每经记者｜刘颂辉 每经编辑｜陈柯名 陈梦妤
位于天津市河东区核心板块的中建中心，近期作为底层资产登陆上交所，发行写字楼持有型不动产 ABS（资产支持专项计划，此为机构间 REITs），发行规模 5.04 亿元，产品期限 30 年。
注：机构间 REITs，也称为持有型不动产 ABS，是一种以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌交易、可以与公募 REITs 衔接的场内标准化权益型融资产品。
存在一定偿债压力
此次在上交所设立的 「中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划」，以中建六局旗下中建地产 （天津） 有限公司的中建中心写字楼物业为标的资产，中建集团财务资金部统筹，中建六局 （中建丝路）、中建资本联合实施。
中建中心位于天津市河东区，是中建六局总部所在地，总建筑面积约 5.7 万平方米，建筑规划为地下 2 层，地上 26 层，包含 5A 级标准写字楼、中建悦东方住宅和商业等配套设施。
据中建六局方面介绍，中建中心除了自用办公之外，已入驻多家全国性商业银行，写字楼出租率 100%，引入了城市级银行、高端星级餐厅、潮流美业等业态。
为何将总部大厦打包发行金融产品？
中建六局方面表示，该产品具备持续扩募能力，为打造 「投、建、融、运、管、退」 全周期商业模式树立实践样板案例，中建六局 （中建丝路） 将以此为契机挖掘与培育优质存量资源，提升资产运营管理水平，拓展多元化资产盘活路径，为高质量发展注入强劲动能。
财务方面，债券报告显示，截至 2025 年三季度末，中建六局实现营业总收入 547.59 亿元，同比增加 1.92%；净利润 9.09 亿元，同比增加 3.73%；归母净利润 4.12 亿元，同比减少 36.95%。
作为 「中建八子」 之一的建筑业巨头，中建六局仍有一定的偿债压力，短期借款达到 156.24 亿元，一年内到期的非流动负债为 35.49 亿元，而货币资金只有 112.75 亿元。
另据企业预警通，中建六局债券存量规模 50 亿元，其中 1 年内到期的债券规模达 45 亿元。
中建六局旗下的中建地产在天津开发了多个楼盘项目，包括中建理想城、中建悦庐·学府、中建悦庐·幸福序、中建悦庐·棠墅、中建悦庐·观坻、中建·福邻荟等。
据中指研究院统计，2025 年 1—12 月，天津房地产 TOP10 企业总销售额为 609.38 亿元，中建地产以 50.2 亿元排名第六。
「对未来融资只有好处」
不同于公募 REITs，机构间 REITs 定位于 Pre-REITs 到公募 REITs 的中间产品，基于融资人、投资人的需求设置了更灵活的制度，具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点。
2025 年，机构间 REITs 发行出现爆发式增长。据戴德梁行统计，截至 2025 年 12 月 31 日，市场累计发行规模约 475 亿元，产品数量 22 只。其中，新增发行 16 单，较 2024 年的 5 单实现三倍增加。
机构间 REITs 产品的底层资产包括工业厂房、购物中心、含优质写字楼及配套商业的城市综合体、租赁住房等资产类型。
在中建六局之前，中建八局已于 2025 年 11 月 28 日发行商办综合体持有型不动产 ABS 产品，发行规模 12.46 亿元，底层资产是中建八局在上海浦东新区世博板块的 5A 甲级商办综合体中建广场。
政策工具方面，国家发改委 《2025 版 REITs 项目行业范围清单》 新增 「商业办公设施」，要求位于 22 座大城市，且为超甲级/甲级品质；证监会 《商业不动产投资信托基金试点公告》 也将政策支持的底层资产扩展到商业办公、酒店、体育场馆等房地产存量领域。
戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国 REITs 联盟理事顾悦如在接受每经记者采访时表示，企业发行机构间 REITs 的好处在于，首先让存量资产出表了，与账面价值的差额即当期利润；其次，虽然资产侧与负债侧都进行了减记，但起码减少了负债总额。
「尝试资本市场新的融资工具，对 （企业） 未来融资只有好处，因为它实现了融资多元化。假设该资产成本 5 亿元，净值 4.5 亿元，出表 6 亿元，可以挤出 1.5 亿元利润。」 顾悦如分析表示。
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