刚刚过去的 5 月，百城新房均价仍在上涨⋯⋯

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜金冥羽 魏文艺    

北京某楼盘销售现场| 每日经济新闻资料图

5 月份，房地产市场依旧呈现出分化趋势。

6 月 1 日，中指研究院发布的 「百城价格指数」 显示，5 月份百城新建住宅平均价格为 16815 元/平方米，环比增长 0.30%，同比增长 2.56%；二手住宅平均价格为 13794 元/平方米，环比跌幅扩大至 0.71%，同比下降 7.24%。

具体来看，一二线城市新房价格环比呈现上涨态势，其中上海以 1.47% 的涨幅领先，广州以 1.25% 的涨幅紧随其后；三四线城市新房价格环比略有下降。二手房方面，一线、二线以及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别为 0.37%、0.78% 和 0.76%。

中指研究院企业研究总监刘水 6 月 2 日通过微信向 《每日经济新闻》 记者分析称，从市场表现来看，得益于房企的促销活动和 「好房子」 的供应，重点城市的新房销售环比实现了增长。

「预计 6 月楼市政策环境将保持宽松态势，加之年中销售高峰期的到来，房企的推盘节奏和促销力度可能会增加，核心城市有望持续修复，但城市之间、新旧项目之间的分化行情预计仍将持续。」 刘水补充道。

一线城市领涨新房价格

5 月新房市场整体呈现出 「核心城市稳定、三四线城市调整」 的分化态势，优质改善型项目的推出成为推动价格上涨的主要动力。

来源 | 中指研究院

中指研究院数据显示，一线城市新建住宅价格环比上涨 0.90%，其中上海由于绿城・潮鸣东方等改善型项目的集中推出，环比涨幅达到 1.47%，成为百城中涨幅最大的城市。二线城市新房价格环比微涨 0.06%，显示出温和复苏的迹象。相比之下，三四线城市由于库存压力和需求疲软，价格环比下跌 0.11%，区域市场调整仍在继续。

具体来看，5 月新房价格上涨较为显著的城市包括上海、广州、无锡和南通，环比分别上涨 1.47%、1.25%、0.77% 和 0.38%；价格下降较为明显的城市则包括珠海、东莞、乌鲁木齐、江门和廊坊，分别环比下降 1.13%、0.48%、0.41%、0.41% 和 0.35%。

来源 | 中指研究院

以上海为例，据上海市房管局最新数据，5 月上海一手住房成交 62 万平方米，同比增加 24%；今年前 5 月，上海一手住房成交 266 万平方米，同比增加 9%。从价格指数看，上海一手住房价格指数环比延续上涨态势，今年 1 至 4 月累计上涨 2.0%。乐有家数据显示，5 月深圳一手住宅网签 3162 套，环比下降 14.4%，同比则增长 25.6%。

值得注意的是，楼市政策的持续加码为新房市场的持续修复创造了良好条件。

具体来看，5 月 7 日，央行宣布降低存款准备金率 0.5 个百分点，下调政策利率 0.1 个百分点，并将个人住房公积金贷款利率降低 0.25 个百分点；5 月 20 日，5 年期以上 LPR 从 3.60% 下调至 3.50%，进一步减轻了购房者的负担。

「从个人感受来看，广州新房市场并没有明显的集体回暖迹象。」 广州当地房产中介小李向每经记者表示，由于目前各区域、板块之间的分化显著，只要某个区域内有 1～2 个典型楼盘推出来，就可能显著拉高该区域或板块的平均房价。

小李举例道，在 5 月份，广州海珠区的保利天奕、天河区的保利天曜、番禺区的亚运城，以及黄埔区的黄埔新城等楼盘，都是区域内成交较为活跃的楼盘。中指研究院从宏观角度分析指出，5 月份多数新房市场的回暖，与政策组合拳的持续发力直接降低了购房者的成本有关。

「政策组合拳的持续发力不仅直接降低了购房者的置业成本，还向市场传递了中央稳定楼市的明确信号。」 中指研究院在报告中指出，随着 6 月份半年营销节点的到来，房地产企业的推盘节奏将加快，核心城市有望迎来更多优质改善型项目的推出，加上政策红利的持续释放，新房销售有望进一步恢复。

二手房延续 「以价换量」

与新房市场的结构性回暖形成对比，二手房市场仍处于深度调整阶段，由于挂牌量的持续高位，「以价换量」 现象持续主导市场。

据中指研究院数据，5 月百城二手住宅均价同比跌幅扩大至 7.24%，环比跌幅较 4 月份增加了 0.23 个百分点，市场主流策略转变为 「以价换量」。

来源 | 中指研究院

其中，一线城市二手住宅价格环比下跌 0.37%，但成交量保持一定的活跃度，核心地段的优质房源依然受到追捧；二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌 0.78% 及 0.76%，部分非核心区域项目降价幅度超过 10%，以此吸引刚需和置换需求的客户。

值得一提的是，新房价格领涨的上海，二手房市场亦同样表现出色。据上海市房管局数据，5 月上海二手住宅成交面积 161 万平方米 （1.9 万套），同比增长 14%，为 2022 年以来同期最高值。自 2024 年 10 月起，成交量连续 8 个月突破 1.5 万套的 「荣枯线」，单月成交同比连续正增长，说明市场流通性显著增强。今年 1 至 4 月，上海二手住宅价格累计上涨 0.5%

典型城市的二手房价格则出现调整。如二手房市场相对抗跌的城市包括成都、汕头、银川、深圳和漳州，5 月二手住宅价格分别下跌 0.10%、0.12%、0.14%、0.28% 和 0.30%。

来源 | 中指研究院

随着价格的调整，不少城市的二手房月度成交量已超过新房。以大湾区部分城市为例，截至今年 5 月，深圳新房月度成交量为 3162 套，而二手房月度成交量达到 4687 套；东莞新房月度成交量为 1811 套，二手房月度成交量为 2760 套；佛山新房月度成交量为 2947 套，二手房月度成交量为 4735 套。

以深圳罗湖区百仕达片区的翠竹苑项目为例，目前一套 57.5 平方米的 2 室 1 厅，业主挂牌价为 325 万元，折合单价为 5.65 万元/平方米。而在 2021 年，同户型房源的成交总价为 422 万元，折合单价为 7.45 万元/平方米。

深圳某中介门店二手房信息 | 每经记者 陈荣浩 摄

类似的价格回调现象在部分豪宅盘中也较为明显。作为深圳二手房市场 「风向标」 的华润城，今年 4 月和 5 月，多套房源成交总价跌破千万元，这在前几年是较为罕见的。链家网数据显示，今年华润城润府一期成交的一套 82.59 平方米的 2 室 1 厅，成交总价为 946 万元，折合单价为 11.45 万元/平方米。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房相较于新房具有挂牌优势，新房供应量受限，房源数量通常远小于二手房，因此在许多城市，二手房成交主导市场将成为大概率事件。「从历史数据来看，二手房在大多数年份都占据主导地位，未来也将如此。」

记者|陈荣浩

编辑|金冥羽 魏文艺 盖源源

校对|汤亚文

封面图片来源：每日经济新闻资料图

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