招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄
国庆节、中秋节 「双节」 期间 （10 月 1 日—10 月 8 日），《华夏时报》 记者在实地走访中发现，尽管受长假出游影响，客户来访量偏低，但仍有多个新盘启动认筹、开盘，续销楼盘亦采取各类方式加强促销，客户到访量和成交量均有明显增长。
10 月 8 日，保利发展上海公司方面告诉记者，该公司于双节期间推出 「11 盘联动」 活动，8 天共计到访 4000 多组客户、成交额达 12.8 亿元；招商时代潮派项目销售主管王会雷向 《华夏时报》 记者介绍说，每日仍有 40 余组客户来访，目前已成功认购 16 套房源。
不过，来自安居客上海的数据显示，截至 10 月 7 日，上海二手房累计成交 780 套，较 2024 年同期的 2133 套跌超 63%。当前上海楼市分化格局下，业内对四季度成交持谨慎乐观态度。
新楼盘促销 「百花齐放」
「银十」 开场，国庆、中秋 「双节」 叠加，上海新房市场紧抓销售窗口期，多个楼盘以 「认筹福利+互动活动+专属优惠」 的组合拳吸引购房者，带动人气与成交双升。
例如，保利发展上海公司国庆期间进行 「11 盘联动」，向购房者推出 「国补给力礼遇金秋」 福利：千套房源上新、实景示范区升级、国庆嘉年华活动、九大购房专属补贴等；国贸地产在沪推出 「六盘联动」 策略，旗下国贸虹桥璟上、海上原墅、天琴华樟等项目同步发力，为看房客户准备伴手礼，针对成交客户提供家电赠送、「博饼狂欢」 互动，推荐成交者还可享受佣金奖励。
这些积极举措有效拉动了人气。保利发展上海公司透露，双节期间 8 天 11 个项目共计到访 4000 多组客户，成交额达 12.8 亿元；国贸上海方面也向记者介绍说，「六盘联动」 之下，相较平时周末，客流有所增加。
具体到项目端，人气同样可观。在招商时代潮派售楼处，王会雷向记者介绍说，该项目于双节期间推出了额外赠送 2 万元家电大礼包的优惠政策。尽管受长假出行影响，客户来访量较平日略低，但每日仍有 40 余组客户来访，目前已成功认购 16 套房源。
10 月 6 日，位于松江佘山板块的国贸海上原墅项目启动认筹。10 月 7 日下午，记者看到，售楼处坐满了前来咨询的购房者。由于项目暂未结束认筹，记者未能获取相应的认筹数据。不过，据了解，海上原墅此前三批次产品均触发积分，且去化颇佳。而此次抢在国庆启动四批次认筹，旨在抢占四季度市场。
国贸海上原墅认筹。 李贝贝/摄
与此同时，多个待认筹项目也通过预热活动或开放示范区等动作揽客，叠加在售项目促销，客流量显著增长。例如，10 月 4 日，江湾金茂府·湾耀、金茂棠前五期·棠曜双双过会。其中双节期间，湾耀项目打造了非遗锡纸画、永生画地图、蚕丝团扇制作、非遗鱼灯手作、玉兔剪纸等丰富的互动活动，并同步启动 「全民礼享季」 福利活动，老业主带新客户到访、成交可享专属礼遇等。
据悉，双节期间，江湾金茂府·湾耀日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜的客户来访量也超出预期。金隅地产方面向记者介绍说，该项目将于节后认筹，假期每天前来参观的购房者络绎不绝，「项目因其国匠打造的高品质产品，成为普陀区国庆人气热盘。」
金隅·公园东序项目示范区。 项目供图
二手房市场观望情绪主导
相比新房市场，上海二手房市场的表现较为逊色。双节期间，上海二手房市场延续了低迷态势，成交量同比大幅下滑，买卖双方的议价博弈周期拉长，观望氛围尚未明显缓解。
10 月 8 日，安居客上海发布的数据显示，国庆假期 7 天 （10 月 1 日—7 日） 上海二手房累计成交 780 套，日均成交仅 111 套，较 2024 年同期的 2133 套跌超 63%。
安居客上海同时表示，前 5 天 （10 月 1 日—10 月 5 日） 上海二手房累计成交 462 套，日均成交仅 92.4 套，较 2024 年同期的 1125 套跌近 60%。不过，同比大跌的核心诱因在于 2024 年 「沪七条」 政策刺激下的基数偏高，去年 10 月 1 日正值新政生效。若回溯至 2023 年同期 （前 5 天约 235 套），今年的成交量实则大涨 96.6%，与 2022 年同期成交 （452 套） 相当。
