作者：
李明会
「选择贴息绝对合适。」 近日，一位助贷中介对 《华夏时报》 记者表示，可以通过个人经营性贷款 （下称：经营贷）「置换」 住房抵押贷款，以降低每年房贷的还款利息。同时，利用政策贴息进一步降低经营贷利息。他承诺，贴息后第一年的经营贷利率低至 0.795%，没有营业执照也能办。
近年来，伴随国家对小微企业扶持力度的加大及贷款市场报价利率的逐步下行，银行经营贷利率已低至 3% 及以下。由于这一利率与居民房贷利率形成显著价差，部分中介机构大力推销经营贷，诱导群众将高利率房贷转为低利率经营贷，导致部分资金违规流入楼市。
「这暴露出当前银行业务转型中的痛点。」 知名经济学者盘和林在接受 《华夏时报》 记者采访时表示，对于银行来说，如果开展经营贷门槛太高，就会缺乏经营贷客户。当前楼市景气度不高，很多银行个人业务中房贷业务锐减，而业务锐减就导致银行很难保持业务规模，而开展经营贷，则又要面对非房贷经营贷需求不足的问题。所以，有的银行是铤而走险，在明知道经营贷资金是流向楼市的情况下，形式重于实质，依然办理了经营贷。
资金违规流入楼市
经营贷，作为一种专为满足企业或个体工商户经营活动资金需求而设计的金融服务产品，其本意是支持中小企业和个体工商户的经营发展。但实践中，仍有部分经营贷资金流入楼市，成为购房者降低月供成本的低息工具。
「转换后，每个月只要还 4 千多的利息。」 今年 5 月，由于家庭现金流吃紧，身背百万债务的刘哲 （化名） 选择将利率 3.6% 的房贷转换成了利率 2.3% 的经营贷。他告诉记者，置换前，每月房贷月供超一万元。「我和家属因为工作原因，收入都下降了很多，根本还不动，压力很大。」
「三年前我们确实帮很多客户置换成了经营贷。」 一位贷款中介告诉记者，那时候房贷利率与经营贷利率息差很大，能到 3%，现在随着贷款市场报价利率的下调，转的意义不大了。
不过，近日，《华夏时报》 记者在暗访中发现，利率相对较低的经营贷仍是一些贷款中介营销的热点，「大额」「低利率」 成为这类宣传的关键词：「有房产的话，可以做抵押经营贷，这个相对于大部分人来说，利率没有更低的了」「不管从还款周期，还是利率上来说，经营贷都是最合适的」……
有个人助贷机构宣称可以将房贷 「置换」 成经营贷，支持过户营业执照、过桥垫资、做经营流水等 「一条龙服务」。「过户一个执照 8 千元，如果后续不用，可以回收。」 一位贷款中介表示，如果全流程操作，佣金大概两万元起。
亦有助贷中介对记者表示，不需要营业执照也能办理经营贷。「新加入公司成为公司实控人，如果将公司地址迁至享受政府贴息的区，还可以在 2.65% 利率的基础上享受五年贴息，第一年利率为 0.795%，往后 4 年为 1.325%，最后 5 年 2.5% 左右。」
不过，低息背后风险暗涌。王霞 （化名） 最近在通过第三方办理银行经营贷的过程中就遇到中途加价的问题。「中介在过户营业执照后，说是被税务抽查，兜了半天圈子，最后说让我在 3% 服务费的基础上再额外付一部分费用。」
银行风控或存漏洞
对于经营贷违规流入楼市，监管也注意到了这一点。
例如，今年 2 月，宁夏监管局发布 《关于 「零首付」 购房的风险提示》，其中提到，购房者向银行申请消费贷、装修贷等，或通过中介机构等将购房者 「包装」 成企业主、个体经营者向银行申请经营贷，所获贷款款项用于支付首付款、中介机构 「包装」 费用等，该过程往往伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作，造成贷款期限错配，存在倒贷接续风险。
今年 7 月，湖南监管局就发放个人经营贷款过程中贷款管理不审慎等违法违规行为对湖南桃源农商银行处以 30 万元的罚款。今年 10 月，浙江监管局就个人经营性贷款管理不审慎、贷款资金被挪用，向公职人员发放个人经营性贷款等违法违规行为，对杭州联合银行旗下浙江诸暨联合村镇银行处以 55 万元的罚款。
「今年以来，经营贷违规流向楼市的乱象暴露出银行内部风控体系存在多环节漏洞。」 苏商银行特约研究员薛洪言在接受 《华夏时报》 记者采访时表示，在贷前调查阶段，部分银行对借款人实际经营需求核实流于形式，未能穿透审查资金真实用途，甚至存在默许借款人通过虚构经营场景、伪造流水等方式套取贷款的情况。
「贷中审批环节则呈现 『走过场』 问题，对公职人员等特殊群体的贷款资质审核标准被人为放松，超越授权办理业务的现象时有发生，反映出内控机制执行乏力。」 薛洪言进一步表示，贷后管理更是明显缺位，银行未能建立有效的资金流向监控机制，导致贷款被挪用于购房后长期未被察觉，同时资产分类不合规问题也暴露出风险预警和处置机制的滞后性，未能及时识别和管控潜在风险。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏对 《华夏时报》 记者补充道，这也反映出部分银行工作人员合规意识不足。「某些银行从业人员缺乏对客户实际还款能力的评估，若企业经营贷被用于购房，其实际经营现金流可能不足以偿还贷款本息。但银行在贷前评估中可能忽视了对借款人真实偿债能力的考察，而是单纯依赖抵押物价值，从而埋下违约风险。」
值得注意的是，今年是银行经营贷集中到期的关键节点，住宅或商铺等抵押资产面临重新评估，而来自国家统计局的数据显示，今年 8 月，全国 70 个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比下降，这也是自 2022 年 4 月以来连续下跌的第 41 个月。
对此，薛洪言表示，近年来部分地区房地产市场调整已导致抵押房产价值回落，重新评估可能使大量抵押物面临估值缩水风险。若出现抵押率不足，银行将面临 「抵押物悬空」 风险，此时要求借款人补充担保或提前还款，而小微企业主在经济下行期的资金链本就紧张，可能引发批量违约。
「在集中到期压力下，银行若被迫集中处置抵押资产，可能进一步压低市场价格，形成 『降价抛售—资产贬值—更多违约』 的恶性循环。」 薛洪言进一步指出，前期部分经营贷或存在评估虚高问题，在重新评估过程中可能暴露历史风控缺陷，加剧银行不良资产压力。特别是在经济复苏基础尚不牢固、小微企业经营仍面临困难的背景下，还款能力与抵押品价值的双重恶化风险尤其值得警惕。
（华夏时报）
文章转载自东方财富
