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券商中国
8 月 8 日，首批 2 只数据中心REITs 上市，当天双双实现涨停 （涨幅 30%，下同）。包括这 2 只产品在内，上市首日即涨停的公募 REITs 数量达到 15 只，在 73 只产品中占比 20.55%。上市以来，73 只公募 REITs 创造出了近 35% 的平均收益率，17 只产品收益率超 50%，最高收益率接近 100%。
分析认为，公募 REITs 赚钱效应显著，反映出市场需求旺盛。但也要看到，当前公募 REITs20000 亿元出头的体量，难以承载大体量资金配置需求。旺盛需求与优质资产供给不足之间的错配，是当前公募 REITs 的核心矛盾之一。估值提升背后，公募 REITs 存在着投资者偏好趋于一致、投资集中度上升、新发项目战配比例过高等情况，这需要通过提高优质资产供给水平来解决。
逾两成 REITs 上市首日涨停
截至 8 月 8 日收盘，南方万国数据中心 REIT 和南方润泽科技数据中心 REIT2 只产品均实现 30% 涨停。其中，南方万国数据中心 REIT 收报 3.9 元，当天成交金额为 2.34 亿元，换手率 25.37%；南方润泽科技数据中心 REIT 收报 5.85 元，成交 4.52 亿元，换手率 26.43%。
华南地区一位公募市场人士对券商中国记者表示，2 只产品属全国首批数据中心 REITs，资产类型具有一定稀缺性，上市首日涨停符合市场预期。实际上，早在发行阶段，数据中心 REITs 就已受到资金追捧。
数据显示，南方润泽科技数据中心 REIT 首发募资 45 亿元，公众投资者有效认购倍数达到 317.96 倍，对应的有效认购申请实际确认比例为 0.31451695%；南方万国数据中心 REIT 募资 24 亿元，公众投资者有效认购倍数达到 454.96 倍，对应的有效认购申请确认比例为 0.21976466%。
实际上，在整体资产供不应求态势下，上市首日大涨的公募 REITs 并不在少数。
根据 Wind 统计，截至 8 月 8 日登陆二级市场的公募 REITs 数量已有 73 只，67 只产品上市首日上涨，占比超过 90%。其中，上市首日实现 30% 涨幅涨停的产品有 15 只，占比 20.55%；上市首日涨幅超过 20%、10% 的产品数量分别为 22 只、32 只，占比分别为 30.14%、43.84%。
值得一提的是，在 15 只上市首日涨停的产品中，有 9 只为 2025 年上市的基金。除 2 只数据中心 REITs 外，还有 2 只园区基础设施项目 REITs（中金亦庄产业园 REIT、华夏金隅智造工场 REIT）、2 只消费基础设施 REITs（中金中国绿发商业 REIT、易方达华威市场 REIT）、1 只市政设施 REIT（国泰君安济南能源供热 REIT）、2 只保障性租赁住房 REITs（华泰苏州恒泰租赁住房 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT）。
上市以来行情分化明显
包括上市首日在内，整体公募 REITs 上市以来同样呈现出较好的上涨效应。根据 Wind 统计，截至 8 月 8 日，73 只公募 REITs 上市至今的平均收益率接近 35%，呈现出了较好的投资效应。
具体来看，有 17 只上市以来收益率在 50% 以上，中金厦门安居保障性租赁住房 REIT 上市以来实现了 97.37% 的涨幅，在 73 只产品中位居第一。紧跟其后的是嘉实物美消费 REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场 REIT(85.37%)、华夏北京保障房 REIT（84.37%）。
此外，华夏首创奥特莱斯 REIT、国泰君安济南能源供热 REIT 等产品上市以来累计涨幅也在 70% 以上。另一方面，有 19 只公募 REITs 产品上市以来累计涨幅不足 20%，其中有 8 只产品上市以来录得负收益，最大亏损目前已超过 30%。
北京一位保险资管人士对券商中国记者表示，从 2021 年试点至今，公募 REITs 二级市场行情基本上走出了一个完整的行情周期。其中，从 2021 年到 2022 年普遍实现上涨，但在 2023 年出现单边下跌。2023 年之后，公募 REITs 走出低谷，但行情随之分化，派息确定性高的资产涨幅比较大。
招商基金在近日发布的公募 REITs7 月观察报告中指出，截至 7 月 20 日的近一月里，REITs 资产的行业分化进一步加剧，产权类 REITs 中表现较好的是消费基础设施类，经营权类 REITs 中能源基础设施、生态环保类 REITs 表现较好。这反映出，运营数据和财务指标是影响 REITs 表现的重要因素，数据较好的 REITs 对市场资金的吸引力较强。
在研究中，招商基金选取中债估值的 REITs 估值收益率 （IRR） 作为衡量 REITs 估值的指标。招商基金称，从绝对值来看，各类项目 IRR 大体在机构投资者的成本以上，但各个资产的差异较大。截至 7 月 20 日，产权性项目中仓储物流 REITs 的估值收益率较高，均值 4.24%；特许经营权项目中生态环保 REITs 的估值收益率较高，均值 3.94%。IRR 分化的背后，是投资人对资产的认可程度，体现了资产质量的差异。
优质资产供给水平需进一步提高
公募 REITs 资产呈现出的赚钱效应，预示着投资者的旺盛配置需求。与此同时，市场对优质 REITs 资产扩大供给，有着更为迫切的期待。
中金基金副总经理、基金经理李耀光近日在公开媒体报道中表示，当前公募 REITs 市场的核心矛盾之一，在于低利率环境下投资人的旺盛需求与优质资产供给不足之间的错配。从 2025 年发行情况看，2 月上市的产品在网上及网下认购倍数、首日涨幅等指标上均表现亮眼，这与战略配售份额难以获取的现象相互关联。深层原因在于，REITs 在低利率环境下对众多投资机构具有极强的吸引力。
但由于公募 REITs 当前 2000 亿元出头的规模，难以承载大体量资金配置需求，叠加投资者偏好较为一致，估值提升背后可能存在流动性风险。招商基金表示，部分 REITs 项目存在流动性不足带来估值大幅上行、偏离基本面的风险。短期流动性不足会加剧资产价格波动，特征包括买卖报价差距较大、部分 REITs 交易不连续、尾盘成交量较高，盘中成交量较低的特征等。其中原因包括投资偏好较为一致、投资集中度有所上升、交易新发项目战略配售比例过高、投资者结构相对单一等。
李耀光认为，在多层次 REITs 市场建设尚不完备背景下，多数企业发行公募 REITs 实现资产盘活与融资的效果，核心取决于融资性价比。如果说首发 REITs 存在政策导向因素，那么进入扩募阶段后融资性价比将成为决定性因素，直接影响企业决策层是否继续向 REITs 注入优质资产。
李耀光建议，可逐步放开投资机构及 Pre-REITs 基金作为公募 REITs 原始权益人。从分阶段实施角度，可以在落实返投资金的前提下，先在已上市 REITs 扩募领域放开 Pre-REITs 基金作为原始权益人。若实践验证其能有效盘活存量、拉动投资并实现政策目标，再进一步在首发环节放开这一权限。这些举措或将有效提高优质资产的供给水平。
（券商中国）
文章转载自东方财富
