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券商中国
曙光初现？机构眼中的地产行业有新信号。
随着 A 股房地产上市公司 2025 年度业绩预告在近期密集披露，行业过去一年的经营全景逐渐浮出水面。在中信证券研究团队看来，业绩下滑是过去几年房地产市场调整的客观呈现结果。
多家券商研究所认为，当前市场正浮现出不容忽视的积极信号，包括主要城市的二手房挂牌量下降；融资政策持续改善；房企化债也在持续推进。
展望 2026 年，分析师表示，房地产市场止跌回稳的条件已经具备，政策与基本面有望形成共振，推动重点城市销售寻得新均衡。
房企业绩仍然承压
近期，多家房地产企业披露 2025 年度业绩预告，市场对行业的关注度再次升温。数据显示，截至 1 月 31 日，A 股地产板块共有 78 家企业发布业绩预告或快报。
根据中信证券研究所房地产与物业服务行业团队的统计，在已披露预告的公司中，预亏的上市房企占多数，共有 58 家，合计归母净亏损在 2397.5 亿—2060.4 亿元区间。另有 5 家公告预减，合计归母净利润在 22.7 亿—25.4 亿元区间，较 2024 年利润 103.2 亿元下降 75%—78%。
在业绩预喜方面，截至目前有 6 家公司公告将会增长，合计归母净利润在 17.6 亿—19.4 亿元区间。
此外，有 18 家公司尚未发布业绩预告，这意味着其全年业绩同比变动幅度在-50% 至 50% 之间，中信证券研究团队测算这类公司 2025 年业绩合计在 67.9 亿—203.7 亿元区间。
综合以上所有已披露及测算数据，中信证券研究团队表示，A 股地产板块 2025 年归母净亏损在 1984.2 亿元—1455.0 亿元区间。作为对比，该板块在 2024 年归母净亏损为 1614.0 亿元。
谈及业绩下滑原因，中信证券研究团队认为这是过去几年市场调整的客观呈现结果。国家统计局数据显示，截至 2025 年 12 月，70 个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌 12.6% 和 221.3%。结转项目毛利率下降，针对存货计提跌价准备是房企业绩下滑的主因。
市场正呈现积极信号
尽管业绩数据仍处于调整区间，但多家券商研究所分析认为，房地产市场的多重积极信号正在累积。
「利润表是企业历史情况的反馈，当前市场也出现一些积极信号。主要城市二手房挂牌量略有下行；《求是》 杂志发表文章，强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整的时间，也有效提振了购房人的信心。」 中信证券研究团队表示。
申万宏源房地产团队表示：「房企最困难时期或将逐渐过去，这源于一方面，我们认为我国房地产基本面底部正逐步临近，在行业深度调整 4 年多后，我国新开工自 2021 年高点以来已下降 75%，已显著超过美国、日本和德国降幅 50%—70%，我国二手房房价自 2021 年高点以来已下降 40%，也已显著超过 1970 年至今 42 国平均跌幅 34%；另一方面，我们认为主流房企存货减值压力逐步得到释放，2019 年至 2025 年上半年主流房企累计资产及信用减值损失占比存货均值达 8%。」
华泰证券研究团队详细分析基本面时表示，2026 年开年核心城市二手房需求边际改善，供给压力缓解。一方面，元旦后二手房成交量持续改善，第二周、第三周、第四周成交面积环比增幅分别为 29%、5%、5%，三周周均较 12 月周均增长 9%。累计同比来看，1 月 1 日至 25 日 22 城二手房备案面积同比下滑 2%，较上半月同比 15% 的降幅明显收窄。
另一方面截至 2026 年 1 月 25 日，重点 20 城、一线城市挂牌量持续下降，环比前一周均下降 0.6%，较 2025 年 10 月末 （2025 年内高点） 分别下降 3.3%、6.3%，供给压力有所减轻。
在政策面，华泰研究团队认为，融资政策改善，需求侧政策预期升温。比如 2025 年 12 月 24 日，北京出台新一轮房地产政策，对限购和公积金等政策进行优化，参考北京力度，上海在外地人购买核心区社保年限方面具备跟进空间，市场对此存在政策预期。
在信用面方面，华泰研究团队分析称，龙头房企信用压力缓释，其他公司化债持续推进。据其统计，重点 15 家房企 2025 年累计削债 3246 亿元，其中境内、境外债分别削减 283 亿元、2963 亿元。
2026 年企稳可期
伴随房地产行业历经深度调整后，未来将走向何方？多家券商研究所认为，随着政策效力持续显现、市场供需趋于平衡，行业止跌回稳的基础正在夯实。
国泰海通研究团队表示：「由于 2025 年岁末销售并未实现翘尾效应。我们认为，2026 年销售基数继续下移，前期风险部分释放。与此同时，行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动资金回暖。基于以上判断，我们认为 2026 年重点城市销售有望寻找均衡点。行业供需格局逐渐稳定。」
前述申万宏源房地产团队预计优质房企盈利修复正当时，「考虑到我国房地产行业基本面正逐步临近、近期政策面基调更趋积极，以及房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，我们预计优质企业销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底回升，盈利修复正当时。」
前述中信证券研究团队表示，总体来看，2026 年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳也是房企资产负债表修复的关键。
其分析称，我国居民部门的现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，这也是未来企业经营性现金流净流入可能持续修复的底气。「政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，我们相信房地产板块的主体信用风险已经开始退潮。当行业的主要融资性现金流入，从以信用债为主转向以项目融资为主之际，企业资产和负债错配的矛盾就正在得到解决。」
（券商中国）
文章转载自东方财富
