从彭浦新村到浙工新村，原拆原建的城市更新模式如何向规范化发展？专家崔霁：迫切需要一部上位法

每经记者｜包晶晶    每经编辑｜陈梦妤    

从上海彭浦新村到杭州浙工新村，一种 「自主更新、原拆原建」 的城市更新模式正在多个城市试点推进。随着城镇化进程进入存量时代，依靠大规模拆迁改造的传统路径面临挑战。

「我们正从过去 『拆迁暴富』 的单一主流模式，转向一个多元模式并存，且共建共担模式重要性凸显的新阶段，但大规模征收动迁在特定区域和项目中仍是必要手段。」 近日，上海易居房地产研究院常务副院长、上海市房地产行业协会城市更新专委会主任崔霁在接受 《每日经济新闻》 记者 （以下简称 NBD） 专访时表示。

受访者供图

城市更新有无 「超级协调者」？

NBD：在原拆原建的成功案例中，通常由哪个主体扮演 「超级协调者」 角色？

崔霁：在成功的案例中，很难说有唯一的 「超级协调者」，而是多元主体协同发力的结果。如基层政府 （街镇） 是平台搭建者和 「信任背书方」。街镇熟悉社区情况，他们成立的专班或临时党支部是跨部门协调的核心平台，能将房管、规划等部门的专业力量 「吸附」 到项目上。

强有力的业委会是 「内部发动机」，他们是居民利益的代表，负责内部的意见征询、沟通协调和共识凝聚；专业的第三方实施单位是 「技术润滑剂」，他们提供从方案设计、资金测算、报批报建到施工管理的全流程专业服务，弥补了居民专业知识的不足。

过去是 「政府决策、开发商实施、居民被动接受」，权责清晰但利益分配相对集中。在新阶段，居民从被动受益者变为主动参与者，不仅要分享更新后的利益，如房屋增值、环境改善等，也要共同承担决策风险、资金成本和时间成本。政府的角色从 「包办者」 转向 「规则制定者、协调者和赋能者」，市场的角色则从 「主导者」 变为 「专业化服务的提供者」。

NBD：一个成功的自主更新项目，其更新成本与居民获益之间，需要达到怎样的平衡点？

崔霁：这是一个多元价值共识。居民对 「划算」 的定义是不同的。例如从经济上衡量，房屋资产价值的提升幅度是否显著高于投入的资金；从功能上衡量，住房面积增加、户型优化、电梯加装等带来居住品质改善；从时间上衡量，与漫长的等待拆迁相比，用 2～3 年时间实现居住环境的彻底改善是否值得。

这个平衡点是通过反复、透明的测算和艰难的社区协商博弈出来的。

城市更新如何走向规范化？

NBD：城市更新能否做到完全意义上的 「自费更新」？政府在其中承担了哪些隐性成本或关键支持?

崔霁：自主更新的成功案例通常是 「倒逼」 与 「必然」 共同作用的结果。其直接原因是地方财政压力的倒逼，但根本原因则是城市发展逻辑从增量扩张到存量提质的战略转型。这种存量提质更复杂、更精细，需要调动产权人自身的积极性，因此 「谁受益、谁投资」 的原则就显得更为公平和可持续。

现阶段很难做到完全意义上的 「自费」，主要是小区居民的认识和观念还难以统一。而事实上，政府也承担了至关重要且往往是隐性的成本。

一是政策成本与机会成本。例如突破了标准化的规划指标 （如容积率、日照间距），为项目 「量身定制」 政策，相当于放弃了按常规模式出让土地可能获得的收益。

二是协调成本。如动员大量行政资源进行跨部门协调，这些人力与时间成本是巨大的。

三是配套增容成本。水、电、煤、通信等市政配套的扩容和接入，通常需要公共财政承担或协调国有企业支持。

四是风险托底。在项目遇到极端困难时，政府往往需要介入，提供最后的保障，防止项目烂尾。所以，政府的角色是 「赋能」 而非 「缺席」，其支持是项目成功的 「氧气」，看不见却必不可少。

NBD：原拆原建成功的关键是什么？「业主意愿统一」 通常被认为是最大难点，这背后的核心障碍是什么？

崔霁：成功与失败的关键差异，远不止 「业主意愿统一」 这个结果，而在于达成统一的 「过程与机制」。核心障碍是资金承受能力差异、未来预期不确定、社区信任缺失，三者交织在一起，但最核心的是社区信任机制的缺失。这包括居民对业委会的不信任、对政府承诺的怀疑，以及对邻居是否会 「搭便车」 或 「临阵脱逃」 的担忧。

原拆原建可复制的协商机制关键在于精细化和个性化，包括针对不同诉求的居民 （如老年人看重电梯，年轻人看重资产），进行个性化沟通。提供逼真的效果图、样板房，让未来可感知，方案可视化。提供多种户型选择和出资档次，甚至探索公积金、银行贷款等金融支持，降低一次性支付压力等。

NBD：如果要从目前的个案突破走向制度化、规范化，您认为最迫切需要解决的问题是什么？

崔霁：一是出台国家层面的 《城市更新法》 或高级别行政法规：当前最大的制度瓶颈是法律依据不足，依赖于地方性法规和政策 「打补丁」。迫切需要一部上位法，明确自主更新的法律地位、实施主体、业主决策机制、权利流转以及与现行法律的衔接。

二是建立针对城市更新的金融支持体系：明确允许使用住宅专项维修资金、住房公积金用于自主更新，鼓励商业银行开发期限长、利率优惠的 「更新贷」 产品等。

免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。