文 | 空间秘探，作者 | 邹新
近日，昆明市人民政府办公室印发 《昆明市 2025 年推动经济稳进提质政策措施》，其中明确提出加强酒店产业发展规划用地保障力度，已出让的商业、商务用地可直接用于酒店建设，无需变更用地性质；鼓励利用闲置低效居住、娱乐康体等用地建设酒店，依程序变更土地用途。据空间秘探观察，不少城市都在通过出台相关政策支持酒店建设，盘活存量资产。原本商场、写字楼、酒店等物业热衷于互相“ 切号”，但随着政策导向下酒店投资的显著上行，市场格局正在经历重新“ 洗牌”……
酒店建设用地密集“ 激活” 不只是昆明
近日，昆明市人民政府办公室印发 《昆明市 2025 年推动经济稳进提质政策措施》，明确提出通过丰富文旅体验产品供给、完善文旅服务保障以加快文旅融合聚客引流。
关于完善文旅服务保障，除用好 240 小时过境免签政策、加大营销推介力度、深化空铁联运合作、开发多样化入境旅游特色产品以外，加强酒店产业发展规划用地保障力度，支持存量土地和空间用途转换，有效增加酒店用地供给也成了促进昆明市文旅发展的重要一环。
事实上，早在 2024 年 11 月，昆明便已经出台 《昆明市酒店规划用地保障实施办法 （试行）》，从加强规划保障、强化用地要素保障、降低用地成本等三方面加大昆明市酒店业发展规划用地保障力度，推动旅居行业发展。
文件的内容不仅包括“ 已出让的商业、商务用地可直接用于酒店建设，无需变更用地性质；鼓励利用闲置低效居住、娱乐康体等用地建设酒店，依程序变更土地用途。” 还指出简化酒店建设用地审批时限与流程，并将重大酒店项目纳入市级重大项目管理，开辟审批“ 绿色通道”。
无独有偶，2024 年 9 月，漳州市自然资源局、住房和城乡建设局发布 《关于漳州市既有建筑功能业态调整互换清单的补充通知》，其内容明确指出在用地性质不变、结构安全及消防合规的前提下，解除酒店功能限制，允许商业、商务办公建筑单向调整为酒店使用。
2024 年 7 月，横琴粤澳深度合作区印发 《关于促进合作区酒店业高质量发展的若干措施》 和 《存量空闲建筑临时改作酒店使用操作指引》，充分吸纳业界建议，在存量空闲建筑临时改作酒店使用的申请范围、申请期限要求、续期规则和期限等方面进行调整优化，旨在利用存量商业建筑充分激发合作区酒店业发展潜力。
政策明确，可申请临时改作临时酒店的建筑由原先的存量空闲商业、办公物业扩大到包含商业、商务办公、文化创意、高新技术及科研等用地中已完成竣工备案的建筑；增加存量空闲建筑可以至少 50 间等相对独立、连续的楼层空间为基本单元申请临时改作酒店使用。同时，考虑到酒店业需要长期经营，政策还将申请时限延长，并完善了企业退场机制。
2024 年 6 月，自贡市人民政府办公室发布 《自贡市支持酒店行业高质量发展的八条措施》，其核心内容包括允许闲置商业、商务办公建筑在用地性质不变、符合安全要求的前提下改作酒店，无需办理规划许可。
除此之外，上海虽未明确出台酒店建设专项政策，但亦有相关文件提及合并规划选址、用地预审及许可流程，推进“ 多审合一、多证合一”，优化工程建设项目审批，间接支持酒店类项目提速落地。杭州则通过施工许可分阶段办理、容缺受理等改革措施 （如“ 拿地即开工” 模式），间接简化了酒店项目的审批流程。
如此看来，简化酒店建设用地审批流程并大力支持存量资源盘活的城市不仅仅只有昆明，各大城市都在推进酒店建设并为酒店市场发展清理“ 障碍”……
商场、写字楼有点“ 拉胯” 酒店顶上来
