深圳法拍 「老兵」：从 「胆子大」 到拼专业，全链条盘活不良资产

每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜魏文艺    

「我最开始是在广西做法拍业务，后面才来到深圳。十年前在广西拍厂房，靠的是 『胆子大』。现在在深圳做法拍业务，更多的是拼专业和资源。」

8 月 9 日下午，朱志强和几位行业人士一起分享近期法拍行业的最新动态。谈到自己从事法拍行业的经历时，他的语气中流露出几分感慨。

作为深耕不良资产处置十余年的 「老兵」， 朱志强刚刚参加了某资产管理公司的视频会议，参与讨论深圳某存量资产的盘活方案，他担任法拍顾问的角色。

朱志强向 《每日经济新闻》 记者 （以下简称 「每经记者」） 表示，在深圳法拍市场，宝能城住宅项目的集体法拍是一个重要转折信号：一方面，法拍人数迎来了显著增长；另一方面，拍卖税费也开始走向 「各付各税」。

在朱志强看来，法拍市场历经多年发展，已经从早期线下举牌的 「小众游戏」，发展到如今阿里资产平台、京东资产平台等可全民参与的标准化市场。从早期的税费模糊、清场难的 「灰色地带」，到法院 「包清场」「各付各税」 的透明规则，法拍市场越来越规范化。

「法拍的资产类型越来越多，给买家提供了各类可供选择的标的。以深圳为例，在早年市场中，像高端别墅类房产很少进入法拍流程。就算有，价格也高得离谱，因为不愁卖。但如今的法拍市场，给很多改善型买家提供了入场机会。」 朱志强说道。

十年蜕变：法拍从小众游戏走向全民 「网购」 时代

谈及过往法拍市场时，朱志强提到了自己曾参与的多个让他印象深刻的法拍案例。

2015 年，在桂林市临桂新区举行的一场厂房拍卖会上，一位柳州老板以总价 5700 万元成功竞拍下 103 亩工业用地。然而，仅三天后，由于股市行情突变，该老板遭遇强制平仓，最终连 1000 万元的高利贷保证金也无力偿还。

这是朱志强早期所经历的 「惊心动魄」 一幕，亦是当时法拍行业的真实缩影：线下交易盛行，规则含糊不清，参与者多为 「敢于冒险」 的圈内人士。

十年后，这样的场景已成历史。

「现在买卖法拍房，在操作流程和便捷性上，和淘宝买衣服没太大区别。」 他边说边打开手机上的司法拍卖页面，宝能城 234 套住宅的成交记录赫然在列，操作流程清晰可见。

朱志强协助资方拍下的某法拍资产  图片来源：受访者提供

在朱志强看来，2022 年至 2023 年的宝能城住宅集体法拍，成为深圳法拍市场的一个重要转折点。

他告诉每经记者，在宝能城房源法拍之前，深圳法拍房成交后的税费全由买受人承担。如一套成交总价 1500 万元的法拍房，可能需要额外垫付高达数百万元的土地增值税等卖方税费，这也让很多买家望而却步。

因为税费问题，宝能城参与法拍的房源曾先后经历撤拍、重新上架等情况。此后，深圳中院调整法拍规则，改为 「各付各税」：买方仅付契税，若买方垫付税费后可向法院申请退还。

规则重塑让市场彻底激活。

「以前法拍是 『少数人玩』，现在普通家庭也敢参与了。」 朱志强解释，法院推行 「包清场」 政策后，买家无需担心原房主拒不腾退，「就像网购包邮，付款后法院出文书过户，很大程度上降低了买卖的风险」。

深圳法拍房交易走势图 图片来源：同致诚评估

数据也印证了这一变化。据同致诚评估数据，深圳法拍成交套数已从 2017 年的 823 套，跃升至 2024 年的 2055 套。豪宅法拍更是打破了 「隐秘交易」 的惯例，香蜜湖一号、纯水岸别墅等稀缺房源纷纷上线，其成交价格已成为市场价格的基准锚点。

朱志强还提到，如今法拍行业的门槛也较过去有所提高。「以前懂点门路就能做，但现在几乎得覆盖法拍全流程。」朱志强坦言，地产下行导致不良资产明显增长，但竞争早已不是 「拼关系」，而是 「拼专业」。

朱志强表示，法律知识是基础，需精通抵押权、居住权等复杂条款。「当然，这些都只是最基础的，更重要的是经验积累，以及资源整合能力，一些特殊法拍案例，甚至需要联动银行、律所、资产管理公司，与政府部门沟通解决特殊纠纷。」

从 「接盘」 到 「盘活」：法拍行业的全链条革命

随着法拍行业规模越来越大，对从业人员来说，最大的变化是什么？

朱志强向每经记者表示，「法拍的专业知识其实只是基础，更重要的还是经验积累及资源整合」。

「以前我们干法拍时，基本上能找到资方就很不错了。但现在这只是基础，包括法拍的全链条都得参与，从银行到资管公司再到法院阶段，中间的各个环节都得跟。甚至最后资产成功法拍了，如何运营、盘活现在也需要掌握。」

朱志强指出，资产一旦进入法拍程序，必然会伴随着各种复杂问题。每一宗法拍案件背后都隐藏着不同的故事，从业者必须凭借自身经验，灵活应对并解决各类难题。

例如，深圳南山西丽某单位一套职工的房产，曾让某中介机构的法拍部门陷入困境。原房主态度强硬拒绝腾退，而买受人是一位孕妇。2022 年，这个腾退难度极高的案例交到了朱志强的手中。

朱志强参与某法拍房源清楼交付  图片来源：受访者提供

朱志强向记者分享了当时的 「解题」 思路：先让中介女高管带水果安抚孕妇，稳定其情绪；再与法官沟通解决方案，让法院领导联系房主的单位领导，并从拍卖款中划拨租金补贴。最终，该房主自愿搬离。

「法拍不是单纯的 『接盘』，而是要盘活资产，更要解决 『人』 的问题，从而化解矛盾。」 朱志强说，这类案例的核心是 「全链条介入」——从前期尽调、中期竞拍，到后期清场、运营，每个环节都得有预案。

而这种 「全链条思维」，或许与他早期的从业经历有关。

据朱志强回忆，早年在广西时，他通过 「银企联合」 模式，让桂林某银行直接垫付资金拍下厂房，再以 1% 股权代持的方式规避风险，最终资产价值实现翻倍。来到深圳后，他将这一模式升级：对接多家资管公司充当顾问角色，然后还会主动参与银行资产推介会，筹备不良资产频道，打通从债权到物权的全流程。

「十年前拍厂房，靠的是勇气；现在法拍市场，靠的是体系。」 朱志强说，行业的未来会更规范，一个明显的变化在于，现在资产的法拍价格已经成为越来越多银行的贷款锚点，法院的流程也越来越透明。

「法拍行业在逐步扩大，而对于很多从业者来说，只有继续当好 『资产医生』 的角色，才能让更多不良资产找到新价值。」 朱志强说道。

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封面图片来源：受访者提供