每经记者 陈荣浩 每经编辑 孙志成 陈梦妤
4 月 8 日，北京和浙江嘉兴先后溢价成交地块，延续了一季度的热度。
其中，北京通州八里桥片区一宗宅地被招商蛇口以 27.082 亿元竞得，成交楼面价约 31192 元/平方米，溢价率 16.28%。而在嘉兴这场土拍中，经过 96 轮报价，杭州浙仁置业有限公司 （绿城） 以总价 6.55 亿元竞得，成交楼面价 8493 元/平方米，溢价率 16.98%。
中指研究院数据显示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢价率分别达 43.2%、29.0%、28.3%，苏州、宁波平均溢价率也在 20% 左右，核心城市土地市场热度较高。
「今年土地市场局部升温明显，主要集中在核心城市的核心区域。」4 月 9 日上午，同策研究院联席院长宋红卫在接受 《每日经济新闻》 记者微信采访时表示，「好房子」 建设标准给改善型产品打开了新的空间，新产品会引领新一轮住房置换需求释放，不少头部房企在核心城市高溢价拿地，也会有这方面的考量。
拿出了压箱底的宝地
在部分业内人士看来，土拍市场回暖有两个重要原因，一是为吸引开发商拿地，不少城市拿出了压箱底的宝地，本身对开发商的吸引力就较高；二是房企在选择城市投资时，也更倾向于聚焦核心一二线城市。
4 月 1 日，上海 2025 年第 4 批土拍地块正式公布，共将出让 4 幅涉宅用地。在此次公示的拟出让土地中，位于杨浦区的滨江优质地块 「L4-02 地块」 也在其中，该地块坐拥一线江景和丰富配套，引发业内广泛关注。
而此前杭州出让的滨江区西兴单元地块，成交楼面价 77409 元/平方米，溢价率 69.86%，被滨江集团拿下；上海静安大宁地块，成交楼面价 92658.97 元/平方米，溢价率 32.31%，被大华集团拿下；北京海淀树村地块，成交楼面价 10.23 万元/平方米，溢价率 27.93%，被中海集团拿下；成都高新区大源地块，成交楼面价 31700 元/平方米，溢价率 70.4%，被招商蛇口拿下。
「今年一季度，300 城住宅用地成交规划建筑面积同比仍小幅下降 4%，降幅较去年全年收窄约 18 个百分点，出让金同比增长 27%，溢价率提升至 13.6%。」
4 月 9 日上午，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶通过微信向每经记者表示，一二线城市平均溢价率较高，三四线城市仍普遍底价成交。今年一季度，各地政府加大了优质地块供应力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率 （容积率≤1.5） 地块，引导房企聚焦高价值区域开发。
曹晶晶提到，在房企投资进一步聚焦核心一二线城市背景下，土地出让金集中度继续提升，TOP20 城市住宅用地出让金占全国比重提升至 69%（去年全年为 51%）。多地竞拍出高溢价地块，一季度杭州三次刷新纪录，北京、成都两度刷新纪录。拿地企业方面，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，仍是拿地主力。
开发商为什么愿意高溢价拿地？
这一轮土拍回暖主要出现在一线和强二线城市。
每经记者注意到，拿地积极的房企主要有三种类型：头部央国企，如招商蛇口、中海地产等；区域深耕型房企，如滨江集团、大华集团等；这两年全国扩张较快的区域型房企，如建发房产等。
而这些拿地的企业，有的是为了巩固区位优势，有的则是因为看好一二线城市的改善型需求市场。
以滨江集团为例，其 2024 年斩获 23 宗地，其中 22 宗位于杭州。今年 1 月和 3 月又陆续补仓杭州，拿下湖墅单元地块、水电新村地块以及钱江新城二期地块。
在 2024 年媒体恳谈会上，滨江集团表示，将继续深耕杭州市场，将资源集中投向杭州优质地段和项目。
3 月 18 日，北京海淀区楼面价首超 10 万元/平方米，总价 75.02 亿元、溢价率 27.93%，竞得者是中海地产。
3 月 11 日，成都首宗楼面价破 3 万元/平方米的地块出现，总价 27 亿元，溢价率 70.4%，竞得者为招商蛇口。
「现在的实际情况就是，一些核心城市高端盘供不应求，甚至出现摇号和抢号现象，但一些三四线城市远郊楼盘无人问津，去化困难。尤其是今年以来，北京、上海、深圳等地都拿出了很多优质的压箱底宝地，这在以前都是不会拿出来的。这些核心区域很多地方多年没有土地供应，需求一直得不到有效满足。所以只要有新项目推出，新房去化速度就较快，因此这些区域的地块成为房企关注焦点。」 在 2024 年度业绩会上，招商蛇口管理层回答机构提问时曾说。
宋红卫还提到，国家提出 「好房子」 建设标准，给改善型产品打开了新的空间，属于升级产品赛道。这是一个新的市场，对于原来的住房是降维打击，就像当初苹果手机出来的时候，对于传统按键手机是降维打击，新产品会引领新一轮住房置换需求释放，不少头部房企在核心城市高溢价拿地，也会有这方面的考量。
记者|陈荣浩
编辑|孙志成 陈梦妤 杜波
校对|何小桃
封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄
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