每经记者｜陈梦妤 每经编辑｜陈柯名 魏文艺
现场取号排队的购房者
「有客户半夜就来排队了。」
这两天，位于朝阳区东四环十里堡的晨光家园成为北京楼市顶流，带看该小区的 360 套现房，成了附近片区几乎所有品牌中介、各类渠道的 「头号任务」。
7 月 19 日上午，《每日经济新闻》 记者 （以下简称每经记者） 在晨光家园现场看到，小区外早早就排起了长队，临时接待中心 （即售楼处） 也需排号才能进入谈价，电梯间、样板房甚至通道里都挤满了看房者。小区外的路边也围满了各家中介，有人路过便会问一句 「看房吗」。
短短几分钟，每经记者就已被 3 位人士半道 「拦截」，表示希望带看。
「其实已经预热了一段时间，但一直没有确切消息，我们也是前天 （7 月 17 日） 晚上突然接到通知，说第二天 （7 月 18 日） 房子要开卖，可以组织带看。」 现场中介人士向每经记者表示，「产权人是朝阳区国资委，这次卖的房子主要是晨光家园 C 区中的两栋楼，没有使用痕迹」。
中介帮排队，谈价先取号
中介张鹏飞 （化名） 这两天一直在为晨光家园的业务忙碌。
7 月 18 日晚 9 时许，每经记者在晨光家园门口见到他的时候，他刚接待完当日最后一名客户，略显疲惫。与每经记者差不多同一时间赶来的一家三口和附近一位居民，也开始询问起他手里的户型图和小区具体情况。「今天下班了，已经忙了一整天，要看房的话明天再来。」
「如果确认看房，我早点去帮你排队。」 当日晚上 10 时左右，张鹏飞向每经记者发来确认信息。
7 月 19 日，从地铁十里堡站出来，每经记者随着两组看房者一起前往晨光家园，原本就不宽敞的道路两侧几乎站满了身着不同制服的各家中介，擦肩而过的路人里，时不时还能听见几句诸如 「这个价格合适」「户型还可以」 之类的对话。
售楼处外等待的客户和中介
根据张鹏飞提供的信息，晨光家园小区建筑面积约 15.7 万平方米，绿地率 35%，容积率 2.24，车位配比 1:1，共 5 栋楼，此次销售的是 201 和 204 栋共计 360 套毛坯房源，主力产品为建筑面积约 93～158 平方米的两居至三居。
从地理位置来看，晨光家园距北京东四环直线距离仅约 1.5 公里，周边地铁、公交环绕，且教育、医疗、商业等资源配套相对完善。
据贝壳找房信息，晨光家园项目开发商为北京住总置业有限公司，交易权属为商品房和定向安置房，建成于 2012 年。
每经记者在现场注意到，小区里一直人来人往，中介们忙忙碌碌，带看、讲解、打电话、取号、等待客户。炎热的天气没有挡住大家的看房热情，上楼看房需要排队等电梯，出电梯需要侧身以免相撞，每个样板间都有多组参观者，不少人都开着视频与对方沟通户型、设施等具体信息。
购房者在看毛坯样板间
每个客户都需要在临时设置的工作区登记确认信息，然后去售楼处取号等待谈价，现场工作人员抱着一沓号码贴纸，会发给再次确认过信息的客户，另有人负责大声叫号。
每经记者拿到的号码是 300 多号，但当时只叫到了 80 多号。现场一位购房者表示，自己早上 8 点就在售楼处排队了，两个多小时了还没有轮到谈价。
此次出售的房源为一房一价。从约 153 平方米户型的样板间情况看，根据张鹏飞介绍，该房源的得房率在 70% 左右，报价约 6 万元/平方米，但实际成交会有折扣，总价约 900 万元，最终折合单价约 5.8 万元/平方米。低楼层的小户型价格更优惠一些，约 97 平方米的房源总价在 525 万元左右，折合单价约 5.4 万元/平方米。
相比之下，根据贝壳找房信息，二手房方面，6 月份，晨光家园 C 区整体挂牌价达 6.5 万元/平方米，B 区挂牌价约 6.8 万元/平方米，附近的公园 1872 挂牌均价 8.2 万元/平方米，华业玫瑰郡挂牌均价约 7.6 万元/平方米。新房方面，距晨光家园直线距离 2.2 公里的融创壹号院，销售价格约 13.7 万元/平方米。
线上线下同步销售
「我们这次只负责带看，也不收中介费，看中后需缴纳 10 万元锁房，然后走法拍程序，两个月内可以走完流程拿到不动产权证。」 张鹏飞说。
有资深法拍经理也向每经记者表示，现场签约后去法拍平台底价摘牌就可以，不会有其他人抢。
每经记者梳理发现，以 「晨光家园」 为关键词筛选，京东资产交易平台并未将360套房源全部公开展示，只显示了20套，目前只剩 7 套未拍，其中就包括一套总价约 898 万元的 154 平方米大户型，折合单价约 5.8 万元/平方米。
对此，每经记者以购房者身份咨询后也获知，该批次房源并未全部公开展示。
来源：京东资产交易平台
也就是说，这次 360 套房源是线上线下同步销售。
线上方面，具备北京市购房资格的都可以公开参与，不需要交订金，采取 「一口价」，一旦有人出价，立即成交，无需竞价。具体优惠措施是线上竞拍成功后，享受 2% 折扣优惠；60 日内完成网签，享受 3% 折扣优惠。以上两项优惠可以叠加。
根据竞买公告，竞价成交后 7 日内，竞买人需持京东资产交易平台出具的成交确认书，至线下售楼处签署房源认购书，支付首付款尾款，商定签约、过户节点，确认按揭或一次性付款方式，并签署房屋买卖合同后，方可办理房屋交割和过户手续。
线下方面，结合数位中介人士和京东资产交易平台工作人员的介绍，缴纳 10 万元并签署认购书后，现场工作人员会依据实际情况指导客户进行下一步的线上参拍操作，指定哪套就买哪套，流程走完就下架。
对于这个操作周期，数位受访人士都表示，「很方便，十几分钟就能搞定」。
晨光家园小区
客观来说，此次挂牌的房源，价格、区位是一大优势，但项目户型设计相对老旧，加上十余年的空置，房屋内部和楼梯间已经积了较厚的灰尘，窗台有锈迹，电源开关看起来已出现老化，后期装修也是一笔不小的开支。
根据挂牌公告，本批次房源的资产处置方是北京市朝阳区保障性住房发展有限公司。天眼查显示，该公司为朝阳区国资委 100% 控股企业。
发稿前，每经记者再次询问了晨光家园的销售情况，有工作人员表示，房源已所剩不多，建议可以看看其他项目。
若按照本批次成交 300 余套房源、每套 500 万元粗略计算，晨光家园这次可回收货值就已经超过 15 亿元。
北京楼市这样的大批量房源挂牌并非首次。
据 《每日经济新闻》 此前报道，2023 年 9 月，朝阳区住建委在北京产权交易所挂牌出售 154 套中铁建国际城房源，总价在 633 万～864 万元，面积在 74～90 平方米，平均单价约 8.7 万元/平方米。
据前述法拍经理透露，近期又新上架了一批中铁建国际城房源，但数量不及以往。与此同时，位于通州区梨园镇的天地美墅也挂牌了 460 套标的物，将于 8 月 12 日开拍，其中三区总计 393 套在建住宅、商业及地下车库，打包价接近 17 亿元。
记者|陈梦妤
编辑|陈柯名 魏文艺 盖源源
校对|卢祥勇
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