截至 2025 年 11 月，全国重点城市房屋租金收益率同比提升至 2.23%，部分城市环比上涨，二线城市中武汉、成都和重庆超 2.7%。上海、深圳、重庆二手房成交活跃，低总价房源受青睐。政策推动租赁市场发展，《住房租赁条例》 施行，租赁市场进入新阶段。不过，重点城市租金也在回调，前 11 个月 50 城住宅租金累计下跌 3.04%。
每经记者｜刘颂辉 每经编辑｜张益铭
购买房产除了考虑价格涨跌，还有一项重要指标：租金收益率，也被称为房屋租售比。
据多家房地产分析机构统计，截至 2025 年 11 月，全国重点城市挂牌房屋的租金收益率同比小幅提升，达到约 2.23%，深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨，二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率在 2.7% 以上。
当房价波动大于租金变化时，租金收益率呈现平缓且持续上升的趋势。相较于同时期国有大行一年期存款利率 1.1%，三年期 1.55%，买房出租的收益率则更加可观。
上海中原地产数据显示，2025 年 11 月，上海二手住宅成交 2.05 万套，环比增加 22.45%，出现年度交易量的第三高点。其中，一些区域配套成熟、总价低、租金收益率在 2% 以上的小区交易量高。
上海中原地产市场分析师卢文曦 12 月 18 日接受 《每日经济新闻》 记者文字采访时表示，市中心的小户型二手房交易量高，原因在于楼市调整过程中，租金收益率已开始逐步高于定期存款利率。
上海市徐汇区武康路一处房产中介门店 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
有小区租金收益率超 4%
住房租金收益率是房屋出租收益与房屋总价值之间的比率，比率越高，说明房子的投资回报越高。
以记者在上海市徐汇区武康路看的一套二手房为例，总价 400 万元，户型面积 40.85 平方米，一室一厅，在二手房平台的挂牌租金为 6000 元/月。按照年租金计算，这套二手房的租金收益率约为 1.8%。如果购买这套二手房，买家与房东各自承担自己的税费。
在贝壳找房平台上，浦东新区世博板块上钢六村一套 40.29 平方米的二手房，挂牌单价为 41698 元/平方米，总价从原先的 175 万元降至 168 万元。而同小区同户型的房源租金在 4300 元/月，租金收益率达到约 3.1%。
南京市建邺区油坊桥板块安置房的租金收益率更高，莲花新城北苑一套 80.92 平方米的三室一厅房源，半年内调价两次，挂牌价格下降至 93 万元，而它同户型的房源对外租金约在 3200 元/月，租金收益率达到 4.1%。
据中指研究院统计，近几年房价持续调整，住房租赁市场规范化、专业化程度和租住产品品质有所提升，叠加住房租赁市场的刚性需求支撑，租金调整幅度相对平缓，重点城市租金房价比持续提升。2025 年 11 月，重点 50 城平均租金房价比为 2.23%，较 2023 年初低点提高 0.25 个百分点，住房租赁投资回报进一步改善。
当房屋租金收益率超过银行存款利率，需要买个小面积的市区老房子收租吗？市场有人正在用脚投票。
上海网上房地产平台显示，11 月份，工作日的网签量基本在 500 套以上，到双休日至少有 1 天网签过千套，市场交易较为活跃。
卢文曦介绍，在市场交易热点方面，二手住宅以低总价产品为绝对主力，并且这一特征在 11 月得到充分表现。总价在 300 万元以内的房源占比大约 70%，占比达到年内新高，而此前比例通常只在 60%~64% 波动。从交易量比较高的小区来看，老公房 （由政府、国有企业和事业单位投资兴建的住宅）、郊区动迁配套房和限价房是交易热点。
上海链家研究院负责人李根就通过文字向 《每日经济新闻》 记者表示，上海二手房市场呈现出成交量大幅上升特点，环比 10 月上涨超 20%，成交量企稳信号明显。不少自住需求的购房者发现当前房价已到相对低位，风险可承受，选择趁机上车。同时，刚需房源租售比明显提升，对于投资客户而言也是较好的入手时机。
据深圳市房地产中介协会统计，2025 年 11 月，深圳二手房成交共计录得 5762 套，自 2 月录得低点后，市场成交量已连续 9 个月维持在 5000 套以上，成交量的持续稳定，有助于缓和市场情绪，为后续房价预期的稳定提供支撑。
