上海二手房市场 7 月成交量稳中有降，价格连续三个月下跌，但成交量未跌破 1.5 万套，市场韧性足。挂牌总量偏高加剧价格竞争，部分区域和房源价格下跌明显，尤其是老公房，而次新商品房相对抗跌。市场需求以刚需为主，首次购房者及年轻家庭为主要驱动力。专家表示，以价换量仍是常态，降幅已明显收窄，不会引发恐慌式下行。
每经记者｜包晶晶 每经编辑｜陈梦妤
上海某次新房小区 图源｜每经记者 包晶晶 摄
上海二手房市场量稳价跌。
上海中原地产数据显示，7 月上海二手住宅成交 1.69 万套，环比减少 8.67%，同比减少 7.01%；但 7 月二手房价格指数环比下跌 1.82%，已经连续下跌 3 个月。
上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对 《每日经济新闻》 记者表示：「今年7 月的成交量表现其实比2023 年同期更好，2024 年则是因为新政刺激了交易增长。近3 年，上海二手房成交量逐年走高，呈现稳中有升态势，但价格下行趋势并没有真正止住。」
尽管成交量保持高位，但当前上海全市二手房挂牌总量偏高，也带来价格的进一步竞争。
「价格更接近 2016 年」
从中原地产统计的情况看，挂牌增量也呈现下降走势，淡季压力比较明显。但卢文曦认为，7 月成交绝对量并没有跌破 1.5 万套，说明市场韧性还是相当足的。
「上海链家 7 月带看量环比持平。」 上海链家研究院负责人李根书面分析指出，「市场需求呈现明显的刚需主导特征，即 300 万元以下房源成交占比持续攀升，以首次购房者及年轻家庭为主要驱动力，他们对总价敏感度高，更倾向于选择近郊性价比房源。改善客户群体多元化趋势虽有显现 （高总价房源成交占比微升），但整体尚未形成规模效应，主要原因可能是新房市场高端项目持续热销、新房品质升级，分流了置换市场需求」。
基于成交量和成交结构的基本情况，各方人士认为，以价换量仍然是常态。
58 安居客研究院数据显示，7 月上海只有 5 个区二手房挂牌价上涨，长宁区上涨 3.4%，松江区上涨 2%，而黄浦区、青浦区微涨 0.4%，闵行区涨幅 0.3%。
与此同时，静安、虹口、徐汇、杨浦等市中心区域二手房挂牌价格都呈现不同程度下降。在这个过程中，区域间的分化、区域内的分化、产品之间的分化仍在加剧。
卢文曦说：「现在 （部分二手房） 的价格更接近 2016 年。这其中有些结构性差异，比如地段差、房龄久的老公房还在不断筑底，什么时候能够真正回升，还是要看市场成交量和政策支持，次新商品房、优质地段商品房则相对抗跌。」
「大多数房源都能再砍一点价」
「目前整体房价确实算 2015 年以来最低的了。」 每经记者以卖房人身份咨询虹口区凉城板块的老破小房源价格，链家中介人员张广 （化名） 通过企业微信这样回复。
每经记者查询发现，市区内环内部分次新小区价格相对抗跌，如中远两湾城2 房 2 厅户型，近期成交单价在 75000 元～86000 元/平方米。
这一价格与高峰时期 （2022 年 8 月单价约 10 万元/平方米） 相比回落幅度较大，但与 2024 年末相比，甚至还有一定涨幅，且均价仍然高于 2019 年同期。
卢文曦说：「中远两湾城是内环内次新房，品质比较高，但开发周期长、密度也较大，因此小区内部品质和价格也有分化，最后开发的四期品质更好，一期、二期相对较弱。现在买房人越来越务实，一部分人想把老公房置换成次新房或者新房，市中心很多老房子毕竟面积小、停车难、舒适度不够，而如果面积一大，总价又高了。因此，预算有限的情况下，会有人选择牺牲地段，改善面积。」
上文提到的虹口区凉城板块广苑小区，建于1993 年前后，7 月挂牌均价约 44237 元/平方米，与三年前 64600 元/平方米的挂牌均价相比已经下跌超过 30%，6 月成交单价甚至已来到 34406 元/平方米。
「按照现在的挂牌价，大多数房源都能再砍一点价。」 张广说，「具体还是要看房子情况和房东心态」。
「最近二手房价格降幅明显收窄，不会带来过往的恐慌式下行。」 卢文曦说。
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