每经记者｜李蕾 每经编辑｜叶峰
2025 年是公募 REITs（公开募集基础设施证券投资基金） 迎来快速发展的一年。Wind 数据显示，截至 2025 年 12 月中旬，我国公募 REITs 已发行产品达到近 80 只，总市值突破 2200 亿元，资产类型涵盖园区、消费、交通、能源等十大领域，预计可带动新项目总投资超过 1 万亿元。
综观公募 REITs 二级市场全年的表现，呈现鲜明的 「先扬后抑」 特征。上半年受益于低利率与 「资产荒」 行情，中证 REITs 全收益指数累计涨幅达 14.2%；下半年受长端利率上行、解禁压力等因素影响，又出现明显回调。一级市场发行方面，资产扩容与机制完善成为核心驱动力，全年诞生了首批数据中心 REITs、首单市政基础设施 REIT 等多个标杆项目。
展望 2026 年，公募 REITs 市场将迎来规模与质量的双重提升。专业投资机构怎么看待明年的景气度？又会推荐怎样的配置方案？《每日经济新闻》 记者就此采访了多家公募基金和第三方机构。
2025 年消费类 REITs 表现亮眼，产业园区 REITs 承压
华西证券数据显示，截至 2025 年 11 月末，我国基础设施公募 REITs 已经发行 78 只，共发售基金 2095 亿元，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流、租赁住房、市政设施和新型设施十大类，总市值约 2223 亿元，已突破 2200 亿元大关。
每经记者根据 Wind 数据整理发现，截至 12 月 10 日，全市场已上市的 77 只产品中，年内二级市场上涨的有 61 只，占总数的近 80%；下跌的有 16 只，占总数的约 20%。
从涨幅上看，年内涨幅超过 20% 的公募 REITs 共有 25 只，其中超过 30% 的有 15 只，超过 50% 的也有 2 只，整体而言交出了一张不错的成绩单。
年内涨幅前十的公募 REITs（截至 12 月 10 日）
年内二级市场涨幅最大的产品为易方达华威市场 REIT。截至 12 月 10 日，已上涨 73.31%，涨幅显著。
该基金今年 1 月底上市，是国内首单以农贸市场为底层资产的消费基础设施 REITs 产品。上市首日，易方达华威市场 REIT 就因涨幅达到 30%，在第二个交易日停牌 1 小时。今年 5 月，该产品又因在二级市场的累计涨幅超过 70% 而出现临时停牌的情况，也侧面体现了市场和投资者的热情。
今年 2 月上市的国泰海通济南能源供热 REIT 同样收获了可观的涨幅，年内上涨 66.81%。该产品底层资产为济南热力集团持有的位于历下区、历城区的 232 段供热管网资产的所有权及其对应的经营权利，在发售阶段就十分火热，公众认购倍数创下了彼时的行业新高。
除此之外，在涨幅排名靠前的前 10 只产品中，消费类 REITs 占了 4 席，前 20 只产品中则占了 8 席，是所有资产类型中表现最好的。
年内涨幅垫底的公募 REITs（截至 12 月 10 日）
再来看看年内价格出现下跌的产品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷 REIT，截至 12 月 10 日已下跌 22.57%；其次是易方达广开产园 REIT，年内下跌了 17.11%。
此外还有华夏和达高科 REIT、华夏合肥高新 REIT 和东吴苏园产业 REIT 等多只产品年内跌幅超过 10%。
值得一提的是，这几只产品都是产业园区 REITs，并且在年内跌幅前十的产品中，产业园区 REITs 达到 7 只，足见这类产品在今年的承压程度。
事实上，从全年表现来看，2025 年消费设施、租赁住房涨幅靠前，截至 11 月末分别上涨 22%、13%；产业园区则收益垫底，下半年的大幅度回调，使其成为截至 11 月末唯一负收益的板块。
展望 2026：整体景气度有望在结构性分化中稳步提升
对于 2026 年公募 REITs 市场的发展，多位受访专家表示，预计利率将处于区间波动的状态，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升。
