每经编辑｜段炼
根据 8 月 25 日上海发布的楼市新政，上海二套商业住房贷款利率调整细则来了！
8 月 29 日，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行等超 20 家银行发布公告，调整二套房房贷利率，符合条件的存量房贷利率也可调整。
图片来源：每经记者 刘国梅 摄
上海新增二套房贷利率下调
部分存量房贷利率也可调整
近期，上海市 6 部门联合印发 《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。上海 「8·25」 楼市新政落地四天后，多家银行迅速对商业性个人住房贷款利率工作进行优化调整。
8 月 29 日晚间，已有工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行、招商银行、兴业银行、中信银行、浦发银行、平安银行、光大银行、民生银行、华夏银行、浙商银行、广发银行、渤海银行、恒丰银行、北京银行、江苏银行、宁波银行、上海银行、南京银行等银行上海市分行通过官方微信公众号发布 《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，各家银行发布公告内容基本一致。
各家银行公告的核心内容如下：
1.新增房贷方面，上海商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套。
每位客户商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。调整后，符合条件的贷款人二套房商业贷款利率会有所降低，从而降低改善型住房置业成本。具体调整幅度视个人情况而异。
当前上海首套房商贷利率为 3.05%，二套房利率则根据地区不同分别为 3.45% 和 3.25%。以商业贷款金额 200 万元、年限 30 年为例，首套月供 8486 元，二套房 （差异化地区） 为 8704 元，非差异化地区为 8925 元。按最新政策，新买二套房非差异化地区每月月供可减少 439 元，得到的实惠在体感上会相当明显。
图片来源：上观新闻
2.存量房贷方面，符合条件的存量房贷利率也可进行调整。
存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30 基点以上的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30 基点。
据央行，8 月 20 日发布的 5 年期以上 LPR 为 3.5%，与上月持平。2025 年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.09%，较上一季度降了 2 个基点。
照此估算，存量房贷利率为 3.45% 的二套房贷款可申请降低房贷利率至 3.36%。
3.调整不收取任何费用。9 月 1 日起启动调整工作。
对部分第二套商业性个人住房贷款触发存量房贷利率常态化调整。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。自 9 月 1 日起，借款人可以联系贷款经办行或线上查询是否符合下调条件。
上海出台楼市新政
专家：市场表现有望更加活跃
8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发 《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称 《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》 自 2025 年 8 月 26 日起施行。
一、调减住房限购政策
为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》 明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购 2 套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的，在外环内限购 1 套住房。
二、优化住房公积金政策
为加大公积金支持住房消费力度，《通知》 规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金 （含补充公积金） 最高贷款额度上浮 15%。首套最高贷款额度从 160 万元提高至 184 万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从 192 万元提高至 216 万元；二套最高贷款额度从 130 万元提高至 149.5 万元。
二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。
三是支持住房公积金 「又提又贷」。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制
为减轻居民购房利息负担，《通知》 明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
四、完善个人住房房产税政策
为衔接优化住房限购政策，《通知》 规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60 平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此 2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受本条政策。
「综合来看，上海属于全国优质的房地产市场，近年持续好于全国基本面。新政下的市场表现有望更加活跃。」上海易居研究院副院长严跃进表示，此次新政出台恰逢其时，上海楼市即将迎来 「金九银十」 的传统销售旺季，开发商和中介机构都应把握机会，优化对策。
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编辑|段炼 杜波
校对|赵庆
每日经济新闻综合自 21 世纪经济报道、中国基金报、上观新闻、公开资料等
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