每经记者｜李蕾 每经编辑｜叶峰
上周公募 REITs 二级市场出现小幅下跌。根据 Wind 数据，截至上周五 （2 月 6 日），中证 REITs（收盘） 指数收于 802.2 点，环比下跌 0.91%；中证 REITs 全收益指数收于 1042.8 点，也环比下跌 0.91%。
根据 Wind 数据，已上市的 79 只公募 REITs 产品中，环比上涨的仅有 16 只。下跌的增至 62 只，还有 1 只表现持平。
行业方面，上周商业不动产 REITs 继续扩容，又迎来 2 单产品的上报。其中，拟在上交所上市的是光大保德信光大安石，底层资产为 2 个购物中心，拟募集 49.05 亿元。深交所则迎来首单商业不动产 REITs，也就是华泰紫金华住安住，拟募集 13.2 亿元。
二级市场小幅下跌，消费类 REITs 跌幅最大
上周，公募 REITs 二级市场出现小幅下跌。截至上周五，中证 REITs（收盘） 和中证 REITs 全收益指数分别收于 802.2 点和 1042.8 点，周内环比都下跌了 0.91%。
来自中金公司的数据显示，从底层资产来看，上周各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.24%（能源）、-0.64%（高速公路）、-0.88%（市政环保）、-1.14%（仓储物流）、-1.19%（产业园）、-1.31%（保租房）、-1.41%（数据中心）、-1.74%（消费）。该机构认为，市场整体下跌主要源于投资者对商业不动产 REITs 供给冲击的担忧情绪及春节前市场整体流动性趋紧。
单只产品方面，已上市的 79 只公募 REITs 产品中，环比上涨的减少至 16 只。其中涨幅最大的三只产品分别为平安宁波交投 REIT、中金湖北科投光谷产业园 REIT 和鹏华深圳能源 REIT，周内分别上涨 1.72%、1.57% 和 1.48%。
上周涨幅排名前十的公募 REITs
环比下跌的则增加至 62 只，还有 1 只表现持平。跌幅最大的三只产品为华泰南京建邺 REIT、华夏凯德商业 REIT 和嘉实京东仓储基础设施 REIT，上周分别下跌了 4.91%、4.11% 和 3.70%，此外还有多只产品跌幅超过 3%。
上周跌幅排名前十的公募 REITs
从成交规模及换手率来看，光大证券显示，上周公募 REITs 成交规模为 29.2 亿元，能源基础设施类 REITs 区间日均换手率领先品种。截至 2 月 6 日，已上市的 79 只 REITs 周内总成交额为 29.2 亿元，周内区间日均换手率均值为 0.55%。
从单只 REIT 层面来看，成交规模和换手率方面表现延续分化。周内成交量排名前三的分别是华夏中核清洁能源 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT 和华安百联消费 REIT；成交额方面，位列前三的则是华夏中核清洁能源 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT 和华夏华润商业 REIT。
又有 2 只新产品上报，商业不动产 REITs 持续扩容
上周又有 2 只商业不动产 REITs 正式上报，分别是拟在上交所上市的光大保德信光大安石和深交所首单商业不动产 REITs——华泰紫金华住安住。
其中，光大保德信光大安石底层资产为 2 个购物中心 （上海静安大融城、广东江门大融城），拟募集 49.05 亿元。
华泰紫金华住安住的原始权益人为华住集团旗下上海安住，本次拟发行的不动产项目为广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目，拟募集 13.2 亿元。
华西证券指出，市场对商业不动产 REITs 供给冲击存在担忧，叠加已上市消费设施 REITs 当前分派率低于审核过程中的商业不动产 REITs，可能限制了已上市的消费设施 REITs 的上涨空间。
该机构分析，目前已上市消费设施 REITs 平均分派率为 3.79%，而首批申报的商业不动产 REITs 中，相似业态的分派率明显高于已上市的消费设施 REITs，例如国泰海通砂之船奥莱商业不动产分派率为 5.47%（2026）/5.81%（2027），中金唯品会奥莱商业不动产分派率为 4.57%（2026）/4.99%（2027），均高于目前已上市的华夏首创奥莱 （3.84%）、中金唯品会奥莱 （3.66%）。华夏凯德商业不动产的分派率约为 4.57%，也高于目前已上市的华夏凯德商业 REIT（3.81%）。
除此之外，上周也有产品获得监管反馈。例如博时山东铁投路桥 REIT 就获上交所反馈， 底层资产为高速公路，反馈围绕车流量增长率、资本性支出预测等，对估值假设的审慎性、参数设定的合理性及风险揭示的充分性开展全面核查，同时强化对资产权属合规、关联交易公允性等的合规性问询。
据太平洋证券，2025 年以来有 20 只公募 REITs 完成发行，合计规模超过 300 亿元，此外还有 39 只 REITs 基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。
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