公募 REITs 二级市场震荡上行，监管支持 REITs 纳入沪深港通

每经记者｜李蕾    每经编辑｜彭水萍

上周，我国已上市公募REITs的二级市场价格整体呈现震荡上行的趋势。截至5月9日，中证REITs（收盘） 指数收于848.41点，环比上涨0.28%；中证REITs全收益指数收于1062.05点，环比上涨0.39%。各大类资产收益表现由高到低排序依次为：可转债>美股>A 股>黄金>REITs>纯债>原油。

在这其中，保障房、消费基础设施板块REITs表现较优，其中保障房板块交易活跃度最高。

具体产品方面，全市场已经上市的65只公募REITs中，有44只环比上涨，相比前一周有所增加，另外21只则下跌。涨幅排名前三的分别是华安百联消费REIT、工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安临港创新产业园REIT，周内分别上涨4.59%、3.76%和3.53%。跌幅最大的三只产品则分别为中金联东科创REIT、招商高速公路REIT和国泰君安东久新经济REIT，周内分别下跌了4.41%、2.8%和2.29%。

政策行业方面，上周中国证监会主席吴清在国新办新闻发布会上提出，强化多层次资本市场产品和服务的支持，支持上市公司利用股债、REITs等多种工具来开展直接融资，REITs 被纳入沪深股通的交易标的。另外，中金唯品会奥特莱斯REIT项目获受理，国君临港创新产业园REIT扩募对反馈意见进行回复。

二级市场价格震荡上行，保障房、消费板块表现较优

上周，在经历了一段时间的调整后，公募REITs二级市场价格开启震荡上行。据Wind数据，截至5月9日，中证REITs（收盘） 指数收于848.41点，环比上涨0.28%，同比上涨5.59%；中证REITs全收益指数收于1062.05点，环比上涨0.39%，同比上涨11.94%。

从项目属性来看，上周产权类REITs和特许经营权类REITs分别上涨0.7%和0.09%。从底层资产来看，国泰海通证券数据显示，过去一周租赁住房类和消费类REITs表现较好，产业园和交通REITs表现相对一般，涨幅由高到低分别为：保障房 （2.03%）、消费 （0.84%）、能源 （0.79%）、仓储 （0.61%）、市政环保 （0.21%）、产业园 （-0.08%）、交通 （-0.15%）。

具体产品方面，根据Wind数据，全市场已经上市的65只公募REITs有44只环比上涨，相比前一周有所增加，另外21只则下跌。涨幅排名前三的分别是华安百联消费REIT、工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安临港创新产业园REIT，周内分别上涨了4.59%、3.76%和3.53%。

相比之下，跌幅最大的三只产品则分别为中金联东科创REIT、招商高速公路REIT和国泰君安东久新经济REIT，环比跌幅分别为4.41%、2.8%和2.29%，此外还有5只产品环比跌幅超过1%。

值得一提的是，在跌幅排名靠前的产品中，高速公路REITs 和产业园区REITs 占据多席，显示出这两类产品的承压情况。

流动性方面，光大证券数据显示，上周已上市的65只公募REITs成交规模为17.7亿元；水利设施类REITs区间日均换手率领先其他，周内区间日均换手率均值为0.62%。

从单只REIT层面来看，成交规模和换手率方面表现延续分化。周内成交量前三的是东吴苏园产业REIT、南方顺丰物流REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT；成交额方面，周内成交额前三的分别是南方顺丰物流REIT、东吴苏园产业REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT。

周内主力净流入总额为2.77亿元，市场交投热情有所延续。从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类、消费基础设施类和园区基础设施类；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT、中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT。 

监管支持REITs纳入沪深港通，又有消费类REIT申报获受理

政策与行业方面，上周有多项重要动态值得关注。

首先，5月7日吴清在国新办新闻发布会上提及，强化多层次资本市场产品和服务的支持，支持上市公司利用股债、REITs等多种工具来开展直接融资，支持REITs被纳入沪深股通的交易标的等。而他关于 「将REITs纳入沪深港通标的」「稳步推进人民币股票交易柜台纳入港股通、支持在港推出跨境投资和风险管理产品等对港合作各项措施」 的表态，引发市场对两地资本市场互联互通进一步深化的新期盼。

其次，又有消费类REIT申报获受理。上周，中金唯品会奥特莱斯REIT的状态为 「已申报」，项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司。公开资料显示，杉杉商业集团有限公司成立于2016年，位于浙江省宁波市，是一家以从事商务服务业为主的企业，注册资本30亿元。

2019年，唯品会以29亿元收购杉杉商业集团100%股份。当时，杉杉商业集团旗下已建成的奥特莱斯广场分别位于南昌、宁波、太原、哈尔滨、郑州，同时还有多个奥特莱斯广场在规划建设中。据悉，中金唯品会奥特莱斯REIT计划发行总额为29.7亿元。

国信证券对此指出，已上市消费REITs中，目前仅有华夏首创奥莱REIT以奥特莱斯为底层资产。在经济弱复苏背景下，奥特莱斯 「名品+折扣」 模式依然具备较好的收益潜力。

另外，上周国君临港创新产业园 REIT 扩募对反馈意见进行回复，估值较申报稿下调9.5%，主要调整出租率、租金单价、租金增长率等关键参数。底层资产估值下调至15.3亿元，较申报稿下降1.6亿元。

针对扩募提速，国泰海通证券也在分析中指出，在当前新发项目上市速度放缓、扩募进度加快、打新难拿份额的背景下，经营稳健且原始权益方有扩募意愿与能力的项目，兼具相对低波属性与一二级市场利差期权收益，在防御市场波动的同时捕捉结构性机会。

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