龙光 219 亿债务重组过关 14 家房企化债方案获通过！行业风险出清全面提速

　　龙光 219 亿元境内债重组方案，获债权持有人通过。

　　7 月 9 日晚间，深圳市龙光控股有限公司公告称，公司境内债券重组已完成投票，涉及的 21 笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过，涉及本金余额合计 219.6 亿元。

　　龙光债务化解取得的成果，是当前出险房企债务风险加速出清的一个缩影。

　　近期，房企债务重组呈加速推进态势。其中，时代中国、金轮天地、融创等房企境外债重组已基本获债权人通过，将进行聆讯；旭辉向债券持有人定向发送了境内债券重组的全面优化方案；正荣地产就境外及境内债务制定新重组计划等；宝龙地产也表示，公司正在对境外债务进行重组。

　　据中指院统计，截至目前，融创、富力、中梁、当代、佳兆业、奥园、金轮天地、禹洲、远洋、时代中国、绿地、金科、协信远创等 14 家房企债务重组或重整获批。此外，金轮天地、融创等房企境外债重组已基本获债权人通过，将进行聆讯。

　　中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜向记者表示，债务重组是出险房企 「自救」 的关键一步，但能否真正 「脱险」，还需依赖外部市场修复和内部经营改善的共同作用。

　　「如何让经营性现金流回正真正具有可持续性，在一、二线城市的激烈竞争中补充土地、提升运营效率，又如何在修复的融资环境中重获金融机构信任，决定这些历经劫波的房企能否真正重获新生。」 一位房地产行业人士指出。

　　公布方案仅 20 天，龙光便完成境内债二度重组

　　距离 6 月 20 日向投资人公布境内债重组议案仅 20 天，龙光便完成了境内债二度重组。

　　「龙光境内债券重组获得了投资人高度支持，大部分债券表决提前通过。」 一位接近龙光方面的人士告诉记者。

　　公告显示，此次龙光境内债券重组全面覆盖 21 笔存量的交易所债券，涵盖公司债券及资产支持证券等各类债券品种。重组方案涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项，其中现金回购比例提升至 18%（原为 15%），资产抵债比例提升至 35%（原为 25%），留债展期期限从 9.5 年缩短至 8 年。

　　「在资产抵债选项，龙光设计了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。所有模式均有头部现金安排，是其他同业方案所不具备的，也是投资人最为关注的一点。」 上述接近龙光人士表示，设立单一资产信托模式降低中小投资者参与门槛；「以物抵债」 和 「单一资产信托」 模式均不设收益上限，未来相关资产升值产生的全部收益将完全归属于投资人；以物抵债资产权属清晰、完整。

　　一位投资人士认为，在当前房企流动性仍较为紧张的背景下，龙光此次重组的资源筹措力度超过市场预期。

　　「一方面，公司此前为境内债券提供的 29 项增信资产，此次按照开发阶段属性分门别类，匹配不同重组选项，全部用于本次重组。另一方面，龙光从境外筹集了 5 亿元现金资源，并计划增发 5.3 亿股股票，用于支持本次境内重组方案。」 上述投资人士称。

　　「下一步，龙光将根据债券持有人会议议案相关条款的约定，快速落地相关后续工作，安排债券持有人就其持有的债券在重组方案选项中进行选择及分配。」 龙光方面表示。

　　除了龙光，旭辉、时代中国、正荣地产等多家房企，也于近日公布了债务重组进展。

　　记者从独立信源处获悉，7 月 8 日，深陷债务压力的民营房企旭辉控股向境内债券投资人，定向发送了其境内债券重组的全面优化方案。

　　据悉，旭辉集团境内债务规模约 100.6 亿元，涉及 7 只存续债券。

　　与之前的版本相比，旭辉最新方案在现金回购、债转股、以资抵债等核心条款上，均有所改善。其中，在现金回购选项方面，旭辉将现金回购的上限提升至 2.2 亿元，回购价格也提高至债券面值的 20%；定增股票的上限从 6.8 亿股增加到 10.2 亿股，对应的债券面值上限也从 10 亿元提高至 15 亿元；在以资抵债选项中，旭辉拿出四个一线城市项目作为底层资产，每百元面值债券可置换的资产价值从 36 元提升至 40 元。

　　此次修改债务重组方案后，记者了解到，投资人对于此次的优化方案反馈较好。「现金回购这块，虽然总额不及融创，但价格的抬升，还是看到了公司的诚意。」 一位投资人称。

　　同一日，时代中国发布内幕消息，宣布境外债务重组计划获 90.08% 债权人投票通过，将寻求高等法院对计划的批准及裁决。寻求裁决计划的呈请，将于 2025 年 7 月 30 日上午十时整 （香港时间） 聆讯。

　　此外，正荣地产于 6 月 30 日宣布，就集团的境外及境内债务制定新重组计划，重组计划目前处于初步阶段，可能涉及将债务 （全部或部分） 转换为公司新股份，余额由债权人注销；延长偿还债务的到期日等。

　　房企债务重组全面提速，削债成主流

　　按各房企公布的情况及公开信息，近期房企债务重组呈现加速推进态势。

　　对于这一现象背后的原因，多位业内人士向记者表示，房企债务重组加速由多种因素叠加造成，包括债务集中到期压力、债权人预期趋现实、政策与资金双支持、企业自救迫切性等方面。

