楼市 「小阳春」 观察 | 33 个月最低位！深圳 3 月新房库存骤降，二手房成交逼近 「繁荣线」

每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

今年深圳楼市 「小阳春」，二手房市场表现尤其亮眼。

据深圳市房地产中介协会数据，3 月份，深圳新建住宅成交 2926 套，环比增长 75.6%，同比增长 30.3%；二手房录得 7703 套，环比增长 58.6%，同比增长 48.2%，这一交易量接近 8000 套的 「繁荣线」 水平。

「深圳现在已经进入典型的存量市场，月度二手房成交基本稳定在新房的 2 至 3 倍。最为核心的一个原因就在于，目前深圳二手房价格经历前期的调整，性价比已足够高。」 深圳房产中介小彭 4 月 8 日上午通过电话告诉 《每日经济新闻》 记者 （以下简称每经记者）。

值得注意的是，随着深圳新房市场整体供应放缓，库存量也不断走低。据深圳中原研究院数据，截至 3 月末，深圳新房库存量为 278.6 万平方米，环比下降 12.5%。这也是深圳时隔 33 个月，深圳新房库存量再度回落至 300 万平方米以下。

新房成交回升，库存降至新低

经历了春节期间的成交低谷后，深圳新房成交出现回升。

深圳市房地产中介协会数据显示，3 月深圳全市预售新房共成交 3079 套，环比增长 54.6%，同比增长 9.3%。其中住宅成交 2926 套，环比增长 75.6%，同比增长 30.3%。「春节假期后，新房市场也有明显回温，但因认购后需走按揭等流程，数据存在一定滞后，后期新房市场交易数据会陆续体现出来。」

另据深圳房地产信息平台数据，今年一季度，深圳全市新建商品住宅、二手住宅合计成交超 2.6 万套，同比增长 67.7%。

每经记者对比过去 6 年深圳新建住宅每年 3 月份的成交数据发现，其中 2021 年 3 月成交最高，达 5305 套；其余 5 年的 3 月成交套数基本稳定在 3000 套左右。

从近一年深圳新建住宅的成交数据看，在去年 9 月创下 1686 套的成交新低后，月度成交量不断回暖。去年 11 月—今年 1 月，深圳新建住宅成交分别为 4153 套、8076 套、6769 套和 3969 套。今年 2 月，受春节假期影响，深圳新建住宅成交量降至 1666 套，3 月成交量大幅回升。

值得一提的是，由于近两年深圳在土地供应上有所放缓，整体上采用 「严控增量」 策略，使得新房库存量不断走低。深圳规划与自然资源局数据显示，2024 年深圳出让居住用地面积为 86.2 万平方米，较高峰期的 2022 年下降 49%；2024 年出让宅地宗数 5 宗，而 2021 年出让的宅地宗数达 38 宗。

一方面土地供应节奏有所放缓，另一方面新房的去化相对稳定，使得深圳新房的库存快速去化。深圳中原研究院数据显示，截至今年 3 月末，深圳新房库存量为 278.6 万平方米，环比下降 12.5%，这也是深圳新房库存时隔 33 个月后再度回落至 300 万平方米以下。

另据乐有家研究中心数据，今年一季度深圳热销新盘包括珈誉府未来花园、观山海家园、环湾名苑、迎玺花园、御湖境花园、静安府、望辰府和紫樾润府等，涉及宝安、南山、福田、龙华、光明、龙岗、盐田和坪山等区域。

「事实上，深圳楼市的成交回暖整体上算是 9·29 新政的延续。据我们观察，目前深圳新房成交虽然从去年底开始有所下滑，但整体上仍然维持在一个相对高位的水平。」 美联物业全国研究中心总监何倩茹通过微信告诉每经记者，深圳新房整体成交量相比二手房还有显著差距，一个较为重要的原因是当前新房源入市量不高，暂未形成规模效应。

深圳市房地产中介协会分析称，进入 4 月，深圳将陆续有按新规设计的新房项目入市，这些新房在产品设计和居住品质上更具优势，也将会进一步刺激市场需求。此外，结合政策支持层面分析，当前政策支持面持续发力，如深圳近期推出的公积金新政举措。

