近日，「现房销售」 这一话题再次引发市场关注。近年来，多地积极开展现房销售试点，相关配套支持政策也在不断完善，推动现房销售在市场中的占比稳步提升。
多地已在土拍环节试点现房销售
商品房预售制度源于香港，于 20 世纪 90 年代内地住房制度改革初期引入，并迅速成为主流销售模式。这一模式凭借 「卖期房」 的运作机制，大幅缩短了房企资金回笼周期，显著提升项目开发效率，成为房地产行业快速发展的重要动力。然而，随着市场发展，预售制度引发的交付风险、质量纠纷等问题日益凸显，现房销售试点工作也应运而生，并在不同阶段承担着差异化作用：市场过热期，它是遏制房企非理性拿地的 「降温剂」；行业风险暴露时，它则成为 「保交楼、防风险」 的关键防线。
根据公开信息梳理，早期的 「现房销售」 探索多为特定地块或尝试性举措，最早或可追溯至 2014 年。当年 7 月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块出让预合同中，首次明确 「建成房屋须以全装修现房销售」。2016 年—2020 年房地产市场活跃期，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端设置过现房销售条件，旨在平抑土地市场过热情绪。但随着市场调整，部分城市在随后的土地出让活动中暂缓相关举措。
近些年来，伴随行业风险暴露、房企出险，不少城市在土地出让环节重启现房销售的要求，同时多地还出台了一系列配套支持政策。
从地方试点来看，海南是全国首个省级出台现房销售政策的省份。2020 年 3 月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发通知，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
北京自 2021 年起，在集中土拍中持续扩大现房销售试点范围。先是在大兴黄村海户新村地块试点竞报 「现房销售面积」；到 2022 年北京集中供地时，首批 18 宗地块中 9 宗涉及竞报现房销售面积，第二批 17 宗地块中 12 宗设 「竞现房销售」，第三批 18 宗地块中 13 宗设置竞现房销售面积环节。2023 年集中供地制度优化调整后，部分地块出让时也设有竞报 「现房销售」 面积相关要求。
深圳于 2023 年 8 月重启现房销售的探索，打破了自 2016 年以来的空白。2023 年 8 月，深圳宝安区的 A001-0212 地块是首宗 「竞现房」 宅地；2024 年 10 月，宝安区 A219-0080 号地块要求全部现房销售。
去年我国现房销售面积占比已达 30%
从政策层面来看，中央与地方已形成合力，持续为现房销售试点提供支持。
根据中指研究院不完全监测，自 2022 年末以来，全国已有超 30 个省 （市） 试点现房销售及出台相关支持政策。其中，合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。例如，合肥在土地出让环节对部分地块提出现房销售要求；郑州也选取了一些重点区域项目开展试点工作。
除了直接试点外，多地还出台了一系列配套支持政策。例如，赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，缓解开发商资金压力；九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，刺激购房需求；山东多地则提高购买现房的公积金贷款额度，降低购房者购房成本。
与此同时，2023 年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法也频出。2023 年 1 月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出 「有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险」。
这被业内认为是 「住建部首次系统、明确提出现房销售概念，也要求各地政府和房企关注预售制度改革」。上述全国住房和城乡建设工作会议召开后，山东、安徽、河南、四川等省份明确提出现房销售试点。
2024 年 12 月 24 日至 25 日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议将 「大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管」 列为 2025 年重点抓好的工作之一。
从数据上来看，现房销售在市场中的占比正逐步提升。根据国家统计局披露的数据，2024 年，我国现房销售面积约 3 亿平方米，同比增长 19.1%，现房销售面积占比已经达到 30.84%。而在过往的 2020 年至 2023 年的四年间，现房销售占比分别为 12.7%、13%、17.3%、22.5%。
现房销售对市场有哪些影响？
58 安居客研究院院长张波认为，现房销售是房地产增量市场未来的大趋势，也是重塑房地产行业格局，推动房企向高质量发展转型的重要举措之一。长远来看，全面铺开需兼顾金融、土地、监管等多维度配套改革，平衡风险防控与市场稳定。但在当下全面推行现房销售的时机并不成熟，一旦实施过快，或将提升房地产市场风险，并对行业造成冲击。
特别是对房企而言，现房销售也是其不得不直面的问题。有房企人士此前就表示，预售制度下各地楼盘达到一定的预售条件即可销售，现房销售就意味着资金回笼周期变长，资金压力更大。在拿地时，现售要求会进行研判。
在张波看来，在期房销售模式下，开发商可以在项目建设过程中通过预售提前回笼资金，缓解资金压力，加快项目周转。而现房销售意味着开发商需要具备较强的资金实力和风险承受能力，在当下房地产市场环境中，可能会放大这一压力。另一方面，现房销售也会在短期内减少新房供应量。由于开发周期变长，短期内能够推向市场的新建商品房数量会相应减少，这可能延缓市场复苏的步伐。
不过，长远来看，现房销售对于房地产行业也存在诸多积极意义。张波认为，最首要的就是提升产品的品质，由于现房是 「所见即所得」，购房者可以实地查看房屋的细节和质量，这就要求房企在建设初期投入更多资源提升质量，倒逼房企优化设计、建材和配套，有利于提升行业整体质量水平。同时，现房销售有利于行业的优胜劣汰。现房销售对房企的资金实力和运营能力提出更高要求，实力较弱、依赖预售资金滚动开发的企业将逐渐被市场淘汰，而规模性房企则可以通过并购、获取核心地块等方式扩大市场份额，加速行业整合。
（澎湃新闻）
文章转载自 东方财富
