房产市价 230 万，银行贷款余额 260 万——当郑豪在账本上写下 「-30 万」 时，他清醒地意识到，卖掉这套房子不仅意味着资产归零，还将背上新的债务。
在广东工作的郑豪并非个例。当前，部分房价持续下行地区，在 2021 年房价高点入市的购房者正面临从 「贷款买房」 到 「贷款卖房」 的尴尬局面。深圳一位资深房产中介向第一财经记者证实：「今年以来，这类 『卖房款不足以偿还银行贷款』 的情况有所增多，其中多数是 2021 年前后高杠杆入市的投资型客户。」
面对资金缺口，业主们正在寻求应对之策。部分购房者尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补差额，亦有业主评估申请暂停还款的可能性，以缓解短期资金压力。
多位业内专家指出，当前出现的个案背后，反映出市场下行周期中高杠杆购房带来的财务风险。这不仅为高位入市的投资者敲响了警钟，也为探索建立更完善的市场风险分担机制提供了现实参照。如何在维护金融体系稳定的同时，妥善化解居民债务风险，成为当前值得深入探讨的课题。
缺口
2021 年 10 月，刚毕业不久的郑豪第一次动了买房投资的念头。从事地产策划工作的他，身边不乏 「靠买房实现财富跃升」 的案例。在行业氛围影响下，他做了一番 「精打细算」：比对一二手房价格、测算税费和利息、评估区位潜力——最终以 2.7 万元/平方米的价格，选中了一套总价 340 万元的房子。当时周边二手房均价已达 3 万元，他认为这是一个 「性价比之选」。
在父母支持下，郑豪凑齐 102 万元首付，背上了每月 1.4 万元的月供。他曾在笔记本上算过：只要房价涨到 3.2 万元/平方米，就能覆盖所有成本。「此后再涨多少，都是纯赚。」 那时的他并未预料到，这道计算题的结果在三年后彻底反转。
2023 年起，地产行业波动加剧，郑豪的收入也变得不稳定。占收入大头的奖金时常延迟发放，而每年的房贷、房租与基本开支合计约 20 万元，几乎耗尽他的基础工资，月供压力陡然增大。
更严峻的是楼市价格的下跌。限售期将满，同户型挂牌价已跌至 230 万元左右。尽管他已转为利率更低的公积金贷款，商贷利率也在下行，剩余贷款仍多达 260 万元。这意味着即便卖房成功，他还需自掏接近 30 万元补足差额。
郑豪粗略计算，不计税费，仅利息支出与房价下跌带来的损失已超过 130 万元。这套 120 多平方米的房子至今仍是毛坯状态，「装修还要再投 20 多万，未来工作地点不确定，出租也难，只好先放着。」
他打算限售期一满就立即卖房 「回血」，手中流动资金已经 「撑不住多久」。
在另一个城市东莞，做家具生意的李明面临相似处境。中介最新成交数据显示，他 3 年前以 500 多万元购入的学区房，如今市价仅约 249 万元。「当年为这套房抵押了郊区房产，倾尽积蓄，看中的是城区的增值潜力，没想到现在反受其累。」 李明说。
如今，他仍欠银行 280 万元贷款，即便以 249 万元成交，也需自补 31 万元的缺口。
「虽然家里还有不同意见，但是目前房子已经找好了买家，不确定未来的价格，也不打算再赌了。」 李明说，未来回老家开一个小店养家糊口，多陪陪家人。
一位深圳中介人士透露，这类 「卖房不足以还贷」 的情况今年以来明显增多，「年初以来，我们门店接触到的类似案例明显增多，几乎每个月都会遇到两三例。」
据他观察，陷入这种困境的业主大多是在 2021 年房地产市场高位时期入市。当时市场热度高，很多购房者采取较高的杠杆比率，有些还通过一些擦边操作，实际首付比例甚至不足三成。如今房价回调，这些高杠杆投资的脆弱性逐渐暴露出来。
他进一步分析指出，这些房产多数位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域。「当时这些区域的价格被炒得过高，现在价值回归时跌幅也最明显。其中投资客占比高，很多都是抱着 『快进快出』 想法的短线投资者，没想到会被套牢。」
减杠杆
面对 「卖房不足以还贷」 的困境，部分高位购房者正在通过各种方式艰难去杠杆，其中不乏风险与争议。
「信用贷、消费贷都考虑过，但担心违规，银行抽贷，最终放弃了。」 李明告诉记者。像他这样的购房者往往陷入两难：一方面需要资金填补卖房产生的差价，另一方面又受限于融资渠道。他计划通过 「亲友借款+过桥贷款」 组合筹资，但过桥贷款高昂的利息也让他压力倍增。
相较之下，郑豪的处境更为严峻。他考虑过申请暂停还款，但了解到审批严格且存在不确定性。更令他困扰的是，市场上涌现出一批声称能 「断供保房」 的中介机构，「接触了几家，要么操作不合规，要么收费惊人，听起来都不靠谱。」 郑豪说。
第一财经记者以购房者身份咨询一家中介，工作人员透露，他们主要通过法律程序为房贷违约客户争取时间。虽然最终无法改变结果，但通过提出管辖异议、质疑利息计算等方式，可以将诉讼过程延长至一年甚至更久。
然而，这种操作方式在业内存在争议。深圳某律师事务所合伙人在交流时对记者表示，这实质上属于恶意诉讼，不仅增加了金融机构的维权成本，也使债务人陷入更深的债务泥潭。拖延越久，机构收费越多，最终受损的还是购房者。
银行方面对此类现象保持警惕。某股份制银行信贷部人士表示，所谓的 「保房」 机构大多利用信息不对称获利，其中不乏存在诈骗嫌疑。事实上，银行对短期资金困难的还款人有一定的应对机制，不需要通过中介机构。
在制度层面，多位专家指出，制度机制仍有一定调整空间。
东吴证券在研报中指出，美国特有的 「无追索权贷款」 制度给居民 「断供出清」 提供了出路。与大多经济体实行的有追索权贷款不同，美国部分州在住房抵押贷款合同中设置 「无追索权贷款」 条款，这意味着在房价贬值到不足以偿还剩余的按揭贷款时，居民可以放弃住房, 无需承担剩余的按揭余额, 实现快速出清。
「当房价反弹，许多家庭脱离 『房贷倒挂』 困境后，居民无力偿债的风险明显下降，主动违约的动机减少，从而减缓债务进一步恶化的风险。」 中邮证券研究所分析师梁伟超进一步指出，在美国居民去杠杆的过程中，资产价格快速修复所产生的财富效应发挥了关键作用。财富增加改善了消费者信心和支出意愿，减轻了家庭 「被动储蓄」 偿债的压力。
北京师范大学金融学教授钟伟此前发文指出，改善个人商品房贷款的关键，在于银行房贷不能既要求抵押物又要求追索权。房贷从银行有追索权改为无追索权，才是购房者和银行依据法制化和市场化分担风险的关键。
不过，亦有受访业内人士持相反态度。一名房产研究人士告诉记者，目前全球主流的仍是有追索权贷款，美国也仅有少数州可设置 「无追索权贷款」 条款。这种模式虽然有利于居民环节债务，但在一定程度上会增加银行业的风险，在目前环境下，需要谨慎考量。
（第一财经）
文章转载自 东方财富
