深圳土拍再现高溢价，新房库存已降至 7.6 个月。
深圳土拍今日再传捷报。7 月 7 日下午，深圳龙华区民治街道一宗宅地经过百轮竞价，以 40.74% 的溢价率成交。
这背后，是由于当下深圳新房库存持续走低，截至 6 月底去化周期仅 7.6 个月，加剧了开发商对优质地块的争夺。
土拍连现大幅溢价
这宗编号为 A802-0309 的宅地位于龙华新城核心地区，邻近深圳北站圈，因此吸引了较高的市场关注度。天健、越秀、深铁、招商、中海、华润等 6 家房企均参与竞价，起拍价为 16.84 亿元。
从竞拍结果来看，经过 108 轮竞价，中海地产以 23.70 亿元成功竞得地块，折合楼面地价约 38975 元/平方米，溢价率达 40.74%。根据中指数据库监测，民治板块 6 月新房成交均价约 63848 元/平方米，且去化速度较快；项目周边二手房每平方米的价格在 5.2 万元至 7.8 万元之间，为未来项目定价提供参考。
据悉，该地块原为商业办公用地，经 2025 年 4 月调整后转为二类居住用地，土地面积 2.18 万平方米，建筑面积 6.11 万平方米，容积率由 「2.5」 调整为 「2.8」。竞得人需承诺提供 「交房即发证」 服务，并在 1 年内开工、4 年内竣工。
值得注意的是，上个月深圳 2025 年第二宗涉宅用地出让，也出现了超过四成的溢价率。彼时，同样位于龙华区民治街道的一宗二类居住用地，经过 60 多轮竞价，以较起拍价 46.6% 的溢价率成交。
去化周期缩短
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，近期深圳土拍市场的高溢价成交，是 「核心地段+低密品质+政策红利」 三重因素共同影响的结果。
「深圳近期推出的宅地普遍降低容积率、取消限价，强调 『居住品质升级』，该地块符合这一导向。」 孙红梅分析称，「未来，随着优质地块的推出，深圳土拍市场将进一步分化，核心区域持续高热，非核心区域保持平淡。」
「此外，深圳新房库存持续走低，截至 6 月底去化周期仅 7.6 个月，加剧了开发商对优质地块的争夺。」 孙红梅强调。
一般而言，一个城市楼市去化周期超过 18 个月即超过 「警戒线」，12 个月以内是相对比较理想的状态，而 6 个月以内，显示出供求关系较为紧张，可能会出现房价上扬。
根据深圳市房地产中介协会统计，2025 年上半年深圳市预售新房成交 1.65 万套，较 2024 年上半年同期增长 11.9%，其中住宅成交 1.51 万套，较去年同期增长 24.4%，不过逐月来看预售新房成交量整体呈下滑走势。从结构上来看，当下刚需主导，改善抬头的趋势明显。
深圳市房地产中介协会方面表示，在中央强调 「止跌回稳」 的大背景下，下半年深圳楼市有望继续保持平稳发展。但同时协会也从行业了解到，当前深圳二手房市场仍处于 「以价换量」 阶段，业主议价空间有所提升，市场面临一定的不确定性，市场仍需要积极楼市政策来巩固消费者信心。
（证券时报·e 公司）
文章转载自东方财富
