北京市西城区三里河一区 28 号楼作为原拆原建项目，采用装配式技术，仅用不到 6 个月完成改建，实现 「交房即交证」。改建后楼栋增设电梯等适老化设施，满足 8 级抗震要求，每户平均增 10 平方米。项目资金政府出资 40%，居民 60%，启动需 100% 业主同意。改建后业主预期提升，已有房源挂牌报价超 18 万元/平方米。
每经记者｜陈梦妤 每经编辑｜陈星
「我当天晚上就在新家住了，非常安静、暖和，没有任何味道。」 朱阿姨兴奋地描述着自己搬进新家的第一个晚上。
朱阿姨的新家位于北京市西城区三里河一区 28 号楼，是西城区第二个原拆原建项目。作为桦皮厂胡同 8 号楼的复制推广，该楼施工工艺同样采用装配式技术。自 2 月 4 日收房以来，大家都在忙着搬进新家。
去年末，《每日经济新闻》 记者 （以下简称每经记者） 曾来到项目现场，当时就看见有数位居民围着该楼栋拍照。近日，每经记者在现场看到，除了正在搬新家的业主，不少路过的行人也用好奇的眼光围着这栋楼参观。
改建后的楼栋公共区域已加装电梯、无障碍坡道等适老化设施，单元大门两侧还挂着喜庆的红灯笼，室内窗台等阳角均做了圆角化处理，部分户型还有阳台。即使是下午三四点，室内的阳光依旧非常充足。
不到 6 个月住新房、拿新房本
三里河一区 28 号楼建于 1978 年，共有 54 户，改建前总建筑面积为 2887.2 平方米，分为 3 个单元，历经近 50 年的居住使用，存在墙体开裂、设施老化等诸多建筑安全隐患，居民改建意愿强烈。
2025 年 9 月 5 日，该改建项目开工，同年 10 月 24 日完成基础施工，正式启动首个模块吊装，随后仅用 46 天便完成全部模块吊装，实现主体结构封顶。朱阿姨说，她从搬出到回新家并拿到新房本，仅用了不到 6 个月时间。
北京市西城区月坛街道城市管理办公室副主任李燕此前在接受媒体采访时透露，光是电梯方案就做了十多版。经过反复论证，改造团队选了一套全新的建造方式，让老楼的建造工期比传统建房方式缩短了约 75%。建设单位将整栋楼拆解为 156 个混凝土模块单元，涵盖 6 种户型，约 90% 的建造工序，包括结构、装修、管线乃至部分厨卫设施安装，都在河北廊坊的工厂提前完成生产，随后再将模块运到施工现场进行吊装拼接。
中国建筑方面披露，这次改建，不仅让楼栋总建筑面积增加至 3369 平方米，还让危旧楼升级为 「好房子」：满足北京地区 8 级抗震设防要求；改建后每户平均增加面积约 10 平方米，厨房不小于 4 平方米、卫生间不小于 3 平方米；室内更安静，可达绿色建造三星隔音标准。
据悉，该项目不仅打造了北京西城区首个 「拿地即开工」 的危旧楼改建案例，还做到了 「交房即交证」。
数据显示，北京现有住房中，房龄超过 20 年的住房占比过半，房龄超过 40 年的住房占比超过 10%。随着时间推移，老旧小区数量不断增长，依靠政府投资的改造模式实施规模有限，改造速度已经跟不上实际需求。而老旧小区更新改造是城市更新中的重头戏，原拆原建是创新探索，也是 2025 年北京市老旧小区更新改造工作的重要发力点。
「先决条件是大家要 100% 同意」
对于备受关注的出资问题，每经记者了解到，按照 「谁出资、谁受益」 原则，三里河一区 28 号楼的项目资金计算下来是政府出资约 40%，居民出资约 60%。
以一套 60 平方米的房子为例，总成本是 11815 元/平方米，其中政府补贴 5786 元、居民负担 6029 元。对于超出原有房本面积的部分，居民按照 11815 元/平方米支付。
朱阿姨透露，尽管大多数居民都愿意，但在最后签合同交钱时，个别业主有实际困难，大家就凑钱为其先行垫付了费用。「这个项目启动的先决条件是大家要 100% 同意，只要有一户不同意，这件事就做不成。」
根据每经记者从居民处了解的信息，前期沟通过程中，该楼栋所在的街道和社区成立了工作专班，采取 「一户一策」 方式，逐一上门沟通协商，还联系了相关银行和金融机构，为经济上有困难的家庭提供金融支持。
朱阿姨说：「这个位置很好，又有好的学校。改建后大家住得更舒适，也有利于房屋保值。」
相比只有几步之隔的 29 号楼，改建后的 28 号楼整体效果非常明显，原来的半地下室改造后都已成为地上一层。从户型图对比来看，如一套改造前约 53 平方米的房屋，改造后能达到约 63 平方米，扩大约 10 平方米。客厅面积大幅增加，与餐厅区域整合，空间更开阔；两个卧室位置调整，其中一个卧室面积扩大；厨房与卫生间位置优化，动线更合理。
这次改建也拉高了业主们对房屋的预期，每经记者从房屋中介了解到，现阶段已有数位业主将房源挂牌，报价普遍在 1200 万元左右，单价已超过 18 万元，但中介称 「只是报价，价格都可谈」。对比来看，据贝壳找房，三里河一区 28 号楼周边二手房报价多在 13 万元~15 万元/平方米。
这并不是西城区首个原拆原建项目。
2024 年 5 月 28 日，西城区首个危楼原址重建项目桦皮厂胡同 8 号楼交付，资金同样由市区财政补贴一部分，差价由居民承担，每户需出 18 万~23 万元，产权也更新为 70 年。
该楼为 1 栋 5 层的住宅项目，建于上世纪 70 年代，因房屋存在安全隐患，墙体开裂沙化、抗震设防低，被鉴定为 D 级楼房，西城区将其列入危旧楼房改建试点工作范围。该项目采用混凝土模块化建造技术，仅约 3 个月就完成了从拆除到封顶工作。
图片均为三里河一区 28 号楼内外景 每经记者 陈梦妤 摄
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