2025 年上海新房价格刷新至 30 万元/平方米，高端住宅市场持续升温，客户决策周期缩短，实业家客户增多。保利发展以 1452 亿元销售额领跑房企，其中上海市场贡献 256.83 亿元。保利发展在上海土储扩张决心惊人，上半年权益拿地金额超去年全年，稳居榜首。但利润率成为重要考量，保利发展面临华润置地、招商蛇口的竞争挑战，需提升产品打造和盈利能力。
每经记者｜包晶晶 每经编辑｜张益铭
2025 年，上海新房价格被刷到了天际线——30 万元/平方米。
不仅如此，上海的高端项目还传递出几个重要信号：客户决策周期变短、实业家客户逐渐增多、高端住宅价格还在走高。
房企期中 「成绩单」 已经陆续发出，保利发展 （600048.SH，股价 7.96 元，市值 952.85 亿元） 仍是 「规模一哥」。但上半年，行业仍在艰难修复之中，全国新房销售金额同比下降 5.5%，规模超千亿元的房企仅 4 家。
在多家头部房企的业绩会上，管理层均透露出对核心城市核心区域的持续看好。
比如，上海。
在保利发展上半年全口径销售金额 1452 亿元里，仅上海单一市场就贡献了 256.83 亿元，助力保利发展从去年同期的第五名升至第一名。
30 万元/平方米 「天价」 出现
真正的故事永远发生在区域战场。
从 2024 年 5 月首开到 2025 年 6 月，上海保利世博天悦签约均价超过 17 万元/平方米，并保持着 2024 年以来新房单价最贵 （27.2 万元/平方米） 纪录，当时项目累计销售额就已超过 200 亿元。
而在随后推出的第七批次 76 套江景房源中，备案单价最高的一套顶层房源达到了约 30.27 万元/平方米，进入销售中心需要验资，但看房人依旧络绎不绝。
现场资深销售经理曾告诉 《每日经济新闻》 记者：「2025 年市场变了，不少实业家、上市公司高管开始关注国内资产，前来购房的甚至不乏百度百科查得到的人物。」
据克而瑞统计，世博天悦 1—6 月销售总额达到 71.53 亿元，成为上海楼盘销售金额榜第五名。
同时登上 TOP30 榜单的，还有位于杨浦滨江板块的 「保利·海玥外滩序 BUND98」「保利·外滩序 BUND88」，以及位于闵行的 「保利·光合上城」。
保利发展在半年报中表示：「增量项目有效改善了当期销售质量。」
报告期内，保利发展 2022 年及之后获取的增量项目合计签约金额约 937 亿元，占比 65%，较 2024 年全年进一步提升了 5 个百分点。
拿地金额已超去年全年
上半年，保利发展在全国 38 个核心城市销售贡献达到 92%，上海、广州、成都、西安等 9 个核心城市排名市场第一，而从市场热度、成交体量来看，保规模、保业绩的压力自然落到了上海区域。
但上海 「销冠」 的位置，保利发展坐得并不轻松，和第二名华润置地（245.78 亿元） 只相差 11.05 亿元，与招商蛇口 （243.14 亿元） 的差距也只有 13.69 亿元，这意味着 「上海一哥」 的宝座随时可能易主，下半年的竞争将更加白热化。
而且，上海市场已很难说清是逆势还是顺势，毕竟这里既有含金量极高的购买群体，又有着无比激烈的竞争。
而抢占规模先机，还得靠土储扩张。
克而瑞数据显示，2024 年，保利发展在上海公开市场全口径拿地 95.14 亿元，排在第 4 位，前两位分别是招商蛇口 156.43 亿元和华润置地 144.39 亿元。
进入 2025 年，保利发展进一步扩储的决心惊人，仅上半年，权益拿地金额已经达到 95.33 亿元，不仅超越 2024 年全年，更稳居上海市场榜首。
其中，在 2025 年上海第一场土拍中，保利发展以总价约 20.52 亿元，摘得松江区 SJS30003 单元 01-18 号地块，溢价率达到 27.93%；第五批次土拍，保利发展抢下杨浦区 C090101 单元 01C5-02 地块，总价 35 亿元，溢价率高达 30.79%，成交楼面价更是达到 95530 元/平方米。
至此，保利发展不仅弥补了 2024 年以来与招商蛇口、华润置地在权益拿地金额上的差距，还实现了微小的优势。
但拿下规模第一之后，「上海一哥」 还有更长的路要走。毕竟，利润率也是重要考量。
就保利发展前期高价获取的优质地块而言，华润置地、招商蛇口的贴身紧逼，对其未来的产品打造和盈利能力提出了极高考验。
下半场的哨声已经吹响。保利发展在上海的这场战役，已经不再是简单的规模之争，而是一场关于战略定力、产品溢价和财务自律的较量。
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封面图片来源：每日经济新闻 资料图
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