“ 已出让的商业、商务用地可直接用于酒店建设”，一句话便把商场、写字楼、酒店联系起来并放置在了同一水平线比较，与酒店各项政策利好、交易市场上行的境遇不同，商场与写字楼正在经历严峻考验。
2024 年 7 月，美国 《财富》 杂志发布报告：全球写字楼空置率达到 20.1%，这是自有数据记录以来，首次突破“20” 关卡。而 2024 年四季度，上海全市甲级写字楼空置率环比上涨至 19.6%，数据已接近全球写字楼空置率的平均水平。
从区域位置上看，核心区域的空置情况相对较好，但也有一些区域如黄浦区的新天地空置率达到 21.6%。相比之下，次核心区的空置情况较为严峻，例如北滨江的空置率达到 55.7%，苏河湾的空置率达 43.1%。尽管上述地段已经算得上是上海数一数二的热闹板块，其“ 狂飙” 的空置率却依旧超出了大众预期。
祸不单行，写字楼空置率考验在前，租金压力在后。上海全市写字楼的租金都在下降，以价换量成为市场的普遍现象，2024 年四季度的平均租金环比下降 1.2%，达到 6.54 元每平方米每天。这一趋势显示，上海写字楼市场正在面临极大的供应过剩问题，同时市场需求的增长难以跟上新增供应的速度。
那么商场呢？相关数据显示，2025 年上海的商业购物中心将迎来大开张。目前上海预计竣工并投入运营的新商业项目共计 52 个，总体量超过了 380 万平方，是 2024 年新开商业体量的 1.4 倍。
上海真的需要这么多商场吗？据不完全统计，上海共有商场 715 座，总面积超过 3558 万平方米。其中，商场体量在 2 万方以上的大型商场有 107 座，2 万-5 万方的社区商场有 278 个。2024 年，在徐汇万科广场、EKA· 天物等地标闪耀魔都商界；长宁“ 上海荟聚”、滨水新标杆“Gate M 西岸梦中心”、游轮主题购物中心“ 上海· 海上世界” 等商场陆续“ 登场” 的时刻，一波商场“ 闭店潮” 在上海悄然“ 登陆”。
老牌商场“ 垂死挣扎”、新兴商场“ 排队入驻”，上海新旧商场交织，但真正能够站稳脚跟的却没有几个。大多数商场如今不仅工作日的时候冷冷清清，周末也难以“ 火热” 得起来。显然，以上写字楼及商场的境遇并不只在上海这一座城市上演。无论是写字楼还是商场，国内市场存量不少，新增供应持续入市，市场竞争都在不断加剧。
针对写字楼：如今远程办公模式普及，大量企业或缩减办公面积、或因战略需求变动“ 大搬迁”，一来二去，办公楼空置率很难不升高，紧接着租金便开始下降。
针对商场：曾经逛商场是中产阶级必不可少的一种生活方式，如今大量一线城市的老牌商场却纷纷落幕，很多大商场也不似曾经的人头攒动。商场经营的不景气与整体消费疲软密切相关，当然也离不开国内电商的冲击。线上购物价格便宜、送货方便、逛商场的必要性在很多不会上网的老年人都学会了在直播间下单的那一刻再次降低。
商场、写字楼“ 跌倒”，酒店强势“ 补位”。面对大量需要寻求出路的商场与写字楼，这些存量物业的目光开始向酒店“ 看齐”。许多城市出台相关政策推进酒店建设，一是为了盘活这些存量物业，二则是城市经济的发展需要旅游业的带动，酒店是一座城市发展旅游业务的关键一环。
酒店常常被看作是一个城市经济活力的晴雨表，如今，一、二线城市是国内及国际头部酒店集团的“ 必争之地”，就连许多小县城，也逐渐抛弃了星罗棋布的“ 夫妻店”，经济型连锁酒店如同“ 雨后春笋”，五星级酒店逐渐“ 冒头”。酒店发展不仅可以带动国内旅游，也是推动城市“ 入境游” 发展的关键一环。
不久前，隔壁韩国人组团来沪打卡游玩，掀起了一股“ 入境游” 风潮。锦江酒店 （中国区） 数据显示，春节期间旗下酒店接待外国游客数量同比增长超 9 倍。尤其是上海、北京、深圳、重庆、西安等热门旅游城市的酒店增长显著，客人主要来源于韩国、马来西亚、俄罗斯、越南、日本、澳大利亚、美国等国家。
