来源：
财联社
上海徐汇滨江板块楼面价纪录，再次被刷新。
在上海 10 月 20 日进行的土拍活动中，中海以 44.65 亿元的价格竞得徐汇滨江 WS5 单元地块。中指院分析师告诉记者，该地块 14.85 万元/平方米的成交楼面价，不仅创徐汇滨江板块楼面价新高，也成为上海成交楼面价 TOP2 的单价地王。
上述成交的单价地王，被认为折射出上海土拍市场延续了较高热度，也成为沪房地产市场持续回升的一个侧影。
克而瑞分析师指出，今年以来，上海出台多项各类促需求措施，限制性政策松绑方面，上海松绑限购、并同步出台促需求类政策优惠，进一步加快了置业需求入市的节奏。
「中短期来看，像上海这样的核心城市市场热度将得以延续。而市场热度变化与新盘供应的质和量有一定关系，若后续仍有利好政策出台，将进一步助力市场企稳。」 克而瑞分析师表示。
中指院分析师王建梓认为，从政策趋势来看，「稳预期」 是推动市场止跌回稳的关键，预计各项已出台政策有望在四季度得以进一步落实，同时增量政策仍有一定空间。
「房企上半年在上海等核心城市竞得的部分地块，预计将在四季度逐步入市，新增供应增加有望对新房销售市场形成进一步支撑。」 王建梓表示。
中海 44.65 亿摘上海 TOP2「单价地王」
上海 2025 年第八批次土拍于 10 月 20 日圆满收官。
本次上海共出让 6 宗地，总出让土地面积 19.16 万平方米，起始出让总价 184.95 亿元，共吸引中海、保利发展、保利置业、金茂、越秀、招商蛇口等 20 余家企业积极参拍。
最终，这 6 宗地全部成交，3 宗溢价成交、3 宗以底价成交，成交总金额达 198.77 亿元。
这其中，徐汇区 WS5 单元 188N-I-21 地块成为市场关注的焦点。该住宅用地出让面积 20044 平方米，容积率 1.5，起拍价 40.59 亿元，起始楼面价高达 134999 元/平方米。
「这宗地的起始楼面价，刷新了上海涉宅用地推出楼面价 TOP2 纪录。」 中指院上海数据总经理张文静介绍，2024 年 8 月，位于徐汇滨江的 xh128D-07 地块曾创下全国最高楼面单价纪录：该地块经过 72 轮竞价触达地价上限后，绿城以 48.05 亿元摇中地块，成交楼面价 13.1 万元/平方米。
而作为本批土拍的焦点，徐汇滨江 WS5 单元地块位置优势相当明显：其位于内中环之间，距黄浦江仅约 800 米，毗邻龙华寺、西岸艺术中心及西岸美术馆等公共文化设施，景观与文化资源优越。地块周边 1 公里范围内，轨道网络覆盖相当密集，有地铁 3、11、12、23 号线。
由此，这宗热门地块吸引了中海、保利发展，以及招商蛇口、西岸开发集团、滨江集团联合体共 3 家实力竞买人参与现场竞价。该地块最终被中海以 44.65 亿元的价格摘得，成交楼面价 148503 元/平方米，溢价率 10%。
张文静告诉记者，从成交结果来看，本次由中海摘取的徐汇滨江 WS5 单元地块，成交楼面价高达 14.85 万元/平方米，创徐汇滨江板块成交楼面价新高，也成为上海成交楼面价 TOP2 的单价地王。
目前上海成交单价 TOP1 地块，为徐汇区衡复用地，该地块的单价纪录，是在今年 7 月创造的。记者此前曾报道，该地块由上海祺祥旺宇置业有限公司于今年 7 月 25 日竞得，成交价 12.25 亿元，成交楼面价高达 200257 元/平方米，溢价率 22.38%。
「应该说，作为上海土地价格高地，徐汇滨江区域地价再度创新高，符合市场预期。」 张文静表示。
除上述宅地，上海另一宗位于静安苏河湾的热门地块，也引发房企激烈角逐。
位于浙江北路、天潼路的静安区 C070102 单元 32-04 地块及 32-08 地块地下空间，70.96 亿元的起始总价在八批次中最高。该地块土地出让面积 30108 平方米，起始楼面价 74670 元/平方米。
静安苏河湾地块地处静安内环，距离苏州河约 400 米，周边汇聚万象天地、四行仓库、大悦城等商业与文化地标，区域居住配套成熟，开发潜力备受市场认可。该地块吸引了中海、保利发展，以及招商、越秀、星狮、瑞城联合体共 3 家竞买人参与现场竞价。
