存量房贷利率下调再一次被拉回到大众视野中。
自 2023 年以来，存量利率下调一直是被大众以及机构频繁提及的话题，「几个月内可能就会靴子落地」，瑞银大中华区金融行业研究主管颜湄之表示。
存量利率调整，对于银行来说如 「阿喀琉斯之踵」。在商业银行净息差二季度末已经达到 1.54% 的情况下，占到银行贷款余额 20% 以上存量房贷利率下调 80～100 个点，或将加剧银行业绩压力。
不过，多家机构认为存量房贷利率的下调，大概率会伴随着存款利率的下调。因而对银行净息差的影响尚需边走边看。
而作为银行的 「优质资产」，房贷当下仍是各大银行争夺的重点。
房贷占比、金额双降
2024 年上半年，个人住房贷款余额延续了绝对金额以及在贷款中占比下滑的趋势。
本刊根据 wind 数据统计，截至 2024 年上半年，上市商业银行个人住房贷款余额总数约 34.08 万亿元。其中六家国有银行的房贷余额合计 26.12 万亿元，占全部个人房贷余额的 77%。鉴于国有六家银行的个人住房贷款占了上市商业银行全部个人住房贷款余额的绝大部分，以下将以六家国有银行的情况为例，一窥个人住房贷款现状。（见表 1）
表 1 上市银行个人住房贷款同比变化情况一览表 （单位：亿元） 数据来源：wind
2024 年以来，银行的个人住房贷款无论是从在全部贷款的占比还是从绝对量来讲都处于下滑状态。
从绝对金额来看，六大国有银行中，除了邮储银行外，其他五家银行的个人住房贷款也出现了一定的收缩。
上半年，邮储银行的个人住房贷款余额 2.36 万亿元，较 2023 年年底净增 236.18 亿元。
建设银行则是全部上市银行中，个人住房贷款余额最多的银行。截至 6 月底，建设银行的个人住房贷款余额 6.31 万亿元，较上年末减少 764.66 亿元，降幅 1.20%；农业银行 2024 年半年报显示，其个人住房贷款余额从 2023 年底的 5.17 万亿元，减少至 5.07 万亿元；交通银行 2024 年上半年个人住房贷款余额较上年末减少 16.73 亿元，降幅 0.11%；中国银行的个人住房贷款余额从 2023 年末的 4.79 万亿元减少至 4.75 万亿元。
与此同时，大多数国有行个人住房贷款余额在全部贷款中的占比也处于下滑状态，2024 年上半年六家国有行的个人住房贷款在全部贷款及垫款余额中的占比平均值为 22.5%，低于 2023 年底 24.2%（见表 2）。六家国有银行的个人住房贷款占比全部下滑，无一例外。
尽管如此，个人住房贷款依然占据着重要的地位，占比超过全部贷款总量的 20%。
鉴于其体量，房贷利率的任何调整都会直接影响到银行的收入。存量住房贷款利率一直以来也是市场关注银行的重点。
表 2 国有行个人住房贷款金额及占比情况，数据来源：银行半年报本刊编辑部整理
存量房贷利率调整影响净息差
上半年，个人住房贷款利率下调就成为影响银行利息收入的重要因素。
近年来，监管方已经多次下调 LPR 和存量房贷利率，这些下调都影响着银行的净息差。
交通银行副行长周万阜在 2024 年半年报业绩会上表示，交通银行保持净息差基本稳定的努力也面临挑战，2023 年存量房贷利率调整，2024 年 「5·17」 房地产新政以及今年 LPR 的两次下降等因素将在下半年持续显现。
2023 年 8 月 25 日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布了 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
2024 年 5 月 17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局 《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。
2024 年 2 月和 7 月，央行分别下调五年期 LPR。
根据国家金融监督管理总局的数据，截至二季度末，国内商业银行净息差为 1.54%，较 2023 年底的 1.69% 下滑了 15 个基点。