左手“ 投资” 右手“ 甩卖” 的逻辑悖论
当政策与数据共同指向了酒店市场，酒店投资火爆似乎大势所趋。但是在酒店交易市场上行的情况之下，为何还会出现大量的高星酒店资产被搬上货架“ 甩卖” 的情况？酒店市场左手“ 投资”，右手“ 甩卖” 岂不是形成了一套逻辑悖论？
近几年来，从重庆解放碑威斯汀酒店、重庆北碚悦榕庄酒店、成都希顿国际大酒店到上海宝格丽酒店，被拍卖、转让的五星级酒店以及各种高奢酒店不在少数。据文旅部数据统计，从 2019 年底到 2024 年三季度，我国五星级酒店数量从 845 家变为 736 家，不到 5 年时间就减少 100 多家。
经营成功的酒店都是相似的，被转让拍卖的高星级酒店则各有各的问题。例如，这些在法拍市场中“ 兜兜转转” 的酒店大多本身就是不良资产，其自身存在的问题导致其不得不被“ 抛售”，且难以“ 出手”。不良资产通常是指由于经营不善、管理不当或其他经济因素导致其价值下降的资产。不良资产酒店往往背负着较大的债务问题，这使得潜在买家对其未来的盈利能力和现金流产生了强烈担忧。此外，它们可能还存在地理位置不佳、设施老旧、难以吸引足够的客户等问题。
其次，酒店“ 抛售潮” 形成的直接原因仍是房地产市场下行导致地产公司资金压力巨大，资本退出机制倒逼资产重组。在地产行业上行的黄金时期，地方政府常将“ 配建五星级酒店” 作为核心地块出让的附加条件，两者一拍即合，所以诸多五星级酒店背后都有房地产开发背景。但随着房地产市场的波动，地产公司将酒店出售作为缓解资金链紧张问题的重要解决措施，因此像华侨城、碧桂园等地产企业成为酒店售卖的“ 常客”。
尽管如此，相较于传统商办资产，酒店投资不仅可以抵抗电商冲击，还可以去“ 库存” 压力，加之城市更新政策明确支持酒店建设，而商办项目受“ 商改住” 限制，酒店相较于商场与写字楼仍旧拥有着极大的竞争力。不过，任何投资都是兼具机遇与挑战的，酒店市场左手“ 投资”，右手“ 甩卖” 也说明了一个问题，那就是酒店投资绝对不是一门简单的生意经。
“ 存改” 时代 酒店投资投哪里 怎么投
一面是助推存量物业盘活，一面是促进城市经济发展，酒店行业的发展潜力是无穷的。当酒店投资成为“ 香饽饽”，哪些城市最缺酒店物业？酒店投资又该注意哪些事项？
哪些城市最缺酒店物业？以昆明为首，一大批城市已经出台并将陆续推出一系列的城市更新政策支持酒店建设与改造，从这些陆续采取相关行动与措施的城市来看，缺少酒店物业且适合酒店投资的城市可以分为以下三类：
- 政策红利映射投资新需求
新政策的出台必定会挖掘出一系列新的投资需求，2024 年，横琴粤澳深度合作区印发 《关于促进合作区酒店业高质量发展的若干措施》 和 《存量空闲建筑临时改作酒店使用操作指引》，文件在存量空闲建筑临时改作酒店使用的申请范围、申请期限要求、续期规则和期限等方面都进行调整优化。政策支持下，珠海横琴在酒店市场的空缺也逐渐显现。
珠海横琴合作区注册企业超 5 万家，但高端酒店客房仅 2800 间，每家企业对应客房数仅有 0.056 间。跨境会务蓝海，珠澳会展活动年均超 500 场，但能承接 300 人以上会议的酒店缺口达 45%。除此之外，珠海横琴的传统商务酒店饱和，但符合跨境金融合规要求的会议型酒店缺口达 72%。跟着政策走总是更为谨慎的，像这类政策在前，消费需求亟待挖掘的城市，或许会是“ 捡漏” 的好缺口。
- 文旅爆红催生结构性短缺