　　从整体债务压力情况来看，柏文喜表示，2025 年房企到期债务总额高达 5257 亿元，其中第三季度为偿债高峰，到期规模约 1574 亿元。由此可见，房企整体债务压力仍然不小，由于当前市场仍处于调整状态，加之出险房企经营及回款能力下降，其偿债能力减弱，迫使这部分房企有必要加快债务重组进程。

　　政策层面，「金融监管部门明确支持房企合理融资，央行 5000 亿元纾困专项再贷款落地，为市场注入流动性。此外，保交楼资金的介入与支持，在盘活房企存量资产的同时，也提升了企业与债权人协商的成功率。」 柏文喜称。

　　而债权人预期的转变，同样是一个关键因素。

　　「经过市场长期调整，债权人对债权回收的预期，更趋实际。」 中指院企业研究总监刘水认为，债权人意识到房企债务偿还的难度较大，相较于破产清算和资产持续贬值，更倾向于接受重组方案，以提高债务清偿率。另外，部分债权人在出险房企债务不断换手后，持有成本较低，如果重组方案的现金回收价值更具吸引力，他们更愿意接受重组。

　　刘水强调，对于出险房企而言，尽快完成债务重组，让公司恢复正常经营，才能够最大程度拯救企业资产价值，也有助于保持团队经营能力，推动公司转型。

　　再者，按本轮房企公布的债务重组方案，「实质性削债」 成为主流。

　　「本轮债务重组一个明显共性特点是，削减债务规模。相比以往以展期为主的模式，当前方案更注重实质性削债，多家房企开始通过债转股、可转债等方式削减债务规模。」 一位房地产行业分析人士表示。

　　柏文喜指出，按各房企所公布的债务重组方案，越来越多房企采用 「债转股」 方式削债，如旭辉、融创、佳兆业等，通过发行可转债或股权置换降低负债率。同时，削债比例提高：相比以往 「展期为主」，本轮重组更注重实质性削债，部分企业削债比例超过 50%。

　　这其中，融创境外债二次重组采用债权转股权模式，预计化债约 600 亿元；旭辉预计削减境外债务约 52.7 亿美元 （约合 379 亿元人民币），占境外债务总额的 66%；碧桂园在境外债重组后预计将减少债务约 110 亿美元。

　　多位行业分析师指出，在新房销售尚未回稳以及资产折价压力下，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且提高削债比例可能是普遍趋势。

　　重组并非终点，房企回归正轨仍需 「内外兼修」

　　成功达成债务重组协议，无疑是深陷困境房企的一个重要里程碑，对企业和行业都具有积极意义。

　　「对于出险房企来说，尽快完成债务重组，推动公司恢复正常经营，才能够最大程度拯救企业资产价值，也有助于保持团队经营能力，推动公司转型，尽快恢复正常经营。」 刘水称。

　　而对于整个房地产行业来说，分析人士指出，出险企业尽快推进债务重组，不仅能够加快行业风险出清，也有助于提振行业发展信心。

　　柏文喜向记者表示，长远看，市场持续调整一方面带来了压力，另一方面也在推动行业告别 「高杠杆、高周转」 的旧模式，转向更注重精细化运营和现金流健康的可持续发展轨道。同时，风险的有序化解，也有助于逐步修复购房者、投资者对行业的信心。

　　不过，完成债务重组只是企业走出困境的第一步，实现债务重组与企业完全回归正常经营轨道之间，仍存在一定距离。

　　就在近日，融创因一笔借款纠纷，再次引发市场关注：其旗下位于北京望京融科中心的两间办公物业被摆上拍卖台，总起拍价约 3970 万元。

　　债务重组取得重大突破的融创，为何再次因债务纠纷，其北京办公楼部分物业被拍卖？

　　对此，多位行业人士向记者指出，债务重组主要解决的是 「存量债务压力」 和 「外部融资枯竭」 的问题。房企能否真正走出困境、避免未来再次陷入债务危机，根本上依赖于企业自身 「造血」 能力的恢复。

　　「出险房企债务重组成功有助于缓释风险，但企业真正走出危机，还需要市场回暖支持，企业基本面获得改善后才能够避免重复展期或者重复进行债务重组。」 刘水在接受记者采访时说。

　　刘水建议，房企应紧抓 「因城施策」 带来的政策窗口期，加速布局优质项目来实现销售去化，同时使用多种方式加快资金回笼速度。「只有持续获得销售回款，才能保障现金流入，方能增强偿债能力。」

　　一位房地产行业分析师也认为，尽管政策层面持续释放暖意，但金融机构对房企，特别是曾出险房企的信心恢复，将是一个缓慢的过程。「重建市场信任，需要企业展现出持续的经营改善和财务自律。」

　　惠誉评级亚太区企业评级董事石露露向记者表示，尽管中央及各地政策持续优化调整，中国房地产市场的复苏可能主要集中在一线城市及部分强二线城市。但这些城市的竞争正在加剧，因为大多数全国性的国有房企也在重新布局并集中发展这些城市。

　　「我们认为，重组房企能否在这些城市补充土地，将对它们的中长期发展产生重大影响。」 石露露在接受记者采访时说。

（财联社）