每经记者｜李蕾 每经编辑｜肖芮冬
《每日经济新闻》 记者获悉，上周公募 REITs 二级市场整体呈现持续下跌态势。截至上周五 （10 月 17 日），中证 REITs（收盘） 指数收于 814.73 点，环比下跌 1.46%；中证 REITs 全收益指数收于 1043.46 点，环比下跌 1.44%，回调显著。
根据 Wind 数据，已上市的 75 只公募 REITs 产品中，环比上涨的继续减少至 7 只，下跌的则达到 68 只。涨幅最大的三只产品为招商高速公路 REIT、汇添富九州通医药仓储物流 REIT 和嘉实中国电建清洁能源 REIT，周内涨幅分别为 1.65%、0.99% 和 0.71%。跌幅最大的三只产品则为华泰紫金宝湾物流仓储 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 和华夏首创奥莱 REIT。
虽然二级市场表现不佳，但新发 REITs 认购热度仍在延续中。上周华夏华润商业 REIT 扩募获受理，华润有巢扩募已反馈，易方达广西北投高速公路 REIT 也于上交所申报，还有两单 REITs 公众投资者认购，一级市场首发相当火热。
二级市场价格显著回调，市场交投热情有所下降
上周，公募 REITs 二级市场出现显著回调，产品普遍下跌。
Wind 数据显示，截至上周五，中证 REITs（收盘） 指数收于 814.73 点，周内下跌 1.46%；中证 REITs 全收益指数收于 1043.46 点，也环比下跌 1.44%。
底层资产方面，来自申银万国证券的数据显示，上周产权类 REITs 下跌 2.09%，特许经营权类 REITs 下跌 1.64%。分资产类型来看，数据中心 （+0.62%）、交通 （-1.56%）、环保水务 （-1.70%）、园区 （-1.74%） 等板块表现占优，连续上涨的数据中心板块也成为近期表现最好的板块。
单只产品方面，已上市的 75 只公募 REITs 产品中，环比上涨的减少至 7 只。涨幅最大的三只产品为招商高速公路 REIT、汇添富九州通医药仓储物流 REIT 和嘉实中国电建清洁能源 REIT，周内涨幅分别为 1.65%、0.99% 和 0.71%。
上周涨幅排名前十的公募 REITs
环比下跌的产品则增加至 68 只。跌幅最大的三只分别为华泰紫金宝湾物流仓储 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 和华夏首创奥莱 REIT，周内分别下跌了 4.26%、4.26% 和 3.61%。
上周跌幅排名前十的公募 REITs
从流动性和成交额方面来看，天风证券数据显示，上周 REITs 总成交额为 4.14 亿元，环比前一周下降 4.6%。产权和经营权成交额分别为 2.67 亿元和 1.48 亿元，环比分别变化了-11.4% 和 10.7%。
细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施、数据中心基础设施类 REITs 上周的成交额分别为 0.65 亿元、0.48 亿元、0.36 亿元、0.65 亿元、0.21 亿元、0.78 亿元、0.77 亿元、0.23 亿元，环比前一周分别变化了 20.5%、12.8%、25.7%、92.0%、55.8%、1.5%、-52.9%、12.7%。其中周内成交额最大的 REITs 类型是交通基础设施，占比 18.9%。
一级市场首发火热，又有新产品正式申报
近期，行业层面也有多项动态值得关注。
首先，公募 REITs 一级市场打新热度仍维持高位，华夏中海商业 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT 均于 10 月 13 日正式发售并一天提前结募。前者网下认购倍数达 320.5 倍、创下全市场已发行 REITs 的新高，公众认购倍数为 361.9 倍；后者网下及公众认购倍数分别为 83.3 倍与 247.5 倍。据申银万国证券统计，两单 REITs 战略+网下+公众认购金额合计分别为 1593 亿元和 444 亿元。
上周还有 2 单扩募 REITs 取得新进展，华夏华润商业 REIT 已受理，华夏基金华润有巢 REIT 已反馈。
其中，华夏华润商业 REIT 为公募 REITs 市场中第二单宣告拟二次扩募的项目，同时也是首单启动二次扩募的消费 REITs 产品。其二次扩募拟购入三个万象汇项目，包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目，分别位于浙江省杭州市、辽宁省沈阳市以及山东省淄博市。新购入基础设施项目扩充了该基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，形成 「核心城市+区域中心」 的覆盖网络，可以有效分散基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的消费基础设施资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。
华夏基金和中信证券在关于华夏华润有巢 REIT 的反馈意见中也详细披露了拟购入基础设施项目——有巢马桥项目的运营细节与合规情况。公告显示，有巢马桥项目为位于上海市闵行区的保障性租赁住房，于 2023 年 3 月正式开业，截至 2025 年 6 月 30 日，项目出租率达 96.12%，平均实收租金为 2229 元/间/月。预测期内出租率设定为 93.2%～93.6%，租金年增长率设定为 2%，长期净收益增长率为 1.75%。
另外，上周易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，系广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品。该项目发起人为广西北部湾投资集团有限公司，是广西壮族自治区政府直属大型国有企业、国有资本投资公司，管理人为易方达基金。
太平洋证券数据显示，今年以来共有 16 只公募 REITs 完成发行，合计规模超过 300 亿元。此外，还有 25 只 REITs 基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。
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