后疫情时代，旅游市场逐渐回暖导致许多曾经的旅游“ 顶流” 城市迎来了一批“ 报复性” 的旅游消费。以西安这座城市为例，2023 年接待游客 2.8 亿人次，同比增加 78%，但酒店客房量仅增长 9%，每千人客房数为 4.3 间，低于全国均值的 6.1 间。而与之相对应的酒店物业“ 紧缺” 也表现在了大唐不夜城周边节假日期间基础房型价格超 2000 元/晚，仍出现“ 一房难求”；丝路国际会展中心年均举办展会 120 场，但 10 公里内无国际联号酒店等情景。
这类曾经的“ 顶流” 旅游城市实际上并不缺少“ 好酒店”，一直以来它们都是国内以及国际酒店头部酒店集团的战略部署要地。但随着旅游市场逐渐回暖，以及消费者需求的逐渐转变，这类城市需要更多“ 有特色” 的酒店以弥补文旅爆红所催生的结构性短缺问题。
- 产业转型引发商旅需求井喷
由于经济结构的调整，一些曾经的工业城市正在试图转型为新的城市旅游目的地。例如，唐山正在试图通过改造闲置资产，来发展自身的旅游业。唐山宴原本是一个闲置的商场，如今被改造成了饮食文化博物馆；河头老街原本只是一条闲置的商业街，如今被改造成了水上唐文化景区。以上这些项目不仅展示了唐山的历史文化，还带动了当地的经济发展。
但由于这类新兴旅游城市的发展仍处于起步阶段，旅游服务配套还未能跟上城市逐渐加快的“ 脚步”，因此它们需要与之相匹配的大量酒店进入当地市场，满足市场商旅需求的“ 井喷”。
解决完“ 投哪里” 的问题，接下来就该直面“ 怎么投”，即酒店投资有哪些注意事项？这个问题可以分为两种情况来讨论，第一种是单纯的酒店投资，第二种是存量盘活商场、写字楼物业，进行酒店“ 爆改”。
首先，站在“ 风口”，酒店投资者切忌盲目跟风。除了要合理规划并进行精准的区位选择之外，还应该注意以下几点：一是要规避过度供给市场，如桂林、丽江等地的酒店投资市场需要谨慎考虑，这类三线城市因盲目开发导致酒店空置率已经超过了 40% ；二是进行投资模式选择与财务风险预算，当加盟连锁酒店品牌成为大趋势，面对市场琳琅满目的酒店品牌，合理做出选择亦是一场严峻考验；三是运营管理的问题，需要直面的问题包括如何优化用户体验、选择品牌营销策略以及推进团队建设；最后还需要考虑退出策略，是否未来有出售及转型成其他业态的资产增值可能性，可以关注 REITs 退出通道，优先选择北上广深等已发行酒店 REITs 的城市，增强资产流动性。
其次，随着商场、写字楼“ 跌倒”，尤其是写字楼空置率高居不下，租金也不断下降。越来越多投资人开始关注写字楼改酒店这件事情。写字楼如何以酒店形式盘活？
其可以分为“ 自投” 及“ 出租” 两种情况。总的来说，酒店投资是否赚钱的个体差异很大，自投要考虑后续的运营策略与经营成本，既要承担“ 旱涝保收” 难的风险，又要清清楚楚算到自己的盈亏点。而出租则稍微简单一些，找到承租方收益最大化以及出租方能够让利的平衡点即可。只是，无论是自投还是出租，新手“ 两眼一睁就是干” 的思路必然是行不通的，机会只留给有准备且“ 会算账” 的人。
综上所述，无论是商场、写字楼还是酒店，投资市场都没有“ 稳稳的幸福”。但如今从“ 跌倒” 的商场和写字楼以及各个城市出台的酒店投资利好政策来看，酒店投资必然是当下以及未来很长一段时间的趋势。门里的人已经“ 卷” 起来了，门外的人还在“ 观望”，投资这门生意一直是本“ 难念的经”，不过，多地政策作为市场先导是一个信号，酒店投资“ 大年” 或许已经朝我们走来。
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