半年报解读｜保利物业管理层：存量住宅的市场化才刚开始，下半年核心目标是稳住基本盘

每经记者｜陈利    每经编辑｜陈梦妤    

「今年上半年市场拓展竞争更加激烈，市场环境相比去年更具挑战性。」

8 月 25 日下午，保利物业 （06049.HK，股价 37.50 港元，市值 207.50 亿港元） 举行 2025 年中期业绩发布会，保利物业管理层在回答投资者提问时表示，物业行业正在加速回归质价相符的基本逻辑，存量住宅的市场化才刚刚开始，未来做好品质是王道，也是捷径。

今年上半年，保利物业实现营业收入 83.92 亿元，同比增长 6.6%；毛利 16.27 亿元，同比增长 1.0%；溢利 9.04 亿元，同比增长 5.8%；公司拥有人应占期内溢利 8.91 亿元，同比增长 5.3%。

存量住宅的市场化才刚刚开始

物业费下调今年备受关注。

中指研究院监测显示，2024 年至今，物业费降费项目主要集中在部分二线城市以及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间集中在 10%～40%。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异也较大。

业绩会上，保利物业管理层同样没有躲过投资者关于这一现象的提问。管理层表示，「当前物业费降价的呼声并不单纯指向价格，也不是否定物业服务，更多的是业主对价格背后代表的服务物有所值的追求」。

「这些变化的确给当前的物业企业带来了不少运营压力，可能会体现在回款上，也体现在保盘上，要花更多的时间和精力倾斜到这些问题上，但这也恰恰是行业从高速发展转向高质量发展之下，我们回归服务本源的契机。未来真正的比拼可能不是价格的高低，而是如何更好创造服务价值。」 管理层表示。

从保利物业的项目管理情况来看，报告期内，公司合同管理面积和在管面积分别为 9.96 亿平方米和 8.34 亿平方米，分别同比增长 4.95% 和 6.35%；位于核心 50 城的新拓展第三方项目单年合同金额占比达 84.6%，同比提升 5.1 个百分点。

反映到物业费单价上，上半年，保利物业在管住宅社区的平均物业管理费单价为 2.47 元/平方米·月，同比增加 0.14 元/平方米·月。其中，来自保利发展的收费单价业务增加 0.12 元/平方米·月至 2.56 元/平方米·月，第三方业务收费单价则增加 0.13 元/平方米·月至 1.95 元/平方米·月。

在保利物业看来，物业行业正在加速回归质价相符的基本逻辑，存量住宅的市场化才刚刚开始，未来做好品质是王道，也是捷径。

下一阶段，公司将继续以深耕策略和高质量拓展作为市场拓展工作的主基调。规模上全年锚定实现新拓单年合同额 30 亿元的目标，质量上要持续提升，在优质城市、优质业态和优质客户上获取更多高质量项目。

下半年核心目标是稳住基本盘

报告期内，保利物业贸易应收款项及应收票据约为 39.26 亿元，同比增长 39.42%。其中，来自第三方应收款项为 32.8 亿元，同比增长 39.87%。

保利物业解释，贸易应收款项的快速增长主要归因于公司在管面积的扩大和项目数量增加，以及公服业务的物管服务收入占比提升。

作为行业内公服项目 「大户」，报告期内，保利物业新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额约为 6.99 亿元，其中 「2000 万元级」 以上的项目占比提升 15%。公司营收中源自公共及其他物业的收入约为 15.70 亿元，较 2024 年同期增长约 9.4%，占物业管理服务总收入的比重约 24.8%。

管理层坦言，公服项目回款压力趋势逐步显现，「虽然能在 6 月 30 日和 12 月 31 日两个关键节点实现大部分回款，但月度平均回款账期拖长了十几天」。

当然，保利物业面临的挑战还不止于此。

今年上半年，保利物业实现营业收入 83.92 亿元，同比增长 6.6%。其中，物业管理服务收入 63.25 亿元，同比增长 13.1%。但非业主增值服务和社区增值服务收入同比分别下滑 16.1% 和 3.7% 至 8.36 亿元和 12.04 亿元。

具体来看，非业主增值服务主要面向开发商，包括案场销售服务、写字楼租赁以及咨询等其他非业主增值服务，下滑幅度最大的是占比最高的案场销售服务，同比下降 23.55% 至 4.09 亿元，降幅较去年进一步扩大。对此，保利物业解释称，主要受到项目数量下降、写字楼租赁业务下降因素影响。

对于下半年的展望，管理层表示，持续维持利润稳定的压力还是比较突出，核心目标是稳住基本盘。一方面持续优化业务和管理动作、继续挖潜，另一方面在标杆和重点项目上持续投入、保证质量。

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