上海新建商品住宅价格指数迄今已环比连续上涨 35 个月，但在这一市场表现下，既有均价 19 万元／平方米的高端项目开盘 「日光」 的喧嚣，也有郊区项目 「期房卖成现房」 的寂寥。当市场对核心地段与稀缺资源的追捧成为常态，郊区项目的去化难题如何解？上海新房市场的分化格局又将走向何方？
高端盘郊区盘 「两重天」
5 月 21 日，位于上海黄浦老城厢的上海壹号院三批次开盘，推出的 64 套房源项目均价高达 18.5 万元／平方米，总价段介于 4347 万元至 2.49 亿元之间，但仍在开盘当日迅速售罄。至此，上海壹号院推出三个批次房源，三开三罄，其中 2025 年来的两次开盘合计销售额达 108.71 亿元，成为今年全国首个销售额破百亿元的项目。
另据业内人士透露，根据该项目的推盘节奏，上海壹号院今年预计还将推出超过 100 亿元规模的供应量，提前锁定全年 200 亿元销售额。按照 2024 年上海单盘销售排行，上海壹号院大概率能够跻身前三。
高端住宅在上海热销并非个例——前有位于黄浦外滩的金陵华庭，后有徐汇滨江的潮鸣东方，现有位于黄浦新天地的上海壹号院，诸多核心区域高端项目集中入市，单日总销售金额最高、套均总价最高等各类纪录不断被刷新，甚至一度有行业机构总结为 「面积越大、单价越贵的越好卖」。
但值得注意的是，在核心区高端住宅驱动上海新房价格节节攀升的同时，不少郊区新房项目乏人问津，去化仍是难题。
根据上海市房地产交易中心披露的最新数据，截至 5 月 28 日，上海外环以外可售住宅套数为 4.82 万套，在全市占比达 79.0%，这意味着目前尚未售出的新房中，有近八成均位于上海外环以外区域。
5 月份，浦东新区就有两个新盘出现了 「0 认购」（即登记认购期间无认购客户），一是位于外高桥板块、均价 6.2 万元／平方米的阳明花园，二是位于惠南板块、均价 3.8 万元／平方米的璟澜湾。
「房子卖不动，要么是不认可地段，要么是不认可价格。」 有中介人士坦言，考虑到阳明花园地理位置较偏、生活配套一般，6.2 万元／平方米的定价其实偏高，相较于周边竞品缺乏性价比；璟澜湾则更为偏远，周边缺乏配套设施，市场关注度因而更低。
谁在涌入上海高端新房市场？
繁花之下，高端改善盘热销动能可否持续？
据行业机构统计，在上海壹号院三批次的 170 组有效认购买家中，上海籍买家 （以身份证前几位代码推测出生地省区市，与实际籍贯可能略有出入） 共有 51 组，占比三成；非上海籍买家共计 119 组，占比七成。在这些非上海籍买家中，邻近的浙江、江苏籍购房者尤为积极，其中浙江籍 29 组，占比约 17%；江苏籍 22 组，占比约 13%。此外，山东和安徽籍买家也较多，分别有 11 组和 7 组。
在其他热销高端项目中同样可以窥见非沪籍客户的购买力。潮鸣东方项目总认购 191 组，其中 「310」 买家约 62 组，仅占总认购数量的约 32%。作为近期外省籍客群占比较低的项目，金陵华庭仍有过半数的买家为非沪籍。
有分析认为，上海新房价格之所以坚挺，是因为背后来自全国的庞大购买力持续涌入。不过，也有相关人士表达了对于高端购买力可持续性的关切。有受访房地产开发企业表示，上海核心区高端住宅密集供应对于新楼盘蓄客 （即在开盘前储备有意向购买的客户） 造成一定压力，如何吸引全国客户并持续增加高净值客户池成为企业面临的一大挑战。
为了减缓高端购买力消耗速度并持续维持项目热度，「少量多批」 的推盘策略成为了诸多房地产开发企业不约而同的选择。同时，凭借市场整体价格指数走高以及前期项目口碑积累，加推房源的官方备案均价往往也较前一批次出现不同程度的上涨，部分项目最高涨幅甚至超过 20%。
例如今年迄今为止认购率雄踞榜首的翡雲悦府，4 月 27 日首开 228 套房源，均价为 10.72 万元／平方米，认购率冲上 412%；5 月 16 日二批次放出 160 套房源，均价升至 10.74 万元／平方米，认购率居高不下达 318%；三批次据悉即将入市，当前市场关注度仍处高位。
「上海新房价格上涨，显示出其房地产市场仍有一定的支撑因素，一方面得益于其独特的城市地位和市场需求结构，同时也和其强化核心区域新房供给有一定关系。」58 安居客研究院院长张波认为，上海新房市场在高端改善项目带动下呈现热度持续上涨，传递出市场对未来房地产市场的积极预期。
郊区盘去化如何 「治标又治本」？
尽管上海外环以外的未售出新房在比例上占据了整体库存的近八成，但对比历史数据，其存量的绝对值仍然是在持续下降的。换而言之，郊区滞销新房的库存压力正在逐步疏解。
一方面，上海外环外的土地供应较往年已经大幅缩减，供需形势逐渐回归平衡。
统计上海各区的国有建设用地供应计划，不难发现，2025 年上海商品住房用地整体缩减 13%，其中徐汇、杨浦计划大幅增加商品住宅用地供应，而新房积压较多的远郊板块，除青浦、松江以外，嘉定、奉贤、金山、临港，长兴岛的商品住房用地供应都出现了不同程度的下降，金山和临港今年计划供应均在 10 公顷以内，保持了较低的供应节奏，由此可见这些区域未来一段时间重心还是以去库存为主。
另一方面，随着 LPR 与公积金利率下调、区域精准化调控政策落地，居民刚性和改善性住房需求得到了进一步支持。
5 月 8 日起，公积金贷款利率下调 0.25 个百分点，以 100 万元 30 年期贷款为例，月供减少 133 元，总利息节省近 5 万元，叠加 5 年期以上 LPR 下调 0.1 个百分点至 3.5%，商业贷款成本进一步降低。这一政策组合拳直接降低了购房者信贷成本，刺激了郊区刚需客群入场。另外，在一些库存高压区域，部分开发商启动降价、送车位乃至送黄金等以价换量策略，配合政策红利也形成了价格洼地效应。
但从更深层次来看，上海郊区新房的库存压力最终仍需要通过产业导入来从根本上解决，单纯依靠土地供应的收缩抑或是购房门槛的放宽难以彻底扭转市场格局。
业内人士指出，郊区项目往往存在周边缺乏地铁覆盖、商业配套薄弱等问题，使得本地需求难以消化库存。而通过产业导入，完善基础设施、优化公共服务、吸引人才集聚，从而构建 「产城融合」 的良性循环，才能为郊区新房提供可持续的、行之有效的去化路径。
（新华财经）
文章转载自 东方财富
