香港学生公寓市场正吸引全球资本涌入。香港特区政府推广 「留学香港」，当地大学扩大非本地生限额，致超 7 万床位缺口。其中，内地学生为主要租客，机构化运营公寓受青睐。这也导致 2025 年海内外资本加速布局，多宗酒店改宿舍成交。其中，外资和私募是大型项目投资主力，本地资本也参与其中。业内认为市场基本面强劲，但投资需审慎评估风险，回报率一般为 5% 至 5.5%。
每经记者｜李旭馗 每经编辑｜黄博文
当香港的写字楼和商铺租赁业务仍在周期性低谷中挣扎之时，一个曾经边缘的房地产细分市场正吸引全球资本蜂拥而至：学生公寓。
「近几个月来香港看学生公寓投资的客户增加了很多。以前，（客户） 主要是外资基金和本地投资者；现在，中资机构、大型上市公司、东南亚的基金也在关注香港学生公寓。」 国际房地产顾问公司世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷告诉 《每日经济新闻》 记者，「目前还有客户在咨询香港学生公寓的投资，越来越多的人看好这个投资板块。」
当前，香港特区政府正积极推广 「留学香港」 品牌，拟将香港发展为专上教育枢纽。记者在采访中了解到，资本押注的正是源源不断涌入香港求学的国际学生和内地学生。
海内外资本加速切入香港学生宿舍赛道
2025 年上半年，为配合香港特区政府 「留学香港」 品牌的建设，香港教育局宣布从 2024/25 学年起，八所政府资助大学录取非本地学生的限额由原来的 20% 提升至 40%。同年 9 月，该限额进一步增至 50%。
因此，2025 年，各路资本在香港学生宿舍上的布局动作更是明显提速。
2025 年 11 月，美联工商铺发布的数据显示，2025 年 1 月至 10 月，涉及酒店、宾馆及整幢住宅改作学生宿舍的相关累计成交高达 16 宗，总金额超 61 亿港元。其中，酒店改装学生宿舍的成交宗数最多，累计 6 宗，总金额达 40 亿港元。
据记者不完全统计，香港本地资本方面，2025 年 7 月底，经世邦魏理仕促成，宏安地产 （HK01234） 联合美国私募基金安祖高顿以 4.35 亿港元购入旺角一家酒店，市场预计将用作学生公寓。早在 2022 年底，二者便联手斥资 20 亿港元购入香港九龙贝尔特酒店，并将其改造为学生公寓，名为 「日新舍」。
2025 年 8 月中旬，中原投资旗下首个香港学生公寓 「一步居 117」 正式启动，项目位于尖沙咀，前身为一间三星级商务酒店，收购总价 1.8 亿港元，目前该项目的入住率已达 100%。紧接着，同年 8 月底，中原投资继续宣布购入位于西半山般咸道的 「般咸轩」，并将其改造为学生公寓，初步提供约 200 个床位，并将其纳入旗下学生宿舍品牌 「壹社」。
深圳罗湖区一家中原地产门店的窗户上张贴着广告海报，内容为介绍中原投资旗下的香港学生宿舍项目 图片来源：每经记者 李旭馗 摄
内地资本方面，2025 年底，招商局商业房托基金披露以 2.06 亿港元收购了一个酒店物业，并计划将酒店改造成 85 个床位的学生公寓，瞄准香港日益膨胀的国际学生群体。几乎同一时段，华润隆地以 9.5 亿港元接手邓成波家族旗下位于青山公路葵涌段的一间酒店。有市场消息称，华润隆地计划将其改装为学生宿舍，预计可提供逾千个宿位。
对于这一现象背后的原因，香港本地房地产开发及投资公司晶苑投资首席投资官陈伟文在接受记者书面采访时表示：「香港特区政府推出包括 『城中学舍』 计划在内的政策，简化商业楼宇改建学生宿舍的流程。同时，香港的大学扩大非本地生名额，导致市场出现超 7 万张床位的供应缺口。这使得学生公寓成为具备稳定租金收益及高入住率的抗周期资产类别，吸引大型开发商及国际基金进场。」
在采访中，陈伟文透露，晶苑投资在 5 年前便已切入学生宿舍领域，过去 3 年更是加快了在这一领域的布局。目前，晶苑投资子公司 Y.X 在港运营 4 栋学生公寓，均在大学附近。在此之后，晶苑投资仍有投资学生宿舍的计划。
内地学生为主要租客
近年来，受港校国际排名提高、1 年制硕士课程持续扩招、IANG（非本地毕业生留港/回港就业安排） 签证政策友好以及美国留学政策收紧等因素在内的多重影响，赴港求学在内地学生群体中的热度居高不下。