而从全年数据来看，上海二手房市场仍保持一定韧性。据 58 安居客研究院统计数据，1—9 月，上海二手房 （商品房） 成交 19.1 万套，同比增长 17.6%；二手房挂牌量 13.68 万套，同比减少 2.4%；平均找房热度 64.3，微降 0.3%。
不过，来自浦东三林一家链家门店的置业顾问小曹 （化名） 向记者表示，其与同事们 「其实最近这几天还是挺忙的」。小曹表示，尽管许多人都会选择在国庆节出游，但仍有客户抓紧时间看房。同时，不同区域中介门店表现存在分化，比如核心板块因房源稀缺性强，客户看房需求就会相对活跃。
小曹强调，其在假期中接待的大多数客户都是看房，目前还没有成交。「购房属于重大消费决策，客户通常需要较长考察周期。」 在小曹看来，「沪六条」 新政落地至今，二手房市场 「以价换量」 的状态还没有明显变化，成交量也暂未出现显著增长。
据上海中原地产数据，双节期间上海网签了 1133 套二手房源。基于超长假期因素，客户不多，几乎不到平时双休日的一半。从挂牌来看，量、价均维持稳定。
密集的中介门店。 李贝贝/摄
四季度政策有望进一步加力
尽管二手房市场短期低迷，但受益于 「金九」 新房市场的回暖态势及四季度新盘供应计划，业内对上海 10 月楼市仍持有谨慎乐观的看法。
今年 8 月 25 日，上海出台楼市新政 「沪六条」，聚焦市场结构性问题精准施策，将外环外区域符合条件居民家庭不限购、提升公积金贷款额度等举措作为核心内容。此后，9 月传统销售旺季叠加 「沪六条」 新政影响，带动上海楼市显著回暖。
中指研究院数据显示，9 月 1 日—9 月 25 日，上海新建商品住宅日均成交 3.3 万平米，较 8 月日均增长 31%，同比增长 55%；二手房成交亦同步回暖。9 月 1 日—9 月 28 日，上海二手商品住房日均成交 684 套，环比增长 10%，同比增长 32%。
同时，根据上海市房管局于 10 月 1 日披露的数据，9 月上海共 43 个项目认购，平均认购比为 0.75，高于前 8 个月平均的 0.71。同时，「沪六条」 出台后，在售项目来访量比 8 月增加 16%，预订成交逐步转化为网签成交，9 月在售项目日均成交面积比 8 月日均增加 33%。
需要注意的是，上海房地产市场的分化态势仍在持续。即使是同一板块，不同项目表现也差异显著。例如，9 月 27 日，位于静安大宁板块的大华静安年华首次开盘，推出 105 套住宅，备案均价 13 万元/平米，当日售出 72 套，去化率约 68.6%。而此前一周 （9 月 21 日），同样位于该板块的中建玖上琅宸首次开盘，推出 140 套住宅，全部售罄。
据上海中原地产数据，双节期间，上海新建商品住宅成交面积 1.73 万平米。其中成交前十榜单中有 3 个 「10 万+」 楼盘。值得关注的是，榜单中出现 4 个均价低于 6 万元/平米的首次改善项目，进一步体现 8 月底的政策还有不错的延续性。
上海中原地产市场分析师卢文曦判断，基于 8 月底的政策，9 月以来外环周边项目人气有明显好转，项目的销售表现不错，并且一些项目签约有不错的延续性，经常能上成交前十榜单。「一旦恢复正常工作节奏，这些项目依然会延续此前走势，为银十起到铺垫作用。」 卢文曦说。
克而瑞分析认为，当前，市场整体延续筑底调整的态势，随着地方政策面不断优化，一线及部分强二线核心城市 「四限」（限购、限贷、限售、限价） 松绑，持续向购房者释放利好信号，楼市的止跌回稳已经初现端倪。由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企仍需把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，开发具有优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势类项目，取得市场优势地位。
而在政策预期方面，业内普遍认为，上海无需进一步优化相关楼市政策。王会雷认为，继续放松限购可能引发市场信心波动。在其看来，当前房地产政策已基本到底，进一步放宽限购如取消社保要求的意义不大：「社保年限调整对实际购买力影响有限，更多影响心理预期。」
相比进一步放松楼市政策，卢文曦表示，当前市场主要期待降 LPR。「结合情况判断，今年最后一个季度大概率会有一次降 LPR，这一调整相对确定，市场对其他政策无过多期待。」 卢文曦表示。
（华夏时报）
文章转载自 东方财富