经过 52 轮竞价，静安苏河湾地块被招商、越秀、星狮、瑞城联合体以 77.37 亿元的价格斩获，成交楼面价 81415 元/平方米，溢价率 9%。
此外，保利置业以 26.12 亿元的价格竞得杨浦东外滩地块，成交楼面价 6.996 万元/平方米，溢价率 14.7%。汇成、徐房联合体则以 26.51 亿元底价竞得徐汇华泾地块，成交楼面价 27703 元/平方米。
「总体来看，上海本批出让的优质地块，均具备较高开发潜力。结合 9 月出台的 『好房子』 建设新政，上海本批土拍整体溢价率维持在 15% 以内，市场热度趋于平稳。我们预计，土地市场的良好表现，未来将逐步传导至新房销售市场。」 张文静补充道。
土拍热度得以延续背后的市场信号
分析师指出，当前市场仍处于调整过程中，但上海土拍仍维持了较高热度。
「目前市场分化特征较为明显，但上海等核心城市优质板块的土拍热度，仍然较高。」 亿翰智库分析师认为，这样的表现，离不开沪新房市场成交表现亮眼这一背景。
据中原地产数据，上海 9 月新房成交继续呈向上走势，当月上海新建商品住宅成交面积 54.5 万平方米，环比增加 35.9%，同比增加 18.5%。
「从交易节奏来看，9 月初平稳开局，此后两周成交一直维持在 10 万平方米的成交水平，最后一周在翘尾效应下，成交量攀升至 16 万平方米以上。尤其是 9 月最后两天，成交量翘尾现象更加明显，单日网签量均超过 4 万平方米。」 中原地产高级研究经理卢文曦表示。
而上海高档房市场的表现，尤其亮眼。
在上海进行本批土拍之前，位于淮海中路的 「高福云境」 项目于 10 月 18 日开盘，其 25 套总价 1.3 亿元至 1.7 亿元房源全部售罄，单日销售额超过 2024 年上海全年同价段豪宅成交总额，创下当地顶豪市场单日去化新纪录。此外，近期上海多个高端项目销售火热。
卢文曦指出，按上海 9 月新房成交量榜单，豪宅类产品热度出现进一步提升迹象。
「按我们监测到的数据，上海 9 月新房成交前十榜单中，有 6 个单价超过 10 万元/平方米的楼盘。值得关注的是，网红项目嘉里金陵华庭，成交均价超过 20 万元/平方米。成交量排名第三和第四的楼盘，均价都超过 14 万元/平方米。」 卢文曦表示。
另据仲量联行数据，今年第三季度，上海高端一手住宅市场共录得八个项目开盘入市，共计 931 套房源。新入市的项目平均售价，在 13.6 万元/平方米至 20.5 万元/平方米之间。从成交价格来看，监测数据显示，今年第三季度上海高端一手住宅成交均价，环比进一步上升 0.7% 至 151900 元/平方米。
中指院分析师认为，上海市场持续回升，与富有成效的政策措施，不无关系。今年 8 月，上海进一步优化限制性政策，符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数；上海 9 月出台楼市新政细化措施，优化相关房产税征收方案，并针对符合 「好房子」 建设要求中涉及建面增加的 「经济成本」 提出了明确支持引导，这些优化房地产市场供需环境的措施，进一步带动了 「金九」 一二手房市场热度有所回升。
对于后市，仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀认为，具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，持续获得高净值客群青睐。
「受买家购买心理及新项目分流影响，高端二手住宅市场可能有所调整，但高端一手住宅均价，预计在短期内仍将保持温和上行的态势。」 盛秀秀表示。
「9、10 月份正是传统销售季，借助 8 月底的政策，市场的信心较此前明显增强。从市场表现来看，豪宅类项目一直保持较高的交易热度，预计后续还将得以延续。」 卢文曦补充道。
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（财联社）
文章转载自东方财富