每经记者 包晶晶 每经编辑 何小桃 陈梦妤
每日经济新闻资料图
「最近成交量很大，价格基本稳定，没有太大波动。和半年前相比，各种利好政策 『总有一款适合你』，所以很多人觉得是时候出手了。」4 月 8 日，上海市黄浦区某链家门店，中介陈涛现场告诉 《每日经济新闻》 记者。
上海中原地产数据显示，2025 年 3 月，上海二手住宅成交 2.69 万套，环比增加 75%，同比增加 45.36%。这一成交量不仅超过 2024 年 12 月的高点，也成为 2022 年以来成交量最高的 3 月。
上海二手房成交走势 数据来源：网上房地产、上海中原整理
上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者表示：「这个数据来之不易，市场表现非常好。值得注意的是，二手房成交中，内环及中环改善型需求释放明显。换言之，中高端 （客户） 置换积极，这也和政策的延续性有关，例如普宅非普宅税费调整之后，置换升级的需求也释放了。」
每周成交量都在往上走
整个 3 月，上海二手房成交量都处于高位。
根据上海中原地产测算，3 月每周的成交套数均超过 5600 套，并且逐周递增。网上房地产二手房交易量显示，双休日单日网签量基本都超过千套，而一些先行指标，如带看、新增客户等都与 2024 年 12 月水平相当。
成交周期也出现了缩短势头，陈涛告诉记者：「在南浦大桥片区，正常价格挂牌的话，最多三四个月就能成交了。」
他解释，政策利好发挥了很大作用，比如多孩家庭可以多买一套房、贷款利率下调，未来有可能公积金可以提取做首付，「各种政策覆盖面比较广，总有一款适合你」。
杨浦区中原地产中介周婷则在现场向每经记者透露，杨浦区部分 20 年左右房龄的品质小区，均价约 8 万元/平方米，一个月能成交一两套。
不仅仅是单价，面积段也显示出改善型房源成交量正在逐步上升。
从上海中原地产 3 月二手房成交前十的楼盘来看，虽然 90 平方米以内的小户型房源、远郊区域房源仍然是绝对主力，但成交量靠前的项目中，漕河泾板块、陆家嘴板块交易活跃度上升，同时不少小区成交的套均面积都在 100 平方米以上。
从市场反应来看，刚需、改善需求同步释放，各传统成交大区表现依然亮眼。据中原地产统计，大浦东区域成交 5704 套，环比涨幅达到 73.37%，领跑全市；闵行区成交 2845 套，排名第二，环比增加 81.09%；宝山区排名第三，成交 2647 套，环比增加 70.99%。此外，奉贤、嘉定、松江等远郊区域，成交也保持在千套以上。
不过，根据卢文曦的分析，按以往惯例，经过连续快速释放后，4 月成交会出现回落，但 3 月成交量有支撑，给 4 月留出一定的空间。即便出现成交回落，也会稳定在活跃区间运行。
很多业主不轻易降价了
房价层面，由于成交量快速放大，各方心态开始发生转变。
上海中原地产二手住宅价格指数显示，3 月价格指数环比上涨 0.75%。从今年前三个月的指数变化来看，呈现 1 月、3 月环比上涨，2 月环比下跌走势。
周婷说：「去年、前年跌得太凶了，所以现在价格基本保持平稳，只要挂合适的价格，就能卖得出去。小区挂牌房源多，其中打算置换新房的卖家也不少，但说来说去成交还是价格问题，价格低一点的成交速度快，咬住价格的周期就长，因为可选择的房源多。」
由于近期上海新房市场、土拍市场的热度持续，二手房房东心态也逐渐发生了改变。
卢文曦透露：「近段时间，只要区域内有高溢价土地出让的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的业主，就明显不轻易降价了，他们已经有了明显的信心和预期支撑。」
上海远郊的次新房，也出现了 「止跌回稳」 迹象。青浦白鹤镇业主江先生现场向记者透露，他所在的小区 2025 年 10 月前后曾经出现过 85 万元/套的成交价格，已经接近 「破发」。但 2025 年以来成交价有了明显回升，挂牌价格回到了 100 万元左右，于是他也调高了心理预期，不再接受大幅度砍价，心理价位 98 万元左右。
上海中原地产分析，总价 300 万～500 万元的刚需和首次改善产品成交速度在加快。一些优质房源去年底、今年初还有 3%～5% 的议价空间，但目前普遍收窄到 3% 以内。一些中心城区的房源甚至出现了业主跳价行为，虽然还不普遍，但房东不再看空市场。
「不过涨价还远没到时候。」 周婷对每经记者说。
（文中陈涛、周婷、江先生均为化名）
记者|包晶晶
编辑|何小桃 陈梦妤 杜波
校对|孙志成
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