「上海诞生新的全国单价地王项目」「深圳土地单价时隔十年再破纪录」7 月份，多个热点城市的土拍消息频登热搜榜，引起市场广泛关注。
《每日经济新闻》 记者梳理各机构统计数据发现，7 月土地市场总体供应面积同比下降，但多地土拍却刷新了当地楼面价纪录。尤其是一些 「绝版地段」「多年断供区域」 的高品质宅地入市出让，引来众多房企的激烈争夺。如上海、深圳、苏州等地陆续拍出高溢价、高总价、高单价地块，土地市场 「缩量提质」 特征显著。
中指研究院企业研究总监刘水 8 月 1 日接受 《每日经济新闻》 记者书面采访时表示，从各城市群的土地出让金额来看，长三角位居四大城市群之首，央企、国企和地方国资房企仍是拿地主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。
「土地市场争夺激烈，一方面是由于房企希望抓住窗口期，在核心城市的优质地块进行补仓。另一方面，今年以来各地释放的优质地块和稀缺项目吸引了房企的目光，稀缺性决定了竞争的激烈性。」 刘水认为，接下来，北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市的核心地块或将继续保持高溢价成交。而三四线城市则以底价成交为主，部分城市可能通过优化供地结构、降低起拍价格等方式吸引房企投资布局。
一线城市溢价率创年内新高
据克而瑞数据，7 月全国土地市场成交规模迎来季节性环比回落，土地成交建筑面积、金额分别环比下降 13%、18%；供应建筑面积低位运行，为 6181 万平方米。
7 月份，克而瑞重点监测城市的土拍平均溢价率达 9.9%，为 2025 年二季度以来月度新高，主要是下半月两周接连出让了多宗优质宅地。其中，一线城市土拍溢价率大幅攀升，上升至 25.7%，创下今年以来的月度新高；三线城市土拍溢价率小幅上升至 4.6%，较上月增加 1.2 个百分点；二线城市土拍溢价率下降 1.1 个百分点至 6.2%。
7 月 14 日，深圳前海深港合作区核心桂湾片区一宗宅地出让，共吸引 12 家房企角逐。经过 158 轮激烈竞价，该地块被招商蛇口以总价 21.55 亿元、楼面价 84180 元/平方米、溢价率 86.10% 竞得。这也是时隔十年，深圳宅地楼面价首次突破 8 万元/平方米关口，成为深圳单价 「地王」。
来源：中指研究院
7 月 23 日，绿城中国以总价 46.67 亿元、楼面价 65242 元/平方米、溢价率 8.74% 竞得位于苏州市苏园土挂 （2025）04 号地块，刷新苏州楼面价历史纪录，并且成为江苏省单价 「地王」。
7 月 27 日，备受市场关注的上海徐汇衡复风貌地块正式出让，最终被民营企业上海祺祥旺宇置业公司以总价 12.25 亿元、楼面价 20.03 万元/平方米、溢价率 22.38% 竞得，一举刷新了上海乃至全国涉宅用地楼面价纪录。此前该纪录为今年 2 月出让的上海静安寺 C050101 单元 095-7 地块，成交楼面价 16 万元/平方米。
来源：中指研究院
中指研究院数据显示，7 月，溢价率超过 10% 的地块出现在杭州、上海、成都、武汉、青岛、南京、深圳和长春等城市。其中，长春经开区一宗地块溢价率最高达到 100%，上述深圳前海深港合作区地块溢价率也超过 86%。
从全国住宅用地成交总价 TOP10 来看，高总价地块主要集中在上海、杭州和深圳。其中，上海有 5 宗地块入围，总成交金额高达 244 亿元，其中虹口区北外滩地区 hk315-11 地块以总成交价 65 亿元位列月度榜首。杭州和深圳各有 2 宗地块入围，总成交金额分别为 46 亿元和 45 亿元。
克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，7 月，武汉、济南、西安均有宅地流标或撤牌，因为未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。不过，整体土地流拍率 9%，处在近年低位。
在马千里看来，中央城市工作会议时隔十年再度召开，将 2025 年以来加快推进的城市更新工作站位进一步拔高，要求优化城市空间结构，并提及加快构建房地产发展新模式。随着各地城市化高质量发展的进一步推进，土地使用效率的进一步挖潜，预计各地将迎来更多优质宅地入市。
将延续 「缩量提质」 市场特征
如同今年不断升温的夏季，土地市场各家房企参拍气氛热烈。
中指研究院数据显示，今年前 7 个月，TOP100 企业权益拿地总额 5783 亿元，同比增长 34.3%，相比 6 月小幅增长 1 个百分点。中海地产、绿城中国和保利发展分别以 542 亿元、522 亿元和 424 亿元的权益拿地金额排在前三位。
2025 年 1—7 月房企权益拿地金额和面积 TOP10 图片来源：中指研究院
据刘水介绍，今年前 7 个月，重点城市拿地金额 TOP10 房企中，以央企、国企和地方国资为主力，这些企业继续聚焦核心城市并加大力度补仓。而民企仅在重点深耕区域补充土储。
如招商蛇口在北京、上海、南京和成都等四个城市的拿地金额均进入当地前十；建发房产则在杭州、北京、苏州和成都四个城市的拿地金额进入当地前十。民企方面，滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一；兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海均增加土地储备；嘉禾兴地产则进入成都拿地金额榜前十。
在今年前 7 个月房企全口径新增货值榜上，绿城中国、中海地产和保利发展位列前三，金额分别为 1116 亿元、935 亿元、907 亿元。TOP10 企业全口径新增货值总额 6871 亿元，占 TOP100 企业的 43.5%，TOP100 企业新增货值门槛为 55 亿元。
2025 年 1—7 月房企新增货值 TOP10 图片来源：中指研究院
在政策层面，7 月多地发布了供给侧管理优化新政。如北京于 7 月 10 日印发 《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善 「保障+市场」 住房供应体系。这不仅给房地产市场带来更有活力的市场化宅地，并且进一步丰富了宅地供应的结构。
成都于 7 月 21 日发布 《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，提出在四方面提升供应质量，包括完善 「人房地钱」 联动机制、推动区域均衡发展、分板块灵活制定商服自持比例、支持高品质住宅建设。
马千里分析指出，下半年土地市场有望维持适当的竞拍热度，在合理的交易规模下为稳市场提供更多动力，释放更多稳定信号。集聚大量外来人口的核心城市，以及经济发展水平较高的中小城市，在合适的开发指标之下，城市更新类宅地在助力城市焕新发展的同时，也为房地产市场带来了更多强确定性的投资标的，并持续提振从业者和需求侧信心。
刘水则提醒道，短期来看，房企当下更加注重项目的安全性与盈利的确定性，北京、上海、深圳和杭州等热点城市的核心地块，凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交，成为房企争夺的焦点。不过，仍需避免获取高价地，防止因单价过高而为项目后续开发带来挑战。「产品力竞争升级，得房率提升、外立面材料升级成趋势，已在倒逼开发商提升设计能力，拿到地以后如何打造 『好房子』，是企业未来的一个考验。」
（每日经济新闻）
文章转载自 东方财富