从区域成交结构来看，11 月，龙岗、福田、罗湖、南山、宝安和龙华六区仍是深圳二手房的成交主力区域，合计占比达到 92.3%，反映出市场交易高度集中于配套成熟、供应充足的城区。
今年前 11 个月，重庆二手房成交量占比持续攀升，累计成交量几乎与去年全年持平。
克而瑞统计数据显示，11 月份，重庆二手房成交 9249 套，环比上涨 19%，成交面积 97.43 万平方米；成交均价为 10429 元/平方米，同比下降 0.8%。价格成为市场驱动的重要因素，成交量排名靠前的板块，均价普遍较低。买家首选楼龄 10 年内的房源，对楼龄 11 年~15 年的大型成熟社区情有独钟。
政策推动租赁市场发展
「目前，部分房价下跌的地区，租金收益率已接近 2%，虽不算高，但相较于存款已具有一定吸引力。抑制投机的同时，不应否定其合理的投资属性。」 近日，上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁在公开场合发言表示。
朱宁认为，2016 年提出的 「房住不炒」，「住」 侧重消费属性，「炒」 指的是投机。但房地产同样具备投资属性，如同国债、股票一样，它具有基本面价值，即通过出租产生收益。
「十四五」 时期，住房租赁市场由快速发展阶段迈向高质量发展阶段，「租购并举」 住房制度的建设持续深化，供应端强调以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场的结构性问题，针对保租房筹集方式和资金支持均出台多项政策。
2025 年 7 月 21 日，我国首部专门规范住房租赁活动的 《住房租赁条例》（以下简称 《条例》） 正式公布，自 2025 年 9 月 15 日起施行。这份文件的出台对于规范住房租赁活动，维护各方当事人合法权益，促进住房租赁市场和租赁行业高质量发展，加快建立租购并举的住房制度都具有重大意义，并将成为房地产发展新模式中的重要组成部分。
《条例》 明确，鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
在 58 安居客研究院院长张波看来，在 《条例》 的规范下，租赁市场进入 「机构化运营、品质化升级、金融化助力」 的新阶段。58 安居客数据显示，11 月份，重点城市的挂牌租金收益率表现存在差异。深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨，二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率保持在 2.7% 以上。
「一方面，临近年末，租赁市场需求转淡，挂牌租金出现季节性回落。另一方面，年末同样是二手房市场的交易淡季，挂牌价格上涨动力不足。」58 安居客数据显示，11 月，北京、上海的挂牌租金收益率维持在 2% 左右，呈小幅波动态势。深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨，不过推动收益率上升的因素各不相同。
2025 年，深圳在经历挂牌租金缓慢下降后，年末的挂牌价格有所回升；重庆和南京则是由于二手房挂牌价格下跌，带动挂牌租金收益率小幅上扬。
值得注意的是，尽管在房价下调的背景下，重点城市租金收益率有所提高，但房屋租金也在回调。
据中指研究院统计，2025 年前 11 个月 50 城住宅租金累计跌幅达到 3.04%，3 月起租金连续下跌。11 月，50 城住宅平均租金为 34.4 元/平方米/月，环比下跌 0.60%，同比下跌 3.57%。
从城市涨跌幅来看，前 11 个月，仅乌鲁木齐住宅平均租金累计上涨，涨幅为 0.76%。下跌城市中，温州、三亚、南京、海口等 7 个城市累计跌幅在 5% 以上，杭州、嘉兴、长沙、福州等 19 个城市累计跌幅在 3%~5%，昆明、佛山、长春、广州等 20 个城市累计跌幅在 1%~3%，银川、东莞、西宁累计跌幅在 1% 以内。
分梯队来看，各线城市住宅平均租金均下跌，一线城市租金累计跌幅相对较小。根据 50 城住宅租赁价格指数，2025 年 1 至 11 月，一线城市住宅平均租金累计下跌 2.06%，跌幅较 2024 年同期收窄 0.2 个百分点；二线城市平均租金累计下跌 3.66%，跌幅较 2024 年同期扩大 0.7 个百分点；三四线代表城市平均租金累计下跌 2.65%，跌幅较 2024 年同期扩大 0.3 个百分点。
封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
文章转载自 每经网
