「地段论」 是很多买房人默认的共识：地段越核心，房子的流通性越强。放到上海新房市场，外环内外的热度差异，从侧面印证这一观点。换个视角看，外环外市场其实也是检验楼市政策实际效应的关键指标。
8 月 25 日楼市 「沪六条」 出台后，有一些声音出现，唱衰外环外市场，认为这些区域很难承接政策红利。
真实数据给出了不一样的答案：根据上海市房地产交易中心监测，今年 9 月，上海外环外的新房楼盘日均成交比 8 月多了 40%。二手房的表现不俗，单月卖出 1.8 万套，交易量占到全市的 57%。
在这样活跃的交易之下，如何理性看待滞销楼盘，也成了新的话题。
「崛起」 的外环外市场
「沪六条」 出台之后，响应速度最快的其实是开发商。
8 月 25 日新政发布当天，多个楼盘迅速响应，打出 「24 小时不打烊」 的营销海报，个别项目销售人员还向潜在客户释放出 「限时优惠回收」 信号。9 月 17 日当天尤其热闹，南山璞缦、保利海上印、翡云悦府等 9 个楼盘宣布认购，吴淞道 1 号等 4 个项目宣布开盘。由此可见，开发商纷纷入局，抢滩 「金九」 的意图明显。
8 月 25 日新政发布当天，多个楼盘迅速响应进行营销
8 月 25 日新政发布当天，多个楼盘迅速响应进行营销
新政叠加开发商的策略和速度，确实激发了市场热情。权威数据显示，9 月份共有 43 个项目入市，认购比 0.75，高于今年以来的 0.71。
9 月 26 日，位于宝山杨行的金茂棠前项目 130 套房源 「日光」，「红透」 北上海。「这是项目第四次开盘，新政发布的第二天刚好是第三批次房源开盘，但发布当天，有 100 多组客户过来咨询情况，有些客户还是来自距离比较远的张江、杨浦。」 项目营销负责人王丽萍告诉记者，看到这样旺盛的市场需求，公司才决定顺势推进加推申请、加快取证节奏。
金茂棠前热销
金茂棠前热销
二手房方面，外环外市场同样表现不俗。浦东川沙镇板块紧靠外环，上海链家该板块经纪人倪彦鹏说，新政前一个月最多成交 15 套，新政后网签量已经冲到约 60 套，创下板块新高；带看量也明显增加，现在周末的带看量差不多相当于过去一整周的总和。
「可以明显感受到，新政之后，二手房在外环外的成交在全市的占比，无论是同比还是环比，都上升明显，接近 20%。」 太平洋房屋品牌总监金宇说。成交主要集中在 500 万元以下，置换链条有被加速推动的迹象，换句话说，有更多业主希望借助新政完成置换。
那么谁买房最积极？上海市房地产交易中心有关负责人说，从全市来看，改善需求开始释放。外环外一、二手住房成交中，「沪六条」 扩容支持的非沪籍新市民、多子女家庭、成年单身人士、改善型住房需求群体增购住房约占 14% 左右，高于全市平均水平。
「我们在实际操作中发现，外环外限购取消、公积金可提取支付首付是最大利好。」 王丽萍说，项目认购中有很多原来没有购房资格的客户因为新政有购房资格了，很多客户都反馈，提取公积金缓解了首付压力，购房也相对轻松了很多。
新政的另一重要影响，是推动了观望购房者的决策。「有些客户我们叫 『百家客』，就是一个门店里大部分经纪人都有他的微信，然后带看过很多房源。新政落地后，这部分客户的决策速度快了不少，有的直接签了购房合同。」 倪彦鹏说。
靠政策更靠产品力
不可否认，从 2024 年开始，即便多轮新政陆续落地，上海楼市的 「冷热分化」 仍然存在。
实地走访市场就能发现，一边是新房项目 「开盘即罄」，另一边不少售楼处却门可罗雀，甚至出现因认购不足取消摇号的情况。但这绝非政策传导失效那么简单，更多时候，是楼盘自身的短板让其难以承接政策红利。
比如，位于嘉定菊园的日月光伯爵天地汇景华庭，今年以来销售情况不佳。截至 2025 年 10 月，四期房源网签去化率约 52%，剩余可售房源仍有 112 套。业内人士分析，其销售户型难以满足当下市场需求，89 平方米的户型为两房两卫，118 平方米的户型为三房两卫。
需要说明的是，并非位于外环外就一定会滞销。从上海近期楼市表现来看，部分外环外项目反而凭借亮眼表现打破了区位偏见。最近，位于外环外闵行旗忠板块的闵房尚园项目正在认购，认购首日认购率已破 100%，主打叠加、联排、合院低密产品。
近期，上海内环也出现了销售不及预期的新房项目。9 月 24 日，位于杨浦内环东外滩板块一个名为尚发馨苑的项目开盘，虽然备案均价低于周边平均水平，且都是现房，但也没有打动消费者，40 多套房源仅吸引 11 组客户摇号。
市场分析认为，其原因在于周边界面陈旧，且此次推出房源为一栋楼，缺乏完整社区规划。而且东外滩是杨浦崛起的热门板块，保利、招商、瑞安等品牌开发商汇聚在此。从外观上看，尚发馨苑的设计理念偏落后，品质并不突出，很难在激烈竞争中脱颖而出。
尚发馨苑的设计图
尚发馨苑的实景图
由此可见，地段确实是买房时的重要考量，但并非绝对标准。一个楼盘的销售情况，更多是 「综合实力」 的体现：住宅产品是否贴合当下刚需或改善群体的需求，周边教育、医疗、商业等配套是否成熟，还有开发商品牌的信誉度与交付能力，这些因素都会和地段一起影响购房者的选择。
实力雄厚的开发商往往能通过综合住区的打造，在不同板块挖掘居住价值。即便跳出传统核心区，也能打造出市场认可的品质住宅。像瑞安在青浦打造的蟠龙天地，将商业、生态与住宅融合；中海在普陀真如布局的环宇城 MAX 与中海臻如府，是以大型商业配套+高品质住宅的组合，带动了板块能级提升。
这些案例都说明：好的产品与运营，能有效弥补区位认知差，成为楼盘热销的关键推手。
上海易居房地产研究院副院长严跃进说，在市场逐渐转为买方市场，且购房者日趋理性的前提下，政策带来的短期热度、低价引发的临时关注，都难以成为市场持续向好的支撑。想要在竞争中站稳脚跟，必须跳出 「依赖外部利好」 的思路，转而深耕产品本身。
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文章转载自 东方财富