4 月 10 日上午，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿现场接受每经记者采访时表示，深圳楼市已呈现出明显的 「小阳春」 态势。目前考验的是开发商做 「好产品」 的能力，也就是所谓 「核心城市的核心产品」。在深圳市场，如中信东角头、华润& 中海后海项目等，在业内都保持着较大关注，如果年内有 3 至 5 个类似核心楼盘推出，成交额还会有显著提升。

二手房成交接近 「繁荣线」

深圳二手房成交量继续稳定上升。

深圳市房地产中介协会数据显示，3 月深圳全市二手房录得 7703 套，环比增长 58.6%，同比增长 48.2%。这一交易量远超深圳 5000 套的 「荣枯线」，接近 8000 套的 「繁荣线」 水平。

注：在深圳房地产市场，一般认为二手房月成交量 5000 套为 「荣枯线」。当成交量高于此水平时，市场相对活跃，交易较为旺盛，市场呈现繁荣景象；反之，市场则相对冷清。而 「繁荣线」 通常以月成交量 8000 套为标准。若二手房月成交量能达到或超过 8000 套，意味着市场需求旺盛，交易活跃，房地产市场处于繁荣状态。

每经记者注意到，虽然深圳整体的二手房成交趋于活跃，但整体价格相对稳定。

乐有家研究中心数据显示，深圳二手房成交均价已经连续 6 个月稳定在 6.3 万—6.4 万元/平方米。截至 3 月末，深圳二手房成交均价为 6.36 万元/平方米，环比小幅下降 0.8%。

「现在深圳二手房市场有个比较有趣的现象，一方面由于挂牌量不断增加，市场上总会有些二手房业主因为市场政策、资金周转等原因急于出售，价格压得比较低。而每当市场上有笋盘 （指性价比高、价格低于市场价的房源） 出现，基本就能成交。」 位于罗湖的房产中介小谢通过电话向每经记者表示。

每经记者注意到，小谢此前曾带每经记者看过罗湖区百仕达片区翠竹苑的一套 50 平方米两房一厅，该房源去年初的业主挂牌价为 256 万元，折合单价约 5.12 万元/平方米。而该小区近期曾成交一套同面积段房源，总价为 238 万元，折合单价约 4.76 万元/平方米。

不过每经记者注意到，目前翠竹苑同面积段二手房源中，很少有挂牌总价低于 250 万元的，挂牌单价也普遍高于 5 万元/平方米。

深圳市房地产中介协会数据显示，今年以来，深圳在售二手房源连续两月上升，1—3 月在售二手房源量分别为 5.81 万套、6.57 万套和 7.16 万套。

另据贝壳找房数据，截至 3 月末，深圳二手房新增挂牌量为 8786 套，同比增长 25.8%。其中，降价房源为 34266 套，同比增 69.7%；涨价房源为 5380 套，同比增 48.6%。

小彭向每经记者介绍，目前深圳二手房市场呈现出较为明显的分化情况，每个片区配套成熟的板块都成为二手房成交的热门区域，比如龙华区的深圳北站、红山、龙华中心，龙岗区的大运、坂田、龙岗中心城等。

「目前多数城市二手房成交显著优于新房成交的一个重要原因在于，二手房有交付优势、学位优势，以及低总价和低单价等优势，契合了年轻人、新市民等刚需购房者的需要；另一方面，2022 年以来，二手住房价格持续回调，跌幅比新房大，下跌持续时间长，也跌到了刚需可以上车的位置，加上首付比例和利率的下降，带动了市场企稳。」 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信向每经记者分析称。

在何倩茹看来，预计很长一段时间，深圳二手房市场都将维持主导地位。「如果从历史成交情况来看，以前很长一段时间也是这样的情况，所以二手房成交占主导地位的情况，大概率会继续维系。」

「4 月深圳楼市行情有望延续 3 月的热度。」 深圳市房地产中介协会分析称，春节后深圳二手房市场热度快速回温，2 月录得量环比增长 3.9%，且刚需和豪宅市场均有好转；3 月二手房市场延续了这一趋势，周录得量持续高位运行。预计 4 月二手房市场将大概率继续保持活跃状态。

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封面图片来源：每经记者 张建 摄