作者：
计思敏
9 月各地楼市数据陆续出炉。在一系列楼市优化政策的密集推动下，上海、深圳、北京等核心城市楼市 「金九」 行情顺利兑现，一二手住宅成交量同比、环比均实现增长。
新政驱动核心城市 「金九」 行情兑现
在楼市政策的精准发力下，市场需求被有效激活。
核心城市中，上海受 「沪六条」 推动，市场活跃度提升明显。从上海市房管局披露的数据来看，9 月，上海一、二手住房累计成交 207 万平方米，环比增加 8%、同比增加 24%。其中，得益于新开盘项目认购水平提升及在售项目销售放量，一手住房成交 55 万平方米，环比增加 28%、同比增 14%；二手住房成交 1.8 万套，环比增加 3%、同比增加 27%。同时，自 8 月 26 日 「沪六条」 实施后，二手住房日均成交 609 套，较 8 月政策前增加 12%，且呈现 「逐周提升、周末冲高」 特征。
今年 8 月 25 日，上海市六部门联合印发 《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称 「沪六条」），从住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等 6 个方面，打出优化调整房地产政策 「组合拳」。
其中，上海外环外市场在 「取消购房套数限制」 利好下表现亮眼。9 月，外环外一手房在售项目日均成交较 8 月增加 40%，二手住房成交占比达 57%。同时，改善需求开始释放，「沪六条」 扩容支持四类群体增购住房成交占比达 14%，高于全市平均水平。
有沪上经纪人告诉澎湃新闻，以闵行莘庄板块与松江大学城板块为例，两大外环外板块受新政影响，均呈现房源量、客源量、带看量同步上升态势，对比新政实施前后 （9 月 1 日-23 日对比 8 月 1 日-23 日），两大板块的新增客户数量提升 13.93%，买卖单量提升 20.75%。
深圳、北京同样交出亮眼答卷。据乐有家研究中心数据，9 月，深圳一二手住宅网签总量为 7633 套，环比上涨 20.7%、同比上涨 38.3%。其中，一手住宅网签 3087 套，环比上涨 43.5%，同比上涨 38.3%；二手房录得量已连续 7 个月超 5000 套荣枯线。北京楼市 「金九」 也成色十足。中原地产研究院统计数据显示，在政策的刺激下，9 月北京二手房住宅网签 15843 套，同比上涨 19.4%，环比上涨 20.5%；新建住宅网签 3454 套。
中原地产首席分析师张大伟指出，9 月北京二手房成交量居年内第二，仅次于 3 月。在其看来，成交量环比同比上涨的原因包括限购政策微调、市场以价换量以及新房供应明显上涨换房需求增加。
二手房价格短期压力仍存
与成交端回暖形成反差的是，整体的楼市价格呈现 「新房微涨、二手房续跌」 的分化格局。
中指研究院监测数据显示，9 月上海、杭州等部分核心城市加快推出优质改善项目，带动百城新建住宅价格环比保持结构性上涨。但百城二手住宅价格环比下跌仍较明显，在高挂牌量背景下，市场短期仍面临一定压力。
数据显示，9 月百城新建住宅均价为 16926 元/平方米，环比微涨 0.09%，但较上月收窄 0.11 个百分点，同比上涨 2.68%。分梯队看，核心城市推盘积极性有所提升，一二线城市价格同环比均上涨，三四线城市更多以消化现有库存为主，降价跑量仍是项目间去化主要策略。
二手房市场而言，9 月重点城市二手房交易活跃度明显回升，但高挂牌量背景下，价格持续面临一定下行压力。数据显示，9 月百城二手住宅均价为 13381 元/平方米，环比下跌 0.74%，同比下跌 7.38%。截至 9 月，百城二手房价格已连续 41 个月环比下跌。
以北京为例，张大伟提及，二手房价格受区域因素影响，在一些核心地段和优质学区房区域，价格依然较为坚挺。但部分区域由于市场供需关系变化，价格也出现了调整。一些老旧小区或者配套相对不完善的区域，房价面临一定下行压力。
而从深圳市场而言，根据乐有家门店成交数据计算，9 月深圳二手成交价为 5.87 万元/平方米，环比小幅下降 1.5%，降幅收窄，价格逐步趋稳。
张大伟认为，随着政策的调整和市场的自我修复，二手房市场有望在未来一段时间内逐步企稳。预计成交量将在政策的刺激下有所回升，但回升的幅度将取决于政策的力度和购房者信心的恢复程度，10 月份市场期待更多的利好政策包括降息、调整限购等政策落地。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，整体来看，为实现全年 5% 左右的经济增长目标，并推动 「十四五」 圆满收官，四季度宏观政策有望进一步加力。短期房地产政策预计将继续聚焦 「止跌回稳」 目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。
对于后市，中指研究院指出，房企上半年在核心城市竞得的部分地块预计将在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，「好城市+好房子」 仍具市场机会；而近两年新项目供应偏少的城市，则仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续；二手房受挂牌量维持高位影响，短期或将延续 「以价换量」 行情。
（澎湃新闻）
文章转载自东方财富