房企聚焦核心城市 「掐尖」，北上杭三城 2025 年土地出让收入均超千亿元

每经记者｜陈利    每经编辑｜陈梦妤    

2025 年，北上杭成为供地 「大户」，全年土地出让金均超千亿元。

克而瑞监测显示，2025 年，各地正在进一步收缩非市场化土地的出让规模，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地，以及定向回购的保障房地块实现高溢价出让。

2025 年招拍挂土地平均溢价率达到 5.3%，平均溢价率较 2024 年上升 1.1 个百分点，年度溢价率为近四年新高。

北上杭土拍揽金均超千亿元

北上杭是 2025 年全国土地出让 「大户」。

据中指研究院监测，2025 年全年，北京累计出让 40 宗涉宅用地，成交金额约 1427.4 亿元，较去年减少约 8%。与规模回调形成对比的是，成交楼面均价同比上升 20%，平均溢价率也提高了 3.7 个百分点，整体呈现出 「量减价升」 的格局。

其中，40 宗成交地块中有一半位于城六区，远超 2024 年的 40%。从区域分布看，市场热度明显向心聚集。海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，高溢价地块也大多集中于这些区域——全年溢价率超过 10% 的 9 宗地块中，海淀占 4 宗，朝阳占 3 宗，通州占 2 宗。

成交金额超千亿元的还有杭州。

2025 年杭州十区共成交涉宅用地 92 宗，成交总金额 1420.8 亿元。无论出让数量还是成交金额，均远高于 2024 年的 72 宗、1169 亿元。

而在上海，2025 年其公开市场全年成交 48 宗涉宅用地，土地出让金额达到 1427.23 亿元，同比增长 1.9%，与北京几乎持平，实现了量价齐升。

但需注意的是，近年来，上海已逐渐形成 「公开出让+协议/遴选出让」 双轨模式。2025 年，上海通过协议出让、遴选出让或股权交易等定向方式供应的涉宅用地约 30 宗，年内累计成交金额已超过 900 亿元。若将这些 「非公开口径」 成交金额纳入统计，上海在 2025 年的实际土地出让收入已明显领先其他城市。

此外，成都、南京土地出让金规模分别处于 700 亿元区间，广州、西安则均突破 500 亿元。

上海东安新村旧改地块 每经资料图

58 安居客分析指出，整体来看，2025 年涉宅用地成交规模降幅低于土地市场整体回落幅度，尤其上半年率先止跌回升，部分热点城市表现亮眼。

一方面，受去年土地市场成交低迷、房企拿地信心不足影响，涉宅用地成交基数处于低位；另一方面，2025 年各地涉宅用地出让以 「好房子」 为核心导向，重点供应核心区域优质低密宅地，有效提升了房企拿地积极性。

不过，2025 年下半年，土拍行情整体不再火爆，即使是核心城市热门核心板块，大多低溢价甚至底价成交，而且还有一些地块流拍。

如上半年杭州卖地金额就高达 1160.1 亿元，几乎追平去年全年水平，不仅彼时就位居全国第一，同比增幅更接近一倍；而下半年涉宅地块成交金额仅 260.7 亿元，只相当于上半年的 22.5%。

楼面价纪录屡被刷新

58 安居客数据显示，2025 年，全国 65 个重点城市经营性土地出让金规模约 16774.86 亿元，同比下降 11%；其中，涉宅用地出让金规模达 13667.38 亿元，同比下降 10%，占经营性土地出让金总量的 81.5%。

但面对一二线城市的核心优质地块，房企参拍热情仍旧不减，多地楼面价纪录被刷新。

以杭州为例，仅在 2025 年上半年，楼面价纪录几乎每个月都在刷新。如 1 月 24 日，滨江集团以 6.48 万元/平方米楼面价竞得湖墅单元民生药厂地块，将杭州涉宅用地成交楼面价推至新高。

但仅两个月后，2025 年 3 月 25 日，滨江集团再度出手拿下滨江区西兴单元地块，楼面价升至 7.74 万元/平方米；三天后，建发房产又以 8.80 万元/平方米楼面价摘得西湖区蒋村文新单元地块。

