作者：
孙梦凡
「回复不过来了，政策刚出就有很多人问。」8 月 8 日晚间，一位房产销售代理直言。
这个夏末，北京 「铁板一块」 的限购政策，随着一纸文件的下发出现局部松动。五环外买房不限套数、公积金政策优化，为改善需求释放提供了空间，也点燃了不少从业者的热情。
几乎与政策发布同步，8 日当晚便有房企火速推出特价房。「原价 639 万元的房源，现在一口价 544 万元，直降 95 万元，不过要一周内交齐首付款。」 五环外某楼盘的销售人士称。
新政实施首日，第一财经记者走访北京多个新盘发现，部分五环周边的售楼处确实人流量不小，即便在气温最高的正午，也陆续有购房者前来看房，还不时传出 「砸金蛋」 的声音。
「今天忙到顾不上吃饭。」 一位置业顾问表示，新政确实激发了不少潜在购房者咨询，不过后续能转化成多少购买力，政策对市场的刺激能持续多久，还需要继续观察。
排队 「取号」 看样板间
8 月 8 日晚间，北京祭出近年最重磅的调控松绑政策。
以五环为分界线，京籍居民家庭、连续缴纳社保或个人所得税满 2 年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房，将不再限套数。在此之前，京籍家庭全市可买 2 套、五环外加 1 套；符合条件的非京籍家庭，全市可买 1 套、五环外加 1 套。
五环内的限购政策则不变。这意味着，北京严格的限购范围正缩减到五环内，若在五环外买房，除了非京籍家庭的社保年限等要求，已经没有其他方面的限制措施。
这一重磅政策，成为自去年 「五环外多买一套」、调减社保年限后，北京楼市调控松绑力度最大的一次。作为全国房地产调控的 「风向标」，可谓信号意义明显。
那么，新政对购房者、市场会有何影响？8 月 9 日，即新政实施首日，记者走访了北京五环周边的多个新房楼盘，整体而言，在烈日暴晒的正午，售楼处看房人流不算少。
在北京东五环外某均价近七万的新盘，记者经预约前来看房，大约等待十分钟后，才有置业顾问开始一对一带看。正常来说，售楼处正午时间人流会偏少，不过彼时洽谈区几乎没有空余座位；带看间隙，还传来一位购房者 「砸金蛋」 的声音。
该楼盘置业顾问表示，昨晚新政出来后，咨询的人确实比较多，正常周末售楼处人流也会偏多。据悉，该楼盘总价在 600 万～1200 万左右，主要面向周边大厂、互联网公司、国际集团分部等各类产业人员，是北京五环周边流速较高的一个楼盘。
不过，谈及政策会有多大刺激作用，置业顾问未表现出特别兴奋，称还需要时间观察。
距此十几分钟车程，另一五环外的楼盘，正午同样陆续有人看房。据悉，该楼盘属于住宅新规后的 「好房子」 项目，卖点是高得房率、大落地窗、高标装修、全明户型等，销售均价在七万五左右，总价在 700 万～1300 万元区间，主要面向周边产业相关人群。
在置业顾问看来，这属于周末较正常的看房量，新政对购房的刺激作用还需发酵。「客观而言，北京五环外有很多优质楼盘，放在全国市场来讲，可以作为资产配置的选择。如果后续能放开社保年限等要求，或许能吸引更多周边有资金实力的人前来买房。」
值得注意的是，新政带来的影响不仅限于五环外。记者在四环附近一改善楼盘看到，下午时分售楼处几乎坐满了人，人流量大时沙盘处几乎围满，其中还有一家四口、三代人一起出来看房的；在样板间区域，也出现两三组客户同时看一套房的场景。
「上午人更多，看样板区要坐接驳车，因为只有一辆，还需要排队取号。」 置业顾问表示，这个楼盘之所以人流量大，是因为户型和总价区间较为丰富，最小的五十多平，最大的近一百五十平，能满足不同购房群体的需求，此外公区和景观较丰富，符合年轻人生活需求。
带看到下午四点多，该销售人员直言，自己今天忙到一直没吃饭，终于能休息片刻了。
能否刺激市场成交？
现如今，五环外是北京楼市成交的主力区域。中指数据显示，今年 1～7 月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超 80%，二手住宅成交套数五环外占比也超 50%。
新政之下，符合条件的购房人，五环外买房将不再限制套数，无疑会拉动一定市场成交。去年北京出台一系列局部松绑政策后，市场上新房、二手房成交便出现明显增长。
数据显示，去年九月底政策松绑后，北京楼市交易量明显提升。2024 年 10 月～12 月，北京二手房月度网签量均达到 1.7 万套以上，整个四季度二手房成交量同比增长约 60%。
克而瑞表示，近年来北京五环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有所缓解，预计约 80% 的新房项目将直接受益，尤其是改善型项目。
还有业内人士表示，本次限购松动的影响面不止于此。对于想卖出五环外二手房进行置换的群体，政策也带来新的机会，可促进这部分改善需求释放，推动整体交易链条流转。
一位房产中介还告诉记者，本次新政规定，成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策，自己有个客户之前只能买一套房，如今受新政影响，决定 「下定」 一套五环附近的房子。
值得注意的是，当前楼市整体情况较为复杂，二手房挂牌量高企、市场观望情绪浓厚等问题，都在合力影响市场走势。一位从业者称，新政短期肯定会拉动成交，会有部分需求释放出来，但价格端应该不会太大变化，对市场的根本性影响也有待观察。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，新政对市场交易肯定有积极作用。不过，二手房挂牌量若得不到大规模地消化，会限制供求关系再均衡，这也是目前核心和迫切的工作。
「新政的信号、象征意义更突出，体现了政策对稳楼市的决心。」 一位从业者称。
中指研究院称，本次北京优化限购，体现了政策渐进式调整的特征，直接利好布局五环外的企业，房企应积极营销把握政策窗口期；同时，一定程度上也有利于畅通置换链条，促进五环外的改善性住房需求释放，预计未来限购政策仍有优化空间。
截至目前，一线城市除广州全域解除限购外，京沪深三城市依然保留核心区限购，外围区域则有条件放开。「今年以来，京沪外围项目销售去化压力凸显，为行政性限制措施逐步退出市场，打开了空间和可能性。」 克而瑞方面表示。
该机构称，通过 「核心区严控、郊区松绑」 的差异化策略，一方面可以消除投机顾虑，又能满足合理自住购房需求、缓解库存压力，并服务于人口疏解、区域协同等目标，成为因城施策的 「风向标」，促进房地产平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。
（第一财经）
文章转载自东方财富
