每经记者｜李蕾 每经编辑｜彭水萍
上周公募 REITs 二级市场价格波动下跌。截至上周五 （1 月 16 日），中证 REITs（收盘） 和中证 REITs 全收益指数分别收于 790.22 点和 1025.26 点，周内回报率均为-0.36%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金> 可转债> 原油>A 股> 纯债>REITs> 美股。
根据 Wind 数据，已上市的 78 只公募 REITs 产品中，环比上涨的减少至 29 只，下跌的则增加至 49 只。涨幅最大的三只产品分别为嘉实物美消费 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT 和华夏合肥高新 REIT，周内分别上涨 3.59%、3.15% 和 2.24%。跌幅最大的三只产品则为华夏南京交通高速公路 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT 和中金重庆两江 REIT，上周分别下跌 4.14%、3.07% 和 2.9%。
行业和政策方面，上周两单 REITs 扩募份额上市，同时汇添富上海地产租赁住房 REIT 公告拟启动扩募。另外，上周上海市政府办公厅发布 《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，支持消费基础设施发行 REITs 和申报地方政府专项债券；中国证监会召开 2026 年系统工作会议，提出推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产 REITs 试点平稳落地。
公募 REITs 二级市场价格小幅下跌
上周，公募 REITs 二级市场出现小幅下跌。截至 1 月 16 日，中证 REITs（收盘） 和中证 REITs 全收益指数分别收于 790.22 点和 1025.26 点，周内均下跌 0.36%。
来自国盛证券的数据显示，截至上周五，已上市 REITs 总市值约 2224.7 亿元，平均单只 REIT 市值约 29 亿元。
单只产品方面，已上市的 78 只公募 REITs 产品中，环比上涨的减少至 29 只。涨幅最大的三只产品依次为嘉实物美消费 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT 和华夏合肥高新 REIT，周内分别上涨 3.59%、3.15% 和 2.24%。
环比下跌的产品则增加至 49 只，跌幅最大的三只产品为华夏南京交通高速公路 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT 和中金重庆两江 REIT，上周分别下跌了 4.14%、3.07% 和 2.9%。
华西证券分析指出，产业园区为上周唯一上涨板块。目前产业园区板块分派率大致在 4.57%，在租赁型 REITs 中排名靠前。考虑到各园区 REITs 仍然面临租户退园或者缩减租赁面积的情况，部分园区通过以价换量策略稳定了出租率，释放了稳中向好的迹象，仍然建议积极关注基本面稳定 （出租率最好在 80% 以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs。
相比之下，能源设施板块上周跌幅最大，跌幅靠前的是中信建投明阳智能新能源 REIT（-3.07%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（-1.14%） 和中信建投国家电投新能源 REIT（-1.02%），可能是受 2025 年四季度经营数据影响。整体来看，风电、光伏、水电 2025 年四季度受区域新增装机带来的消纳压力、来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动。
又有产品拟扩募，监管推动商业不动产 REITs落地
《每日经济新闻》 记者注意到，上周有两单 REITs扩募份额上市。
1 月 12 日，华夏华润有巢 REIT 扩募份额在上交所上市交易。1 月 15 日，中航京能光伏 REIT 扩募份额上市，有业内人士评价此次扩募的核心在于实现了底层资产从单一光伏向 「光伏+水电」 复合型绿色能源组合的战略升级。
另外，又有产品拟扩募。1 月 15 日，汇添富基金发布公告称，其管理的汇添富上海地产租赁住房 REIT 内部决策机构已审议通过扩募事项，拟正式申请通过扩募购入上海浦东新区新不动产项目。该产品于 2025 年 3 月 31 日上市，首发底层资产为上海市闵行区的虹桥项目与江月路项目，而此次拟纳入的扩募资产为位于上海浦东新区核心地段的璟耀项目与璟博项目，两项目合计建筑面积约 20.77 万平方米。
同日，上交所出具了山证晋中公投瑞阳供热 REIT 的二轮反馈意见。二轮反馈关注的问题主要有热源单价 （预测热源单价的商业合理性，以及热源单价与供热单价同步调整的合理性与可行性）、停暖率 （补充披露 2024 年度新增入网小区面积及其在下一个供暖季报停面积比例，说明预测期新增居民面积停暖率是否符合历史变动趋势）、运营管理费 （运营管理费构成的合理性）、管输费用 （原始权益人在管的其他供热项目存在使用入池管网的情形，本项目未考虑入池管网向非入池管网收取管输费用） 等。
政策方面，1 月 13 日，上海市政府办公厅发布 《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，鼓励金融机构对接消费领域重点项目，在贷款审批条件等方面加强支持， 同时支持消费基础设施发行 REITs 和申报地方政府专项债券。
1 月 15 日，证监会召开 2026 年系统工作会议，提出推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产 REITs 试点平稳落地。
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