另一方面，校方提供的宿舍床位本就不多，非香港本地学生更是难以抽取到宿舍床位。因此，大部分非本地学生要么租住普通住宅，要么选择入住学生公寓。
2025 年 12 月中旬，记者实地探访了位于香港红磡的 Y83 学生公寓，该项目由晶苑投资与法国外贸银行投资管理公司旗下的 AEW 共同投资，并由晶苑投资旗下的学生宿舍运营品牌 Y.X 全权管理。
记者查询高德地图发现，Y83 距离香港都会大学和香港理工大学均需约 5 分钟的车程或 15 分钟的步行路程。据相关负责人介绍，Y83 共 25 层，整体建筑面积约 12 万平方呎 （1 平方呎≈0.0929 平方米），共提供 600 个床位。
Y83 内的一间单人房，配有家具和家电，学生可 「拎包入住」 图片来源：每经记者 李旭馗 摄
其房型主要为双人间和单人间。其中，双人间的租金为 9000 港元/人，单人间租金为 13000 港元/人。租金已包含水电费和网费。
记者在探访时发现，Y83 还配备了自习空间、健身房、舞蹈室等。截至发稿时，Y83 入住率已达到 100%，近六成为香港都会大学的学生。
值得注意的是，相关负责人表示，其租客大部分来自中国内地，只有少部分来自英国、西班牙、韩国等其他国家或地区。为适应内地学生在港求职的需求，公寓还组织了自愿参加的粤语班。
据智通财经此前消息，2025 年 12 月底，香港学生宿舍住宿供应商汇生活文化科技有限公司 （Student Living EduVation） 已向美国证券交易委员会提交文件，计划赴美 IPO（首次公开募股）。该公司在香港管理 5 个宿舍地点，每年服务约 400 名个人客户，其中 95% 来自中国内地，客户平均租期为 1 年。
在采访中，甄浚岷分析道，相较于分散的私人住宅租赁，机构化运营的学生公寓有其独特卖点，其优势在于住户均为学生所形成的社区氛围、严格的安保管理、提供的各类社交与职业发展活动、家具与家电齐全等。学生公寓更像是一种服务型产品，而不仅仅是空间的出租。
外资基金与私募基金是大型项目的投资主力
目前，市场上的学生公寓房源主要来自对存量物业的改造。甄浚岷称，收购三星级酒店或整栋旧式大厦进行改装是主流方式，私人开发商专门新建学生公寓的情况较少。
据介绍，对于大型项目，外资基金、私募基金是投资主力。其典型运作模式为：在锁定目标物业后，公司与本地运营商达成合作，通过收购物业开展升级装修，后续或自主运营出租，或与运营商签订协议委托运营，并按照约定进行收益分成。而以本地私人投资者、家族资本为代表的本地自由资本，同样会参与这类项目投资，但投资体量相对有限。
Y83 的公共空间，可供学生召开社团活动 图片来源：每经记者 李旭馗 摄
「从规模上看，外资基金单笔投资可达 10 亿至 20 亿港元，而本地资本的投资规模大多集中在 1 亿至 3 亿港元。」 甄浚岷表示。
陈伟文则表示，晶苑投资主要采用自有资本与策略性合作伙伴 （私募基金） 并行的模式。「通常情况下，学生宿舍的运作模式包括按市场价格收购或对公共设施进行改造，并以贴近大学标准的租金定价，回报周期依靠高入住率及长期需求稳定性。」
面对大型开发商和国际基金的纷纷涌入，市场是否会迅速过热同样成为关注焦点。
陈伟文对此持乐观态度。
「短期内供应过剩风险较低。」 他判断，「非本地生及本地学生需求仍显著高于供应，加上特区政府吸引国际人才的政策，市场基本面预计在未来 5 至 7 年仍保持强劲。」
在中原投资官网关于 8 月底收购项目的新闻稿中，中原投资行政总裁叶明慧表示：「学生宿舍是香港房地产市场中具韧性且增长迅速的板块。在非本地学生人数持续增加的驱动下，这类投资不仅带来稳定回报，亦具资产增值潜力。我们在美国、英国及中国香港积累的学生公寓投资与营运经验，充分体现我们对市场的洞察及管理能力。这次新增项目是我们拓展香港学生住宿市场的重要一步，目标是在短期内将床位数量增加至至少 3000 个。」
然而，甄浚岷指出，世邦魏理仕的角色是顾问，旨在为客户计算改装费用、回本周期与回报率，世邦魏理仕同样需要审慎评估单个项目的具体风险。「当前，学生公寓的投资回报率一般为 5% 至 5.5%。计算方式是把收购、改装等所有成本加起来，再结合出租给学生后的租金收入来核算。」
封面图片来源：每经记者 李旭馗 摄
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