探察央国企半年报 | 大悦城：姚长林赌对了什么？

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜陈梦妤    

今年 2 月，在大悦城的开年工作会议上，董事长姚长林发表讲话，称 「2025 年要实现转型发展」。

而截至 2024 年末，大悦城净亏损 29.77 亿元。

但仅仅半年，根据大悦城 8 月 29 日披露的 2025 年半年报，其净利润从去年同期亏损 3.64 亿元逆袭至盈利 1.09 亿元，毛利率一口气抬升 13.76 个百分点至 36.35%。

这份成绩单，对于整体仍在寒风中打哆嗦的地产圈来说，虽说 「火苗不大」，却 「足够扎眼」。

大悦城的业绩怎么就 「逆袭」 了？大悦城在商业地产领域到底赌对了什么？

大悦城控股董事长姚长林 图源：「大悦城控股」 微信公众号

商业 「赌注」

《每日经济新闻》 记者首次与姚长林有照面，还是去年 9 月大悦城商业 REIT 上市之时，姚长林在深交所发表致辞，并在会后与管理层答谢媒体与投资人。

彼时，姚长林接任大悦城董事长差不多 3 个月，公司正处于转型的关键节点。

这位新掌门人没有选择继续走规模扩张的老路，而是一上任就喊出了从 「传统地产开发商」 向 「城市运营服务商」 转型的口号。 

这在当时看来更像是无奈之举，但姚长林显然是认真的。

今年 4 月，他推动了大悦城堪称 「刮骨疗毒」 式的组织架构调整。将原来的 7 个区域公司砍成 4 个，沈阳、西北等区域并入北京大区，浙江、南京区域则划归上海大区。

这波操作，也算是行业近两年的惯例，地产行情不好，大家都在精简组织层级，为的是 「提质增效」。

而姚长林真正核心的 「赌注」 还是放在了商业运营上，这是业绩反转的关键。

姚长林团队敏锐抓住了 「年轻力」 这个关键词，不再把购物中心只当成卖东西的地方。

大悦城推出的 《新潮引力・青年文化白皮书》 提到，他们用 2000 万会员数据和 8 亿笔消费记录说话。可以说，把二次元、国潮、户外这些年轻人的心头好摸得门儿清。

今年 5 月和 7 月，大悦城在南昌和深圳的项目相继开业，根据半年报，南昌大悦城首日客流量为 24 万人次，销售额约 1630 万元；深圳大悦城首日客流量为 42 万人次，销售额约 2000 万元。

截至报告期末，大悦城共布局 24 个购物中心，目前在建、筹建的项目共有 7 个。报告期内，大悦城购物中心实现销售额约 220 亿元，同比增长 12.2%。

此外，大悦城还搭上了 REITs 的 「东风」。

2024 年 9 月，以成都大悦城为底层资产的华夏大悦城 REIT 成功上市，这步棋打通了 「投融建管退」 的资本循环，让重资产的商业地产也能玩起轻资产游戏。

该 REIT 在发行时就获得投资者踊跃认购，基金比例配售前认购金额累计 48.124 亿元，远超拟募集规模 33.23 亿元，很大程度上充实了大悦城的资金储备。

先 「止血」，再谈未来

不过，隐忧也同样存在。

2025 年上半年，大悦城总资产较年初下降 5.14%，连续多季度下滑：从 2024 年中到 2025 年中，公司总资产累计缩水超过 200 亿元。

从财务角度解释，这是 「存货减少」：存货账面价值 600.04 亿元较 2024 年末下降约 14%，这一数据直接反映出大悦城在开发投资上的极度谨慎。

公开资料显示，今年上半年大悦城并未在公开市场拿地。

而最近的一次拿地，是 8 月 15 日，大悦城间接非全资附属公司三亚臻悦开发建设有限公司以 7.84 亿元竞得三亚中央商务区东岸单元 DA02-29-05A/B 地块，成交楼面价约 1.6 万元/平方米。

这其中的逻辑也较为直观。房子卖了不补货，报表自然 「缩表」。代价也直白：今年上半年大悦城的营收同比下降 5.29%，全口径签约金额仅 86.4 亿元，这一销售水平已回落至与一些区域型房企同一水平。

但姚长林想得很清楚：先让现金流回正，再谈规模故事；先 「止血」，再谈未来。

若以结果导向看，数据验证了姚长林赌对了。

今年上半年，大悦城经营活动现金流净额同比增长 38.15% 至 26.87 亿元，融资成本较去年末下降 42 个基点至 3.64%，利息负担也轻了 （负债总额从去年同期的 1478 亿元下降至今年上半年的 1274 亿元），毛利率也从 22.59% 升至 36.35%。

姚长林接任董事长这一年多，把大悦城的舵从 「规模竞赛」 硬掰向 「运营竞赛」。

短期看，他赌对了：商业板块贡献了稳定现金流，REITs 打开了轻资产阀门，公司暂时穿上了一件 「救生衣」。长期看，商业地产的赛道只会更加拥挤，竞争者从房企扩展到险资、公募、外资，如何延续客流红利，仍有待时间验证。

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封面图片来源：「大悦城控股」 微信公众号