作者：
包晶晶
「今年生意还行，虽然和前两年相比肯定不好做。」
上海静安区一家我爱我家门店的中介张勇向 《每日经济新闻》 记者表示。
综合公开资料看，10 月 1 日，根据上海市房管局披露的数据，9 月上海一、二手住房累计成交 207 万平方米，环比增加 8%、同比增加 24%。
其中，得益于新开盘项目认购水平提升及在售项目销售放量，一手住房成交 55 万平方米，环比增加 28%、同比增加 14%；二手住房成交 1.8 万套，环比增加 3%、同比增加 27%。
上海楼市在分化中走过 「金九」，全力冲刺 「银十」，有的楼盘算不上市中心，但顶着 「10 万+」 的价格 5 个月卖了超过 1000 套；也有同样区位的新盘，开盘至今网签率仅 12.6%。
「前 9 个月上海市场表现还不错，新房量稳价升，二手房成交量也稳住了。市场一直处在调整过程中，成交量上能有这样的表现，新政还是有所发力的。」 上海中原地产市场分析师卢文曦在接受每经记者采访时表示。
注：8 月 26 日，上海针对限购、信贷、公积金等六个方面优化楼市调控政策 （沪六条），这是上海今年首次系统性调整房地产政策。
新房重现豪宅单次网签过百套
2025 年的上海楼市，开局即冲刺。
头部房企加速供货，2024 年 11 月底诞生的溢价 40% 新杨思 「地王」（案名翡云悦府），仅两个多月后就把展厅开进了山姆会员店和中高端商场，随后便是一连串紧锣密鼓的销售动作。9 月 27 日开盘期间，翡云悦府官宣迎来第 1000 位购房业主。
换句话说，开盘 5 个月时间，这个不算市中心的新项目卖出了超过 1000 套房子。
只不过这一次没能延续开盘 「日光」 的火爆场面，9 月 30 日，每经记者以购房人身份向翡云悦府置业顾问咨询购房情况时，得到的回复是：「这次没有售罄，这两天尽快过来，还能选到好楼层。」
市场分化也在加剧。同样是位于杨浦区内环边，各方面配套更为成熟的翎翠滨江，自今年 3 月 27 日首开以来，共计入市 262 套房源，目前网签套数 33 套，网签率约 12.6%。
不仅如此，每经记者在持续采访中发现，不少区位较为优越的新房项目，年初开盘至今，仍在社交媒体进行 「清尾盘」 推广。
据中原地产，长假前的一周 （9 月 22 日—9 月 28 日），上海新房成交面积 16.86 万平方米，环比增加 77.44%。
高端住宅再度成为重要支撑，成交前十榜单中，「10 万+」 楼盘占据一半比例，且霸榜前三名 （嘉里金陵华庭、中建·玖上琅宸、陆家嘴太古源·源邸）。
其中，颇受瞩目的嘉里金陵华庭网签面积超过 4 万平方米 （107 套）。更值得关注的是，近期少有网签过百套且网签面积超过 3 万平方米的项目，证明市场对产品认同度较高，开发商对于销售有很高的自信。
根据上海市房管局披露的数据，今年 9 月，上海共上市认购 43 个项目，平均认购比为 0.75，高于今年以来的 0.71。「沪六条」 出台后，在售项目来访量比 8 月增加 16%，预订成交逐步转化为网签成交，9 月在售项目日均成交面积比 8 月日均增加 33%。
长假已至，开发商为冲刺业绩又开始加码供应。
据上海中原地产统计，近期入市项目主要聚焦在 5 万元/平方米以上的中高端改善产品，而 「10 万+」 的楼盘达到 7 个。
另一个 「10 万+」 红盘中海·云邸玖章也已在 9 月底开启加推认筹。每经记者 9 月 29 日在项目营销中心看到，尽管是工作日下午，但陆续有客户办理付款认筹，置业顾问符鹏 （化名） 还是忙得不可开交，在介绍过程中被电话打断好几次。
这次加推的 146 套房源，套均总价 1100 万元—1200 万元，10 月中旬开盘。
卢文曦认为，近期入市的产品多为市场关注度较高的网红项目，比如北蔡 「地王」 项目等。外环外的首改类项目近期也保持较高活跃度，南翔、杨行这些区域有不少项目保持较高签约水平，说明政策效力还在惯性延续，成交出现量价齐升会进一步稳定市场信心和预期。
「大跌不太会，但涨回去更难」
新政后，上海二手房成交也逐步回暖。
从上海市房管局披露的数据来看，自 「沪六条」 实施后，二手住房日均成交 609 套，较 8 月政策前增加 12%，且呈现 「逐周提升、周末冲高」 特征。
不过，以价换量几乎成为市场的共识。
中指研究院认为，上海新政之后，置换链条被逐步激活了。其研究数据显示，新政出台首周 （8 月 25 日至 31 日），二手房交易量环比增长 8.5%，显示出政策对市场情绪的即时提振作用。
第二周成交量即出现 9.3% 的环比回落，随着 「金九银十」 传统销售旺季的到来，后续两周市场成交量逐步回升，环比增幅分别达到 5.2% 和 7.8%，这一趋势说明政策效应正在温和而持续地向消费端传导。
张勇也坦言，成交量还是在的，市场总有买房自住的需求。
从今年以来的二手房热度来看，据 58 安居客研究院统计数据，1—9 月，上海二手房 （商品房） 成交 19.1 万套，同比增长 17.6%；二手房挂牌量 13.68 万套，同比减少 2.4%；平均找房热度 64.3，微降 0.3%。
当下真实成交中，买卖双方的心态如何？张勇告诉每经记者：「房东诚意出售的话，如果正常售价在 850 万元，他可能会挂牌 830 万元，这样会加快销售速度。」
但这是否会引来更大幅度的砍价？
张勇解释：「对于买家来说，即使是买一台手机，也会做功课，了解真实的底价。如果你明知道这个小区合理的成交价格是 850 万元，但房东挂牌 830 万元，你会不会再大幅度砍价？如果你不接受，房东还可以等待其他买家。」
「现在房价只能说比较平稳，大跌不太会，但涨回去更难。目前买房卖房，只能随行就市。」 张勇说。
（每日经济新闻）
文章转载自东方财富