目前，市场认为再次调降存量房贷利率是必然的。瑞银大中华区金融行业研究主管颜湄之表示，降低存量房贷利率是大势所趋，「几个月内可能就会靴子落地」，但是至于调整的方式和幅度仍不能确定。但她表示 「目前将存量房贷利率全部市场化可能并不是最好的时机。」
9 月 12 日市场出现第三波关于存量房贷利率下调的消息，称最快本月内就会发生第一次调降，涉及的房贷达约合 35.3 万亿元 （5 万亿美元），部分房贷可能立即下调 50 个基点。
根据国盛证券分析师马婷婷计算，2023 年 9 月之后存量住房贷款加权平均利率为 4.29%，叠加 LPR 的下调，她预计存量按揭贷款的利率水平低于 4.2%。但今年 7 月新发放个人住房贷款利率为 3.4%，存量住房贷款利率与新发放之间利差约 80 基点。
2024 年，央行分别在 2 月和 7 月合计下调五年期 LPR 共计 35 个基点，也将在之后影响房贷利率的重新定价。重新定价后，马婷婷预计实际存量住房贷款利率和新发放之间的利差或将小于 45 个基点。她按照存量房贷利率下调 45 个基点计算，以 2023 年末为基准，上市银行按揭贷款平均占比 21% 左右，对净息差的负向影响约 6 基点，对上市银行净利润增速影响约-5.3pc（完成百分比）。其中，国有大行按揭贷款占比相对更高 （占比 24%），对息差拖累约 7 基点，对净利润增速影响约-6.1pc。
但是，与此同时马婷婷和颜湄之都认为，存量房贷利率的下调会伴随着负债端存款利率的下调。马婷婷表示，考虑到当前上市银行息差压力仍较大，若后续存量按揭利率调降政策正式落地，预计后续也会有负债端 「减负」 政策跟进。
因此，存量房贷利率的下调对银行净息差的影响，仍需根据后续负债端成本进行考核。
银行仍愿意加大住房贷款投放
尽管房贷收益率持续下滑，但依然是银行争取的方向。
对于存量房贷利率调整的讨论，首先在于下调存量房贷利率是否能够达到预期效果。
对于这一问题的讨论的假设在于，是否缩小或者拉平了存量房贷和新发放房贷利率的利差，会减少提前还贷的趋势。
某城商行业内人士对本刊表示，提前还贷对银行的个人住房贷款造成了一定的影响。
平安证券袁喆奇也在研究报告中指出，上半年金融机构的按揭贷款半年末同比负增长 2.1%，提前还贷以及地产销售的低迷拖累整体贷款增长。
农业银行在财报中表示，2024 年上半年个人住房贷款投放 3096 亿元，但个人住房贷款余额减少了约 1000 亿元。
对于这一问题，马婷婷在研报中表示，考虑到近年来国内房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求，若再次下调存量房贷利率，或将明显减轻居民利息负担，改善消费者预期，增强消费能力和消费信心。
降低存量房贷利率无疑会降低居民还贷压力。一位房贷总额 320 万元的居民对本刊表示，她的房贷利率为 4.2%，「我就是那个差 80 基点的人」，如果降低至 80 个基点，她一个月房贷压力预计将减少 2400 元。
上半年以来，银行的个人住房贷款不良率出现了上升。但总体来看，房贷仍是银行的优质资产，多数国有行的房贷不良率低于银行总体不良率。
根据各家银行的半年报，2024 年上半年工商银行的个人住房贷款不良率从 2023 年底的 0.44% 提高至 0.6%；农业银行的不良贷款率也从 2023 年底的 0.55% 提升至 0.58%；交通银行个人住房贷款不良率从 2023 年底的 0.37% 提高至 2024 年上半年的 0.48%；建设银行的个人住房贷款不良率从 2023 年底的 0.42% 提升至上半年的 0.54%；中国银行个人住房抵押贷款的不良率从 2023 年底的 0.48% 提高至今年 6 月底的 0.55%。
邮储银行是六家国有行中的唯一例外，邮储银行个人住房贷款不良率从 2023 年底的 0.55% 降低至 2024 年上半年的 0.5%。
但多数国有行的房贷不良率低于银行总体不良率。如工商银行 2024 年上半年个人住房贷款不良贷款率 0.6%，全行不良率为 1.35%。农业银行上半年个人住房贷款的不良率为 0.58%，也大幅低于全行 1.32% 的不良率。这也正是银行当下仍更愿意加大个人住房贷款投放的原因所在。
（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
