「样板房 10 月 7 日开放，我们的优势是三阳台+得房率高。」10 月 2 日，在地铁 1 号线上海马戏城站附近某央企开发商城市展厅中，有销售人员告诉上海证券报记者，该项目位于宝山区南大板块，整个项目南边外墙 90% 的面积用了铝板加玻璃，使得外立面看起来更加大气，110 平方米的边套户型主卧做了 270 度的转角飘窗，南面双阳台、北面单阳台，南面阳台进深近 1.8 米，尺寸感非常舒服。如果算上赠送面积，项目的得房率可以达到 90% 多。
9 月下旬，上海发布 《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，全面系统地为上海住宅品质提升指出新的方向。国庆中秋长假期间，上海证券报记者实地走访上海多个区域的新盘售楼处后发现，「金属玻璃墙」「大阳台」「绿建三星」 等关键词已成为销售人员的标准话术，一些融合现代建筑美学与科技人居理念的要素，正在重塑上海新房市场的价值标杆。
房企采取差异化竞争策略
10 月 5 日下午 2 时许，上海市松江区广富林路茸凯路附近一新盘售楼处里，沙盘边销售人员正在向购房者介绍楼盘基本情况，洽谈区里坐着四五组购房者。销售人员李晓霞 （化名） 告诉上海证券报记者，尽管国庆假期售楼处全员上班，但前来售楼处看房的客户与 9 月份的双休日相比，还是少了很多。「平时周末人多的时候我一个人要同时带三组客户看房，这次国庆假期可能是大家都出去旅游了吧。」
记者张良摄
李晓霞表示，考虑到项目周边二手房大部分是小户型，因此该项目创新打造面积段 125 平方米起步的纯改善型产品。「项目一期一共 132 套房源，大筹认了 166 组客户，公司本来不打算开放认小筹，但也担心有些客户临时出状况，所以现在是认小筹阶段。截至 10 月 5 日，无论大筹客户还是小筹客户只要在选房当天成功认购，并且七天内付清首付款，叠加之后能享受大约九五折优惠。」
「我们项目是 9 月 29 日首次开盘，66 套房源当天清盘。项目二批次加推的是这两幢洋房，面积都是 123 平方米，A、B 两种户型的三房两厅两卫，其中一种户型具备做四房的功能。」 上海市闵行区吴泾板块一新盘售楼处销售人员马尚 （化名） 向上海证券报记者表示，该项目周边二手房并没有 120 平方米的面积段，因此公司也是主打一个差异化竞争。另外，项目本身主推叠墅及联排别墅产品，公司早在今年 7 月下旬就已在闵行龙湖天街开设展厅，目前有意购买叠墅产品的客户比洋房客户还要多。「10 月 1 日至 6 日，已有 40 余组客户冻资」。
记者张良摄
10 月 7 日，在普陀区祁连山路古浪路附近一新盘项目样板房，一对来自江苏盐城的夫妻带着儿子正在看房。攀谈中，记者了解到，该对夫妻打算给在上海市徐汇区工作的儿子在上海购置房产，购房预算 800 万—900 万元。该项目销售人员告诉记者，项目主打科技住宅，目前已处尾盘销售阶段，仅剩 20 余套房。
「国庆假期前两天到访客户比较多，后面几天应该有不少人错峰出去旅游了，不过总体而言国庆假期到访的客户量还算平稳。」 有销售人员说。
新规给新房市场带来显而易见的变化
「好房子」 新规细则的落地给上海新房市场带来了显而易见的变化。几乎所有的销售人员都异口同声将自家项目归入 「好房子」 范畴。
「9 月 26 日上海发布的新规要求阳台的面积不超过户型总面积的 10%，且最大不超过 16 平方米。对于 125 平方米的户型来说，阳台最多可以做到 12.5 平方米。以前的普通住宅，两梯四户，公摊面积业主基本利用不到，而且还会影响到私密性。现在我们的项目是一梯一户，公摊到家门口的电梯厅，这是可以利用的。而且很多时候改善不仅是面积变得更大，或者位置变得更好，其实整个居住社区的改善也非常重要。」 李晓霞说。
马尚告诉记者，项目地块的容积率只有 1.01，总高 11 层的洋房单层层高达 3.15 米，阳台做得非常大，室内设计了很多非承重结构的飘窗，据测算 123 平方米户型的实际利用率超过 90%。另外，整个建筑立面的设计借鉴了世界经典建筑，在整个立面的分布上 1 楼至 9 楼全部用的干挂石材，10 楼、11 楼用的金属加玻璃幕墙，因此整个建筑立面呈现出来的质感是非常棒的。
9 月 26 日上海出台的新规明确提出对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在 「多测合一」 测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。
在马尚看来，新规旨在鼓励房企进行高品质建设，有助于推动房企持续提升产品溢价和品牌价值。他认为，新规对住宅价格的影响有限，现阶段房企也不敢过多地去争取市场利润，因为消费者都很理性，而且选择余地足够大。如果房企因为高品质建设而显著提价，则很可能会影响到新房的去化。
（上海证券报）
文章转载自 东方财富
