11 月 21 日，江苏省及南京市领导调研南京青晏阁保障性租赁住房工作，瓴寓国际 CEO 张爱华表示，对住房租赁市场中长期谨慎乐观，保租房集中供应将趋稳。公司通过三类基金实现资产流动性，所有项目 「以退定投」。长租赛道需 「精耕细作」，瓴寓国际构建大数据系统精准分析客户需求。张爱华还建议政策鼓励保租房 REITs 更市场化运作，推动市场活跃。
每经记者｜包晶晶 每经编辑｜陈梦妤
「资产通过公募 REITs 形成流动性，当市场做大做强时，其实会拉动新一轮投资。」
11 月 21 日下午，江苏省及南京市相关领导赴南京青晏阁 （河西南 G116 社区） 调研保障性租赁住房工作，河西南 G116 社区资管方兼运营方——瓴寓国际 CEO 张爱华在接受 《每日经济新闻》 记者 （以下简称 NBD） 采访时表示：「2026 年住房租赁市场快速上涨的概率不大，但瓴寓国际中长期仍然偏谨慎乐观，原因是从土地出让情况来看，保租房集中供应已趋近尾声，到 2027 年会逐步缩减并趋于稳定。」
瓴寓国际 CEO 张爱华 受访者供图
所有项目「以退定投」
NBD：瓴寓国际与紫金财险、新华资管共建租赁住房专项基金，并落地首个项目南京河西南保障性租赁社区，公司对于长租公寓的退出路径通常如何规划？
张爱华：要让长租公寓行业可持续性发展，必须实现资产的流动性。该项目在开发前端，就完成了与紫金保险、新华资管共建新的基金，然后放到类 REITs 去孵化，让它变成成熟资产。
所有项目 「以退定投」，启动之前已经规划好了退出的时间点、投资人的要求，按照投资人关注的维度建立好风险管理模型。投资人对产品的长期持有性要求更高，不能选市场需求不足、有问题、不具备可持续性的项目。
这是一门 「100 块钱定生死的生意」。如果每间房的租金下降 100 元，1000 间房的年租金就减少了 120 万元。在 Cap Rate（资本化率） 为 5% 的情况下，不考虑空置和收租损失等情况，1000 间房在投资端的损失就是 2400 万元 （120/0.05）。也就是说，精细化管理在这个过程中，体现的价值是几何倍提升的。
NBD：瓴寓国际在私募与公募 REITs 方面分别进行了哪些尝试？
张爱华：事实上，瓴寓国际做了三类基金。
第一类是开发型基金，即从开发阶段进入，买地、拿地或者直接购买项目，由于前端风险比后端更大，所以回报也会更高。
第二类是 Pre-REITs 基金，通常项目建设完成后第一年还不符合公募条件，需要再 「养一养」，这个阶段就由 Pre-REITs 基金接手，大约 1～2 年时间。例如上海松江柚米社区就是典型的 Pre-REITs 基金参与的项目。
第三类则是在 Pre-REITs 基金孵化数年后，不管公募、私募，还是类似险资的长持基金，由稳健型基金承接，至少持有 8～10 年。
共同推动市场进一步活跃
NBD：长租赛道靠的是 「精耕细作」，如何将投资有效转化为经营效益？
张爱华：一是深刻理解目标客户，二是基于客户需求设计高性价比产品，三是高效运营服务。
这些靠 「人」 定不出来。瓴寓国际 2018 年开始构建大数据与数字化系统，以租金关键因子为例，租金以地段为常量、产品溢价为关键乘数因子，以及运营系数构成。通过自研系统，将区域客户热力图与画像，结合第三方数据交叉验证，集合集成竞品数据、状态及需求分析，最后形成智能定价。这一系统已迭代至 3.0 版本，支持区域点位租金自动测算。
现在的年轻人可能要看 12 套房，才会下单租一套房。而当下年轻人在需求上充满了矛盾，例如 「不希望被打扰，但喜欢被看见」「审美要求高，但支付能力不足」 等等。因此要把这件事情做好，其实是非常困难的事。我们的客研系统积累了百亿条数据，精准地分析客户需求，通过智能化、智慧化社区体现服务，不让年轻人感受到 「被管理」。
NBD：当前阶段，政策层面还可以在哪些关键环节提供更明确的支持？
张爱华：投资人是非常成熟的，在解决了资产流动性以后，会越来越看重这个行业。目前保租房公募 REITs 的认购比例达到 1:200，一份难求，说明市场上不缺投资人。相比股票或其他上市交易的品种，保租房 REITs 不是流动性不够强，而是符合回报的资产不够多。
国内市场从出现公募 REITs 开始，到相关立法工作不断推进，标志着行业逐步走向成熟。此时更需要考虑的是，如何让它更市场化地运作和流动。这需要政策鼓励，使过程更加简洁高效；让更多元的主体参与，共同推动市场进一步活跃。
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