作者：
计思敏
日前，国务院总理李强签署国务院令，公布 《住房租赁条例》，并自 2025 年 9 月 15 日起施行。
《条例》 旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。《条例》 共 7 章 50 条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。
公开信息显示，本条例的征求意见稿于 2020 年 9 月发布。同日，司法部官网发布 《住房租赁条例》 专家解读文章，北京大学法学院教授常鹏翱解读指出，作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，《条例》 在民法典、城市房地产管理法的基础上，进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，对住房租赁企业等经营主体给予必要引导和有效监管，为促进住房租赁市场高质量发展，加快建立租购并举的住房制度，提供了强有力的制度保障和规范指引。
通过立法规范住房租赁活动
对于 《条例》 的出台背景，司法部、住房城乡建设部负责人答记者问时指出，住房问题事关保障和改善民生，发展住房租赁市场是有效解决住房问题的重要途径。近年来，我国住房租赁市场不断发展，对实现住有所居、改善住房条件、推进新型城镇化、促进城乡融合发展发挥了重要作用。与此同时，我国住房租赁市场发展也面临一些问题，市场秩序有待规范，对租赁双方合法权益的保障还不充分；住房租赁市场供给主体以个人为主，市场化、专业化的机构主体发展不足；住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面还存在不规范行为；对住房租赁活动的监督管理仍需强化等。解决上述问题，既需要进一步深入贯彻实施有关民事法律制度，调整好住房租赁活动当事人的民事权利义务关系，也有必要制定专门行政法规，更加有力有效规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛则发布 《〈住房租赁条例〉：租购并举的法治基石》 的解读文章，其指出，「租购并举」 是我国住房制度改革的大方向，党的十九大、二十大都明确要求加快建立租购并举的住房制度，二十届三中全会 《决定》 再次进行了强调。经过多年的大力推动，我国住房租赁得到长足发展，成为新市民、青年人解决住房问题的重要途径。在住房租赁市场快速发展的同时，亟需通过立法规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，保障住房租赁市场健康发展。
建立住房租金监测机制，稳定租金价格
首次以法规形式明确 「建立住房租金监测机制」，无疑是本次 《条例》 的一大亮点。
《住房租赁条例》 第二十九条明确，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。
ICCRA 住房租赁产业研究院院长赵然指出，过去关于租金调控多停留在政策层面或地方试点阶段，如今正式纳入国家法规，明确由设区市级政府建立监测机制并定期公布租金水平，为遏制哄抬租金、引导市场预期、防范系统性风险提供制度保障。这一机制的落地，有望重塑 「数据驱动」 的租赁治理新格局。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，这一机制的建立，将有助于提高市场透明度，便于政府及时掌握市场动态，稳定市场租金。同时，定期发布租金水平也为租赁双方提供参考依据，提升了交易的公平性，有助于推动市场朝向更加规范的方向发展。
规范经营行为，降低承租风险
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬解读指出，住房租赁企业、住房租赁经纪机构提供虚假房源，克扣押金，侵占、挪用租赁资金等违法违规经营行为会给承租人带来经济损失。《条例》 通过规范租赁企业和住房租赁经纪机构经营行为，减少承租人可能的经济损失。
针对 「长收短付」（租赁企业一次性收取租客长期租金却按月支付房东）、租金贷等资金断链事件，《条例》 第十九条规定 「从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定」。
在赵然看来，设立 「转租资金监管账户」 制度，能够有效保护承租人预付款安全、维护租赁关系稳定，也为金融机构介入租赁市场提供了信任基础和监管接口。
《条例》 明确，从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，或者未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处 2 万元以上 10 万元以下的罚款；拒不改正的，处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。
《条例》 还规定，住房租赁企业应当建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并健全住房租赁信息查验等内部管理制度。此外，住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。
《条例》 还首次将 「信用监管+行业自律」 作为双轮驱动机制，明确政府通过信用分级、分类监管对企业与从业人员实施全过程管理，同时要求行业协会加强自律体系建设。
而对于出租人而言，《条例》 明确除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。
明文禁止非居住空间用于居住
为规范住房租赁市场、保障承租人居住安全，《条例》 对出租住房的条件和违规行为处罚等作出明确规定。
《条例》 第七条明确，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
同时，《条例》 第三十九条明确，将非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处 2 万元以上 10 万元以下的罚款，对个人处 2000 元以上 1 万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。
虞晓芬解读指出，居住环境直接影响着居民的生活质量和身心健康。目前，部分租赁房屋设施陈旧、卫生条件差、安全隐患多等问题屡见不鲜，其中 「隔断房」 和 「甲醛房」 等现象尤为突出。《条例》 要求用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，且明确规定租住人数上限和人均最低租住面积应符合相关标准以及非居住空间不得单独出租用于居住，从源头上保障承租人能够获得安全、健康、相对舒适的居住环境。
赵然表示，《条例》 首次明文禁止非居住空间用于居住，划定了安全与用途的底线，正面回应商改租、车库改租等违规改造带来的安全隐患和城市治理难题。此举有利于清理租赁市场中的 「灰色供给」，推动住房租赁回归合法、安全、宜居的本质属性，也倒逼供给侧加强合规开发与运营。
值得一提的是，《条例》 还提及 「出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。」 同时，「应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息。」
在业内人士看来，这将有助于解决市场长期存在的 「虚假房源」「租约不清」 等信息不对称问题，增强交易透明度和法律效力，降低租客维权门槛，也提高平台型企业的信息合规成本。
鼓励居民自有房源出租，支持企业盘活存量用房用于租赁
曹晶晶指出，相较征求意见稿，《条例》 在总则第五条增加了 「国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。 国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。」
其指出，近两年，随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市非居改租、收储转租等取得一定进展，在增加租赁住房供给的同时，也能够有效地盘活企业存量低效资产。值得注意的是，当前 「非居改租」 仍面临改造成本较高、用地性质或物业用途变更难、消防报批难等问题，后续相关配套政策仍有待进一步优化完善。
完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业
住房租赁企业是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业，是市场化的机构主体，其规范发展对于住房租赁市场高质量发展具有重要意义。
司法部、住房城乡建设部负责人解读指出，《条例》 一方面明确规定国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业，同时加强对住房租赁企业的规范，规定住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，向所在地房产管理部门报送开业信息；发布的房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息或者隐瞒、拒绝提供拟出租住房重要信息；建立住房租赁档案，健全内部管理制度，不得非法收集、使用、加工、传输或者非法买卖、提供或者公开他人个人信息；向房产管理部门报送其经营的租赁住房信息等。
曹晶晶指出，相比发达国家，目前我国住房租赁行业机构化率仍较低，根据中指研究院监测数据，截至 2025 年 6 月，全国开业规模 TOP30 住房租赁企业累计开业房源量为 135.9 万间，占整体市场份额仍较小。从市场化、专业化的政策导向来看，我国长租公寓企业仍有较大发展空间，推动专业的住房租赁企业发展将有助于提升住房租赁产品品质及服务质量，促进住房租赁市场高质量发展。而住房租赁企业发展离不开政策支持，未来政策有望继续从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大住房租赁政策支持力度，并结合公积金、人才人口等方面，对供需两端政策持续进行优化。
（澎湃新闻）
文章转载自东方财富
