【文章来源：新华财经】
新华财经北京 11 月 28 日电 （王菁） 一份征求意见稿，悄然打开了商业不动产领域对接公募 REITs 的大门，不仅标志着我国 REITs 市场迈向全新发展阶段，更将为万亿级存量资产注入流动性活力。
11 月 28 日，证监会发布 《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告 （征求意见稿）》，正式启动商业不动产投资信托基金 （REITs） 试点。这份备受市场期待的内容，明确了商业不动产 REITs 的产品定义、基金注册及运营管理要求，也标志着我国公募 REITs 市场从基础设施领域进一步扩展至商业不动产领域。
市场人士普遍认为，此举是继基础设施 REITs 本土化多年探索后，资本市场服务实体经济的又一重要举措。商业不动产 REITs 将为庞大的商业不动产存量资产提供盘活渠道，进一步助力构建房地产发展新模式，更将成为服务实体经济、推动多领域高质量发展的长期稳定器与金融新引擎。
从基础设施到商业不动产 REITs 扩围具备战略考量与精细制度设计
截至 11 月 27 日，我国已上市 REITs 产品达 77 只，累计融资金额 2070 亿元，总市值规模突破 2200 亿元，达到 2201 亿元。
整体来看，《征求意见稿》 对商业不动产 REITs 作出了明确定义，强调其是 「通过投资商业不动产资产支持证券获取不动产所有权或经营权，运营管理以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公募基金」。
《征求意见稿》 八条内容涵盖了产品定义到监管责任，覆盖商业不动产 REITs 全运作链条。最为关键的是，政策突出了基金管理人的主动运营管理责任，这与商业不动产需要精细化运营的特点密切相关。
一位参与政策咨询的业内专家对新华财经指出，「不同于基础设施 REITs，商业不动产更需要精细化的资产管理和业态调整能力，这对管理人的专业水平提出了更高要求。」
在制度设计上，商业不动产 REITs 其他事宜参照 《公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行）》 执行，充分借鉴了基础设施 REITs 的成熟经验。不少机构反映，「这种设计大幅降低了制度衔接成本，使新产品能够迅速落地。」
而对于风控而言，《征求意见稿》 构建了多方联动的风险防控体系。基金管理人作为核心主体，承担从资产筛选、尽职调查到日常运营的全流程责任；基金托管人则肩负资产安全监督责任，负责监督管理者投资运作，防范资金挪用等风险。
可以说，商业不动产 REITs 试点终于 「千呼万唤始出来」，这是 REITs 市场发展到现在的 「水到渠成」 之举。某头部券商研究部不动产金融首席分析师对新华财经表示，「此举将有效盘活商业不动产存量资产，为市场引入长期资金，同时为投资者提供兼具稳定现金流和资产增值潜力的投资工具。」
同时，政策出台时机与基础设施 REITs 扩围步伐高度一致。11 月 27 日，国家发展改革委政策研究室副主任李超在新闻发布会上表示，近期正在积极推动基础设施 REITs 进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。
「这种政策协同体现了监管部门系统推进 REITs 市场发展的思路。」 多家券商分析师表示，商业不动产 REITs 的引入将进一步完善多层次资本市场体系，作为直接融资工具，其能提高直接融资比重、优化社会融资结构。
在后续配套制度方面，各方正在积极准备。新华财经了解到，交易所正在紧锣密鼓地推进配套业务规则修订、系统适应性改造等工作。一位知名律所合伙人透露，「交易所在规则制定过程中充分听取了市场意见，在估值体系、信息披露等方面都考虑了商业不动产的特性。」
优化商业地产格局 REITs 将重塑资产价值与市场生态
随着商业不动产 REITs 试点的推出，未来将引发市场各方的积极反馈。从实施路径到市场影响，从投资逻辑到生态建设，一个更加成熟、多元的 REITs 市场生态正在形成。
首先，对实体经济而言，试点不仅将拓宽直接融资渠道，更有利于推动商业模式转型。华泰证券研究所负责人此前提及，「商业不动产 REITs 将助力企业从 『重资产』 向 『轻资产』 转型，实现从开发商到资产管理商的角色转变。」
其次，对投资者而言，商业不动产 REITs 将提供重要的资产配置工具。中金公司研究部专家表示，「与传统基础设施 REITs 相比，商业不动产具有更高的租金增长弹性，为投资者提供了差异化的风险收益特征。特别是在当前市场环境下，优质商业不动产的稳定现金流特性更具吸引力。」
同时，对资本市场而言，商业不动产 REITs 是金融精准服务实体经济的典型实践。上交所相关业务负责人表示，「随着商业不动产 REITs 试点的推出，公募 REITs 底层资产向全门类又迈出重要一步，标志着我国 REITs 市场发展进入新阶段」。
从市场表现来看，尽管今年 REITs 市场经历了一定波动，但长期投资价值依然显著。2025 年以来，中证 REITs 全收益指数在市场波动中展现出较强的稳定性。而市场的阶段性调整也孕育着新的配置机遇。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿此前表示，「当前部分低估值且运营情况具有韧性的项目为投资人长期配置提供了良机，可重点关注两类：一是经营稳健、股息率已具极高吸引力的防御型资产；二是所属赛道前景广阔，但被短期 『错杀』 的成长型资产。」
另从细分业态来看，REITs 二级市场表现已显现分化趋势。某中部区域基金研究员还提及，消费基础设施出租率普遍超过 90%，现金流稳定，在政策强力支持下具备配置价值。「这种业绩韧性为商业不动产 REITs 试点提供了有力佐证。」
展望后续，在具体推进路径上，可能采取 「先优质后一般」「先简单后复杂」 的策略。上交所相关业务负责人强调，要以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产 「入口关」，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点。
某大型保险资管固收投资负责人则对新华财经分享其建议称，「可优先考虑位于一线城市核心商圈、具有稳定出租率和租金收入的商业办公和零售物业，确保试点项目成功，为市场树立良好示范效应。」
除了底层资产的 「优中选优」，专业运营能力也将成为核心竞争力。仲量联行中国区研究部总监表示，「商业不动产的价值实现高度依赖运营管理能力。未来，具有强大招商调整、业态优化、精细化运营能力的资产管理机构将更具优势。」
随着试点推进，市场投资逻辑也将更趋成熟。博时基金 REITs 业务营运总监刘玄强调，「由于底层资产属性不同，公募 REITs 的关注要点也不尽相同，但主要的投资逻辑基本一致。即公募 REITs 最终的价值还是要落在基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上。」
不少业内人士还指出，「公募 REITs 在我国正式试点启动至今已经历 5 个年头，成效有目共睹，正当 『十五五』 规划开局之际，未来的一段时间都将是 REITs 发展的关键期。」
编辑：王柘
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