2025 年即将结束之际，楼市迎来重大利好政策。
12 月 30 日，财政部、税务总局发布关于个人销售住房增值税政策的公告，个人 （不含个体工商户中的一般纳税人，下同） 将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上 （含 2 年） 的住房对外销售的，免征增值税。
该措施自 2026 年 1 月 1 日起施行，2026 年 1 月 1 日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的将按本公告执行。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，按全额 5% 的比例征收增值税，会导致交易成本极高，这无论对刚需买家还是置换卖家，都是一笔不小的成本。当下，潜在购房者对交易成本较为敏感，降低交易税费的诉求也较高。不少购房者凑够首付的同时，还要支付十几万、甚至几十万的税费，这会对交易产生比较明显的制约。
「本次二手房交易增值税率新政，持有 2 年以下的住房，税率从 5% 降至 3%；持有 2 年以上的，之前也免征，没有变化。」 李宇嘉称。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟指出，增值税新政使得持有不满 2 年的房产交易税费降低了 2 个百分点，大幅降低了交易成本，利好持有不满 2 年的次新房，可以加快次新房交易，激活换房需求，打通置换链条。
以成交价 500 万元住房为例，调整前不满 2 年需缴纳增值税 23.81 万元 （不含附加），新政落地后需缴纳增值税降至 14.56 万元，减少了 9.2 万元。
「税费降低可能吸引更多需求入市，在市场低迷期，这些措施对于市场复苏会起到一定的作用。」 邹少伟表示。
中指院分析师表示，最新政策明确，在 2026 年 1 月 1 日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合条件也可按照执行，体现了税收政策的连续性和人性化。
从政策脉络来看，2016 年 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》 明确 「个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上 （含 2 年） 的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区」。
2024 年末增值税政策进一步优化调整，财政部、税务总局、住建部联合发文，明确北上广深在取消普宅非普宅标准后 （一线城市接连取消了普宅和非普宅标准），增值税征收方式与其他城市一致，即满 2 年以上 （含 2 年） 免征增值税，不满 2 年的按全额计算增值税，但根据 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》 第五条第一款，增值税仍按 5% 征收率进行计算。
从市场维度观察，李宇嘉表示，近期二手房价格同比跌幅连续 2 个月扩大，止跌回稳的压力有所增加；热点城市继续领跌，市场预期较为疲弱。新房交易也开始转弱，热点城市好房子项目的去化速度也有所下降。
在此背景下，中指院分析师表示，宏观层面，12 月中央经济工作会议提出 「着力稳定房地产市场」，中央财办解读时明确了具体举措，提出 「从供需两端发力稳市场」「需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求」。
「近期北京率先优化住房限制性措施，在清理住房消费不合理限制措施方面迈出了重要一步，本次政策直接降低了二手房交易税费，有利于降低换房成本，更好支持改善性住房需求释放，促进市场活跃度提升。同时需要注意的是，购房不满 2 年的个人对外销售住房，短期内会加大市场供给量，对老旧二手住房或形成新的销售压力。」 上述分析师称。
在易居研究院副院长严跃进看来，房地产增值税政策的调整，叠加各地优化契税、个人所得税政策，形成了有利于住房消费的税费政策环境。诸多降低交易成本的措施，有望促进预期向好，增强购房者信心。「市场交易趋于活跃，不仅有助于去库存，也将对稳定楼市产生积极影响。」
（财联社）
文章转载自 东方财富
