深铁集团半年报显示营收下滑 21.67%，归母净利润亏损 33.6 亿元，站城一体化业务营收同比跌 63%。辛杰身兼两职，面临平衡深铁集团与万科发展的挑战。深铁集团已向万科提供 243.69 亿元借款，但站城一体化业务下滑，地铁运营成本高企，投资规模大，债务压力增加。辛杰需在保万科和深铁集团间找平衡，让 「轨道+物业」 模式焕发新生。
每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜陈梦妤
2025 年 6 月的万科股东大会上，新任董事长辛杰坐在 C 位慷慨陈词，宣称深铁集团与万科的融合将实现 「1+1>2」，共同应对风险和挑战。
然而两个月后，深铁集团半年报的数字却显得格外刺眼。
8 月 22 日晚间，深铁集团发布今年上半年财报——营收同比下滑 21.67%，归母净利润亏损约 33.6 亿元，曾经撑起半壁江山的站城一体化业务营收同比下跌 63%，占总营收比重首次跌破三成。
从辛杰的职业履历看，可以说是与 「轨道+物业」 领域深度绑定，这也为其兼任双职奠定了基础。
公开资料显示，辛杰早年深耕深圳国资系统，曾长期任职于深铁集团，从基层岗位逐步晋升至核心管理层，参与过深圳多条地铁线路的规划建设与站城一体化项目开发，对深铁集团 「轨道+物业」 的核心模式有着深刻理解与实操经验。
与此同时，在万科引入深铁集团作为第一大股东后，他曾以股东代表身份参与万科战略决策，熟悉房地产行业运营逻辑与风险应对。
不过，这位身兼深铁集团和万科双料董事长的掌舵者，正面临着上任以来最棘手的平衡术：左手要给万科「输血」，右手却看着自家 「钱袋子」 不断缩水。
「救火队长」 这半年
辛杰的 「救火队长」 角色从 2025 年初就已启幕。
1 月 27 日，辛杰正式接任万科董事会主席，紧接着 2 月 5 日，10 位深圳国资背景高管空降万科核心岗位，从战投到财务、法务全面接管。
这场被业内称为 「深铁时代」 的管理层大换血，背后是万科 2024 年的巨亏困局和高债务压力。
作为持股 27.18% 的第一大股东，深铁集团开始拿出真金白银驰援万科：截至 8 月 5 日累计已向万科提供借款达 243.69 亿元，其中今年 8 月新增的 16.81 亿元借款，就已相当于深铁集团上半年净利润亏损额的一半。
而反映到深铁集团的业绩报表上，曾经贡献超五成营收的站城一体化业务，今年上半年仅入账 16.25 亿元。
要知道，这项业务过去可是深铁集团的 「利润奶牛」，靠着房地产开发的高毛利，每年都能轻松填补地铁运营的亏损黑洞。
而如今该业务的营收占比开始不断下滑，地铁运营的 12.68 亿元成本缺口便无所遮掩，这也使得深铁集团的盈利压力陡增。
深铁集团、万科双料董事长 辛杰 图源：「深圳地铁」 微信公众号
《每日经济新闻》 记者注意到，为了让 「1+1>2」 的承诺落地，辛杰团队下了不少功夫。
今年二季度以来，深铁集团与万科在长租公寓领域率先牵手，「深铁出地、万科运营」 的合作模式已在深圳多个项目铺开。
7 月更是动作频频，先是三方合作打造智慧物流中心，把地铁车辆段的闲置空间盘活；紧接着又在深圳地铁湾厦站搞起了机器人送货试点，万科研发的智能机器人利用地铁非运营时段给站内便利店补货。
这些创新听起来很美，也充分体现了深铁集团与万科的深度合作，但有个很实际的问题摆在眼前——
短期内对深铁集团业绩贡献相对有限。
新难题刚刚开始
深铁集团自身的日子也并不好过。
站城一体化业务的下滑，本质上是房地产行业退潮的缩影。从 2023 年占比 58.53% 到 2025 年上半年仅剩 22.3%，这项业务占比的下滑速度远超预期。
每经记者注意到，深铁集团还在坚持 TOD 模式，计划今年推出 4300 套房源，涵盖人才房、商品房、公寓等，但这些项目能否顺利去化仍是未知数。
此外，地铁业务的资本开支也远比想象中大，目前在建的 17 条线路和西丽枢纽等重大工程，都需要持续的资金投入，这对本就亏损的深铁集团来说也是巨大压力。
中诚信国际在评估报告中直言：「随着公司承担的基建投资持续高位发展，公司对外融资需求持续增加，债务规模增长较为迅速。同时公司在建及拟建项目量丰富，投资规模较大，未来面临一定的资本支出压力。」
另一方面，万科的半年报同样不容乐观。
今年上半年，万科实现营收 1053.2 亿元，同比下滑 26.23%；净亏损约 119.5 亿元，房地产开发业务毛利率仅 8.7%，销售金额 691 亿元。
虽然通过存量盘活回笼了 57.5 亿元资金，但相较于庞大的债务规模仍是杯水车薪。
所以相对来看，深铁集团注入的资金更像是 「止痛药」，能暂缓疼痛却治不了根本。对于上述现状，万科管理层也曾坦言 「风险正在逐步地消化，但彻底化解仍需以时间换空间」。
对辛杰的管理团队来说，虽然承诺与万科「融合发展」，但从当下的业绩情况看，深铁集团对万科的支持更倾向于实打实的现金支持，万科虽说也利用自身的运营管理优势，如在长租公寓运营、智慧物流中心打造、机器人送货试点等方面为深铁提供服务，但如前所述，短期内对深铁集团的贡献相对较小。
若对万科的 「输血」 变成常态，深铁集团自身的抗风险能力难免受到侵蚀。
可以肯定的是，辛杰面临的难题才刚刚开始。如何在保万科和保深铁集团之间找到平衡点，如何让 「轨道+物业」 的模式在行业寒冬中焕发新生，考验着这位双料董事长的智慧和魄力。
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封面图片来源：「深圳地铁」 微信公众号
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