4 个一线城市二手房市场大力度复苏了。
上海易居房地产研究院 （以下简称易居） 近日公布的数据显示，截至 11 月，4 个一线城市二手房累计成交 51.9 万套，超越 2024 年同期水平 （496532 套），近 4 年首次突破 51 万套大关。
上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对 《每日经济新闻》 记者 （以下简称每经记者） 分析：「2026 年延续这种趋势的可能性比较大。从政策层面来看，降息降准等宽松的货币政策可期，市场会越来越向好。目前置换链条较为顺畅，从交易情况可以发现，仍然有一部分房东出售旧房后购买新房，尽管短期有一些拉锯、置换周期稍长，但置换链条始终能够维系。」
市场需求大量释放
根据易居的统计结果，4 个一线城市的二手房成交规模，2017 年为 488241 套，2018 年 426619 套，2020 年为 607074 套 （历史最高），2021 年回落至 589640 套，而 2025 年 1～11 月成交规模已经达到 519021 套。
5 月份以来一线城市二手住宅月度成交套数
单月成交也打破了过往的淡旺季规律。
2025 年 11 月，一线城市二手住宅共成交 49033 套，环比 10 月的 40714 套大幅增长 20%，11 月单月的成交表现甚至超过了旺季 9 月 （47176 套）。市场在经历了传统 「金九银十」 阶段后，年末仍然展现出积极趋势。
「最近区域内不断有成交。」 上海黄浦区陆家浜路中原地产门店的余莎告诉每经记者，市场整体还是偏积极的，有些诚意出售的业主积极调整价格，不过买家大多还是抱有捡漏心理。
二手房大规模成交对于新房市场的影响，卢文曦分析，在卖旧买新的置换层面，二手房价格调整充分之后，难免与新房价格区间重叠，会有一些客户上的争夺。但需求得以大量释放，市场交易就盘活了。
「市场最担心没有流动性，所以目前这个 『第一步』 完成得不错。」 卢文曦说。
跌出 「性价比」？
目前，二手房市场 「以价换量」 已成共识。
据中指研究院统计，11 月北京二手房均价 64984 元/平方米，同比下跌 6.08%；深圳均价 64946 元/平方米，同比下跌 4.10%；上海为 56708 元/平方米，同比下跌 5.56%；广州 34163 元/平方米，同比跌幅 7.60%。
「部分二手房的确是跌出性价比了。」 卢文曦提醒，「从租金回报来看的确比较划算，但也要考虑到老破小往往房龄比较长，下一轮行情起来的时候，是否还能跟大盘保持同步增值幅度」。
市场的另一个风向，是二手房深度调整之后，房屋的租金收益反而成了 「香饽饽」。
据每经记者粗略计算，按照某四大国有银行3 年期个人大额存单年利率 1.55% 计算，200 万元本金的 3 年利息约 93000 元，而上海内环内一套 200 万元的老破小，月租金约 4500 元，3 年内即便预留 6 个月空置期，房租总价仍有 135000 元。相比之下，持有收租的性价比远超卖房存银行。
对于转售为租的操作，卢文曦认为，事实上，这类动作在市场调整初期比较多见，现在已经在调整末期，反而是市场上不诚心卖的房东，因为租金价格高了才由租转售，更多的是一种暂时的妥协。市场一旦有变动，或者有购置新房的需求，房东还是会选择出售。
（每日经济新闻）
文章转载自 东方财富