与此同时，多个核心与次核心板块在短时间内连续刷新楼面价纪录，涉及钱江世纪城、萧山新区、城东新城等近 20 个板块。

同样的情况也在成都出现。2025 年 3 月 11 日，高新区大源板块的地块经过 132 轮激烈角逐，最终被招商蛇口以楼面价 3.17 万元/平方米竞得，推动成都地价迈进 「3 万+」；仅半个月后的 3 月 27 日，锦江区柳江街道地块又以 4.12 万元/平方米成交，溢价率 106.00%，成都地价一步跨入 「4 万+」。

而在 2025 年 12 月 19 日南京土拍中，河西中部 G90 地块在经过 61 轮激烈竞价，最终被南京奥体建设以 16.11 亿元拿下，成交楼面价达约 4.53 万元/平方米，刷新了南京近 10 年涉宅用地楼面价纪录。

全国最高单价宅地则诞生于上海。2025 年 7 月 25 日，在上海第六批次土拍中，徐汇区衡复风貌区地块以 12.25 亿元竞出，楼面价为 20.03 万元/平方米。

全国总价 「地王」 同样诞生于上海。2025 年 6 月，中海、招商、徐汇城投、中旅四家组成的国央企 「巨无霸」 联合体，以 439.53 亿元将徐汇东安地块收入囊中，创下年度总价纪录。同年 12 月 26 日，该项目安澜上海火速入市，首开均价达 17.88 万元/平方米，总价约 2700 万元起，最贵一套标价 1.46 亿元。

58 安居客监测显示，2025 年，核心 24 城涉宅用地整体溢价率达 9.7%，较 2024 年上升 3.7 个百分点。其中，深圳、杭州、上海、成都 4 个城市的涉宅用地平均溢价率均超 10%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，近两年重点城市推出的地块中，配建要求大大减少，土地质量明显提高。限价取消，使得企业有机会获得更多利润空间，拿地积极性自然提高。

但她同时指出，这种情况仅出现在热点城市的核心区域。随着房企战略聚焦，非核心区域地块的交易相对平淡，且房企在三四线城市的参拍意愿仍然较弱。整体来看，土地市场的量价表现较为平稳。

民营房企拿地多了

不过，房企拿地依然表现谨慎，央国企及地方国资房企仍是绝对主角。

中指研究院数据显示，2025 年，TOP100 企业拿地总额 9640 亿元，同比增长 3.9%，前十企业中 8 家为央国企。

保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发房产等 8 家房企拿地金额均超 300 亿元。

其中，4 家房企拿地最多的城市为上海，如招商蛇口 2025 年在上海拿地金额达到了 258 亿元，占总拿地金额的比例超 40%；中海地产全年拿地金额 907 亿元，在上海拿地金额占比同样超过 40%。

北京也是房企重点布局城市，华润置地全年拿地金额 585 亿元，仅在北京拿地金额占比就达到 16.9%；建发房产拿地金额 411 亿元，北京拿地金额为 100 亿元。

「随着核心城市拿地竞争日益激烈，地块高溢价成交也将压缩房企利润空间，同时近几年新房供应普遍高端化、改善化，或加剧此类产品供过于求压力。」 中指研究院表示。

民营房企拿地情况也有所好转。「当前此类房企拿地主要集中在热点一二线核心城市，且聚焦核心区域深耕。」 中指研究院分析指出，如滨江集团在杭州拿地、大华集团在上海拿地、懋源地产在北京拿地。

值得注意的是，2025 年房企拿地形式多样，在核心一二线城市除通过招拍挂拿地外，联合体、收并购形式拿地也较为常见，如 2025 年北京成交的 40 宗涉宅用地中，14 宗地为联合体摘得。

「一方面，联合拿地可以应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多家企业共同承担。」 中指院表示，另一方面，核心一二线城市土地金额较高，联合体拿地可以分摊拿地金额，以较少资金获取优质地块。

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