地市场上。
“ 核心城市，核心地段”
上世纪 80 年代，一批爱国港商响应号召投资内地市场，霍英东、李兆基率先在广州开始“ 试水”。
其中，霍英东回到老家番禺，一边力倡南沙发展大计，一边修建洛溪桥四条大桥等。李兆基也与霍英东一同参与到“ 番禺小香港”—— 洛溪新城的规划、开发建设中，建造了一批大型住宅项目。
这些楼盘是国内最早一批新式小区，改善了当时广州恶劣的居住环境。
从广州出发，李兆基不断加码投资内地市场，建设了曾被称为“ 北京十大建筑之一 ” 的北京恒基中心、上海徐汇区第一高楼上海星扬西岸中心等知名建筑。到了 1996 年，恒基持有内地 22 个地产项目，资产估值 137 亿港元。
现在，内地开发商常说的“ 核心一二线城市”、“ 地段为王”，其实也受到李兆基当年在内地拓张的理念——“ 核心城市，核心地段” 的影响。
进入千禧年，李兆基带领恒基开始向沈阳、长沙、成都、南京、苏州等二三线城市布局，2008 年末内地土地储备面积达到 1.16 亿平方呎。同样，他创造了不少地标建筑，比如沈阳国际金融中心、北京环球金融中心等。
李兆基算是最早想把香港地铁 TOD 模式 （公共交通导向型发展） 引入内地的人。
上世纪 90 年代，恒基想以港铁商业开发模式，推进广州海珠广场旧城拆迁改造项目。只不过因为文保因素，规划迟迟未能落地，直到后期才成功建设为星寰国际商业中心。
在广州，还有芳村站 TOD 地块、海珠同福花苑 （当时计划开发为商业综合体）、海珠湖南端的“ 岭南之门”、番禺氮肥厂旧改项目...... 李兆基或许曾想把广州建成第二个香港，不过并没有成功。
而当下的香港地铁 TOD 模式，已成为内地房地产开发的“ 风尚”，不仅是越秀、龙湖、万科、中骏等房企的重要开发模式之一，也是广州地铁、深圳地铁、武汉地铁等地铁集团实现“ 反哺” 主营业务的重要手段。
无论是布局策略，还是开发模式，都不得惊叹李兆基的长远目光。
“ 求他自述难，求他捐款易”
前段时间，福布斯公布了香港 50 大富豪。没有意外，李兆基家族位居第二名，最近 5 年都仅次于长和系的李嘉诚。
不过，李兆基常把一句话挂在嘴边：“ 不义而富且贵，于我如浮云”。每当事业有成，他第一件事就是做慈善，其中重点投向教育事业。
外界曾经点评李兆基，“ 求他自述难，求他捐款易”。或许，他自己没有机会接受正统教育，不希望别人步其后尘。
早在 1978 年，李兆基斥资重建了香港培桥中学，2005 年至 2007 合计向香港 9 所院校捐赠达 11 亿港元，2007 年至 2010 年向北大、清华、复旦捐赠人民币 6 亿元。
根据香港浸会大学李兆基个人主页介绍，自 1982 年以来，他与好友联合成立的培华教育基金，为国家供资助和筹办超 500 个教育项目，受益人数超过 1.7 万人次。
同时，李兆基也在捐资支持原乡顺德教育、医疗建设，包括扩建顺德华侨中心、兴建顺德医院、顺德体育中心等。
2007 年，李兆基因在教育及社会的杰出贡献，被香港特区政府授予“ 大紫荆勋章”。
作为地产开发商，李兆基更是做出惊人举措：捐地。
早在 2013 年，他宣布将向港府捐赠新界 7 宗农地，用来建设 1 万套、可供年轻人“ 上楼” 的廉价房。不过，因为捐地计划细节问题，港府担心被外界指责，拒绝了李兆基。
李兆基并没有放弃捐地，随后捐出香港屯门蓝地一宗地皮，用于建设长者护养及护理中心；捐赠新界元朗一宗地皮，用于兴建香港最大青年宿舍。此举掀起了香港四大家族的捐地潮，新鸿基郭德胜家族、新世界郑裕彤家族都进行了捐地。
和霍英东一样，李兆基对于国内房地产行业，乃至商界，都可能是“ 后无来者” 的存在。
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