华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人告诉每经记者，展望 2026 年，对中国 REITs 市场的整体发展态势保持积极乐观，并认为市场将步入一个更为成熟、更具深度的新阶段，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升。
核心支撑逻辑主要来自两个方面：一方面是宏观环境与资产属性高度契合，另一方面则是政策的持续深化与扩围是核心驱动力。但该负责人同时提醒，在宏观经济持续弱复苏背景下，微观个体 REITs 项目的经营表现仍将呈现波动分化，运管能力带来的业绩差异将进一步体现。
博时基金 REITs 业务营运总监刘玄也对记者分析，当前我国 REITs 市场正处于政策红利持续释放与市场需求快速增长的 「双重窗口期」，呈现出资产覆盖范围持续拓宽、扩募机制基本成熟、投资者结构日趋多元、资产配置价值日益凸显的态势。但与境外成熟市场相比，在产品体系、发行机制、交易生态、监管框架、风险处置及功能发挥等方面仍存在提升空间。同时，宏观经济及外部竞争环境的不确定性仍可能导致底层资产的经营收入及营业成本承压。
在这样的背景下，华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人指出，2026 年更看好具备刚性需求、现金流稳健，受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域投资机会。例如有较强抗周期属性的稳定现金流的资产，以及一些原始权益人对于公募 REITs 平台的扩募战略诉求较强、并且具备足够优质储备资产的 REITs 项目。
瑞思不动产金融研究院院长朱元伟则指出，考虑边际效应，建议重点关注新上市的新资产类别，⽐如⽂旅、养⽼、港⼝、储能等。重点关注两种风格，⼀是抗周期、韧性强的资产类别，⽐如消费基础设施、保租房和公用事业；二是能源、物流仓储和⾼速公路等类别，虽然受整体宏观经济⾛势⽽处于承压态势，但是部分市场已经出现了触底反弹的迹象，可以关注左侧交易的机会。与此同时，扩募也是⽐较好获取增量份额的机会。
专家建议：「好资产、好管理、好未来」，可关注新上市的资产类别
2025 年下半年以来 REITs 市场出现了回调。华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人分析，一是因为集中解禁，REITs 市场风险偏好下行，资金止盈诉求增强；二是债市走弱，利差压缩；三是权益市场超预期走强，分流部分交易型资金。其表示：「2026 年 REITs 市场总体仍将面临一些挑战，二级市场的价格波动与溢价率分化并非短期现象，而是市场走向成熟和理性的必然特征。未来随着市场分化，这一特征将会持续深化。」
瑞思不动产金融研究院院长朱元伟也预计，2026 年利率将处于区间波动的状态，所以基本⾯韧性强、分红稳健的资产类别将继续得到青睐。
他建议投资者将上述两种不同风格的资产类型结合，⼀是依靠防御性资产构建相对稳健的底仓，二是机会型寻找承压资产逆境反转的投资机会。「从过去的观测来看，在市场上行期，获取战配仍然是对投资者更为有利的投资⽅式。⽬前公募 REITs 的供给依然难以满足需求⽽且资产荒的问题将长期存在，我们预计这种战配为主的模式还将继续。」
刘玄也建议，对投资者而言，长期投资价值的核心在于 「好资产+好管家+好价格」，因此应当结合自身风险偏好以及对细分赛道的了解情况，在评估底层资产的安全性、稳定性和成长性的基础上，寻找运营管理能力较强、具有较大扩募潜力的标的，选择估值合理的时机介入。
华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人同样表示，投资者需要建立一套多维度的深度评估框架，而这些核心指标应当遵循 「好资产、好管理、好未来」 的逻辑进行排序和综合考量。
首先是好资产，即底层资产质量，投资者应重点审视项目所处的区域经济韧性、其自身供需关系的稀缺性以及历史营业收入和可供分配金额的稳定性；其次是好管理，即运营效率与项目治理能力，这决定了资产能否得到运营提升；最后是好未来，这决定了基金的长期规模增长和收益提升潜力。
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