4 月 22 日，上交所举行沪市保租房、消费与仓储物流 REITs 业绩说明会，7 家 REITs 相关机构介绍了业绩。消费基础设施公募 REITs 销售额及客流量上涨，4 只消费 REITs 底层资产出租率超 95%，年化现金分派率在 4%-6%。专家指出，消费 REITs 逆势上涨是政策红利与市场理性博弈结果，建议适当放宽发行主体要求。零售商业市场竞争激烈，租金下调，但 REITs 市场表现优异。商业 REITs 对项目有严格筛选要求，发行受阻与资产质量与金融工具属性矛盾有关。
每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
4 月 22 日下午，上交所举行 「沪市保租房、消费与仓储物流 REITs2024 年度集体业绩说明会」，7 家 REITs 原始权益人、运营管理机构和基金管理人介绍了去年业绩发展情况，并就投资者关心的问题进行了面对面交流。
在一系列扩内需促消费政策的推动下，各地零售商业项目通过引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，消费基础设施公募 REITs 的销售额及客流量呈现上涨态势。
其中，嘉实物美消费 REIT、华夏金茂商业 REIT、华安百联消费 REIT 和华夏首创奥莱 REIT 的底层资产出租率均超过 95%，派息率均超过 5%。已上市的另外 3 只消费 REITs 运营情况总体亦表现良好。
第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务负责人黄国钧当日在接受 《每日经济新闻》 记者书面采访时指出，消费 REITs 逆势上涨本质是政策红利释放与市场理性博弈的结果，政策端打通资产证券化路径、资金端追逐确定性收益、资产端沉淀核心区位价值，三重逻辑对冲短期租金下行压力，形成独特的资本定价逻辑。
黄国钧表示，相关资产作为长线经营，在缴纳房产税和租金增值税后，政策应该适当放宽发行主体 （如资产剥离） 等要求，这对于纾困开发商、丰富 REITs 产品和壮大我国 REITs 市场都是有利的。
消费 REITs 派息率居高位
据年报披露，2024 年沪市 33 只 REITs 共实现收入 85 亿元，较 2023 年同比增长 35%；共实现可供分配金额 62 亿元，较首发预测整体达标。
其中，嘉实物美消费 REIT、华夏金茂商业 REIT、华安百联消费 REIT 和华夏首创奥莱 REIT4 只消费 REITs 的销售额及客流量在去年均呈现上涨态势。分红比例相比保租房 REITs 项目也更大，派息率普遍在 5% 以上。
如嘉实物美消费 REIT 去年实现收入约 1.08 亿元，净利润 3489.19 万元；期内可分配金额为 6197 万元，按报告期末市值计算，派息率为 5.73%。
华夏金茂商业 REIT 去年实现收入 8422 万元，净利润为 1408.36 万元；期内可分配金额为 4959.2 万元，按基金募集规模，派息率为 5.06%。
华安百联消费 REIT 去年的总收入 1.03 亿元，项目公司营业收入 9471 万元；期内可分配金额为 6321 万元，按报告期末市值计算，派息率为 5.59%。
华夏首创奥莱 REIT 去年实现收入 9721.15 万元，净利润为 2769.09 万元；期内可分配金额为 4405.7 万元，按基金募集规模，派息率为 5.83%。
「在债市 （含存款利率） 收益率下行、较高且稳定收益资产稀缺的背景下，REITs 的大比例分红机制特性吸引机构和投资者配置。比如华安百联消费 REITs 年化分派率达 6.10%，高于传统债券收益。」 黄国钧表示。
记者注意到，华安百联消费 REIT 的底层资产是位于上海市杨浦区五角场商圈的百联又一城项目。五角场是上海城市副中心之一，整个商圈范围有万达广场、合生汇、苏宁易购广场等多个优质项目。
面对消费类物业市场的竞争，上海百联又一城商业管理有限公司总经理冯波表示，与周边竞品相比，该项目聚焦品质家庭的核心客群，打造引领商圈品质消费的轻奢综合型购物中心标杆，通过引入大量商圈首店及上海首店，补充商圈内缺失的服务体验业态，从而与周边竞品形成差异化经营。
物美集团副总裁兼 REITs 项目运营管理机构负责人刘宗仁则介绍，公司已有首家借鉴胖东来模式的自主调改店，在品类、价格以及员工服务方面进行调整，下一步的计划是成立专门调改小组，对商业项目进行调改。
投资者关注底层资产运营
每经记者注意到，在与参会 REITs 原始权益人、运营管理机构和基金管理人的互动交流过程中，不少投资者提到底层资产在未来运营管理中的策略问题。
在业绩说明会上，有投资者对长沙金茂览秀城周边新增两座商业项目带来的市场影响提出疑问。长沙金茂览秀城项目总经理王竹表示，两座新项目与金茂览秀城直线距离超过 5 公里，各自的定位不同，虽然短期内会加剧品牌拓店的竞争，但长期来看，核心商业的集群效应和提质扩容，可以整体激活消费市场。
中国金茂 （集团） 有限公司金茂酒商财务总监窦慧慧向每经记者补充道，除了长沙览秀城这一底层资产，中国金茂旗下还有丰富的商业资产储备，分布在南京、天津、上海、青岛等核心城市，后续计划陆续将扩募资产置入上海兴秀茂旗下。
事实上，与消费 REITs 在二级市场优异表现不同的是，研究机构的报告显示，目前零售商业正处在存量高企、新增供应放量、租金下调的市场周期。
据第一太平戴维斯统计，今年一季度，零售商业市场竞争日趋激烈，不仅体现在各大购物中心之间，也反映在品牌商争夺更为谨慎、趋于理性的消费者群体中。
以上海为例，一季度累计新增零售商业面积 11 万平方米，全市空置率环比微降 0.1 个百分点至 11.3%，购物中心首层平均租金环比下降 0.4% 至每天 24.2 元/平方米，同比下降 2.6%。此外，杭州、北京、天津、广州、深圳等城市，亦通过降低租金来提升项目的出租率。
据仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻介绍，一季度零售商业市场竞争激烈且租赁势头放缓，市场情绪谨慎，零售租金整体仍处于下行通道。面对激烈的市场竞争和挑战，一些业主方和运营方正尝试从项目重新定位、翻新改造、业态组合调整和主题营销赋能等多方面进行积极调整，以提升项目整体表现。
在此市场情形下，零售商业开发商是否应该争相将项目推向 REITs 市场？黄国钧分析指出，商业 REITs 对项目有严格的筛选要求，但并非所有同类零售商业地产都可以发行，核心要求包括资产合规性、项目产权清晰、收益稳定与规模要求、非特许经营类项目需满足 3 年运营盈利或现金流为正、发起人需为独立法人且不得涉足住宅开发等。除了满足以上关键指标，还有其他细节要求。
「目前很多核心区优质稳定的经营性资产未能入池，主要与增值税无法规避有关。」 在黄国钧看来，并不是所有零售商业都满足发行要求。当前零售商业 REITs 发行受阻的深层次原因在于资产质量与金融工具属性之间的结构性矛盾。
「总的来说，REITs 就像商业地产的 『上市』，不是所有项目都能达标。现在能发行的都是 『学霸』（地段好+运营稳+证件齐），大部分项目还在 『补考 （提租金+改业态+办手续），还有出身之分。」 黄国钧补充道。
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