每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜程鹏 陈梦妤
广州楼市到底在急什么？
6 月 13 日，广州发布 《广州市提振消费专项行动实施方案 （征求意见稿）》（以下简称 《征求意见稿》），明确提出全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，成为一线城市中首个 「三限」（限购、限售、限价） 全面松绑的城市。
克而瑞统计显示，今年 1～5 月，广州共网签一手住宅 25659 套，成交量同比增长 22%，整体延续了自去年四季度以来市场止跌回稳的势头。
但分化也相当严重。据广州中原研究院发展部数据，截至今年 5 月底，全市平均库存去化周期为 23 个月，其中去化周期最长的是越秀区，为 38 个月；去化周期最短的是荔湾区，为 13 个月。
这种 「冰火两重天」 的市场大分化，正是广州急于通过政策 「组合拳」 破局的关键背景。
广州番禺某在建项目 每经记者 陈荣浩 摄
始于房价 1.3 万元/㎡
广州楼市这一轮的 15 年调控历程始于 2010 年 10 月，彼时广州发布 「国五条」 本地化版本，主要内容包括已经拥有 1 套房的本市户籍居民只能再买 1 套，非本市户籍居民 2 年内连续社保记录满 1 年限购 1 套，超过 2 套房的居民不得购房等。
那一年，安居客数据显示，广州房价约 1.3 万元/㎡。
2013 年和 2017 年，广州限购政策持续加码，只剩下从化、增城区没有纳入限购范围。
从 2018 年开始，广州楼市逐步松绑。当年 12 月，广州对商服类物业不再限定销售对象；2020 年，多区出台人才政策放松限购；2023 年 9 月，广州逐步优化限购政策，直至 2024 年 9 月全面取消限购。
「我们的项目主要在番禺，之前就放开了，所以这次政策并没有太大实质影响。」6 月 14 日，有房企人士告诉每经记者。
同日，上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向每经记者分析指出，广州此次提到的一些政策，其实之前已开始实质执行，如今更多是强调和强化。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强也表示，这次 《征求意见稿》 更多是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策信号。此外，关于加快推进城中村改造将有利于带动更多购房需求的释放，以及推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，将进一步有效降低库存。
值得一提的是，这次政策特别强调 「降低贷款首付比例和利率」，而目前广州在首付比例 （首套 15%） 和利率 （首套商贷约 3%、公积金约 2.6%） 方面均为一线城市最低水平。
「其实广州降低贷款首付比例和利率政策去年四季度已全面落实，所以现在的表述属于政策强调和深化。可以理解为在银行可承受的范围内，全面促进房贷成本最低。」 严跃进分析称。
分化太明显
据广州市住建局数据，今年 1～5 月，广州二手住宅成交 43785 套，较去年同期的 35417 套增长 23.6%。价格方面，根据国家统计局发布的最新房价数据，4 月广州二手房价环比止跌，结束自 2023 年 5 月以来长达 23 个月的下跌态势。
广州中原研究发展部统计数据显示，5 月广州共成交一手住宅 6317 套，成交面积 68.71 万平方米，环比、同比分别上升 29%、22%。得益于金融城、琶洲等高端项目的带动，全市房价环比上涨 29%，新房市场出现量价齐升行情。
克而瑞数据监测也显示，1～5 月广州商品住宅累计成交 26993 套，同比增长 29%；成交金额 925.5 亿元，同比增长 7%。
但整体看，广州核心区与外围区域仍然分化。
安居客数据显示，截至 6 月 14 日，广州整体新房均价为 3.57 万元/㎡。其中，天河、越秀新房均价分别为 7.8 万元/㎡、10.8 万元/㎡；而增城、花都新房均价仅 1.69 万元/㎡、1.8 万元/㎡。
二手房市场同样如此，增城、南沙、黄埔等外围板块的二手房价格与前些年相比，已经出现了明显下跌。
以南沙湾板块的南沙奥园项目为例，据贝壳数据，该项目 2023 年的成交均价为 1.5 万元/㎡，而近期已普遍回落至 8700 元~1.3 万元/㎡的水平。比如，今年 4 月成交一套 38.9㎡一室一厅，总价为 44.8 万元，折合单价 1.15 万元/㎡，同比 2023 年时下跌约 23%。
与此同时，克而瑞监测显示，由于 2024 年广州涉宅用地供求规模创下近三年来新高，随着这些地块的相继入市，购买力未能完全释放的情况下，使得广州商品住宅库存规模、去化周期依旧维持在高位。
记者|陈荣浩
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校对|卢祥勇
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