「五一」 北京多个新盘销售火热，得房率之后市场更关注什么？

每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

从 5 月 5 日晚开始，北京的开发商们陆续发布 「五一」 楼市成交海报。

据 《每日经济新闻》 记者不完全统计，招商蛇口北京公司璀璨时代 「五一」（5 月 1 日～5 月 5 日，下同） 累计到访 500+组，云璟揽阅销售总额约 1.8 亿元，招商序开放 5 天有 2000+组客户；保利发展北京公司 「五一」 销售 7.05 亿元；中建壹品 （北方）「五一」 销售 6.1 亿元，其中元启项目销售 36 套 （自渠 16 套） 等。

与此同时，随着 5 月 1 日 「好房子」 国标 《住宅项目规范》 的正式实施，北京多个售楼处也十分热闹。中指研究院数据显示，「五一」 假期，北京新建商品住宅累计网签 302 套、3.42 万平方米，同比分别增长 114% 和 107%。北京新房项目普遍推出一系列优惠活动，特价房源较多，促销力度较大；部分楼盘在特价房源基础上还进行了折上折促销活动。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，目前公众对 「好房子」 的认知往往局限于得房率指标，而 「好房子」 更深层的突破方向在于公共空间品质的提升，核心在于通过会所、风雨连廊、沿街商业及架空层等多元空间的重构，实现社区生活场景的有机共生。

售楼处有点忙，销售 「接不过来客户了」

「18 个销售，接不过来客户了。」

5 月 5 日，北京金隅望京云尚某工作人员发了一条朋友圈，该项目当天迎来了大批看房者，大家忙到甚至需要在群里互相沟通 「谁能接客户」。

而对于新取证的项目来说，开发商们则更期待能早日入市销售。

4 月 27 日，位于朝阳区酒仙桥板块的中海万吉玖序项目取证，共计 332 套房源，批准销售均价在 11 万～13 万元/平方米；5 月 4 日，招商序项目开启冻资，首日锁定超过 150 组客户；5 月 6 日，中海丽金府宣布 「五一」 销售 3.2 亿元，并表示二期加推在即。

与此同时，御翠园推出 「五一」 特别折扣，20 套特价房七折出售，价格最低 7 万元/平方米；金茂璞逸丰宜也持续招募全城外联，110 平方米户型税前外联佣金 8 万～10 万元，192 平方米户型税前外联佣金可达 12 万～15 万元等。

而在 4 月 29 日，中铁建地产经过 219 轮竞价 （包含线上 4 次竞价），以 7.7552 亿元、楼面价约 35796 元/平方米、溢价率 21.9%，竞得北京市通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目 FZX-0303-6007 地块，时隔 3 年重新在北京公开市场拿地。

每经记者了解到，中铁建地产拿地后，很快就发布了策划销售团队的招聘海报，并打出了 「高薪金、优福利」 字眼。

忙碌、冲刺，这是近期北京多家开发商的一个缩影。

龙湖集团有关人士通过微信向每经记者表示，「五一」 期间，北京龙湖·观萃建面约 129 平方米的四居楼王实景样板间亮相，与此前开放的园林景观、架空层泛会所、风雨连廊、地库光厅、街角口袋公园等共同构成北京首座超 3 万平方米交付级实景示范区。「好房子」 的实景落地吸引了更多买房人，「五一」 期间观萃销售 28 套、约 1.54 亿元。

越秀北京某新盘项目 受访者供图

此前有受访对象曾向每经记者表示，「第一季度购房群体没有发生结构性变化，只不过 『小阳春』 激发了客户走向市场，大家的预期从深度观望转向主动比选」。

然而，近期多位房地产顾问和渠道专家向记者透露了相似的看法：一些客户自从 「好房子」 新政策出台后，便持续关注并咨询相关事宜，其中部分客户之前已经做出了购房决定，但现在又开始犹豫不决，「他们希望再观望一下，期待会有更优质的房源出现」。

这种观望，在 「五一」 假期转换成了更高频的看房热度。

58 安居客云洞察数据显示，「五一」 期间，全国新房线上找房日均热度较前五天环比上涨约 3.9%，较整个 4 月上涨约 2.5%。

得房率之后市场更关注什么？

如前所述，「好房子」 是这个假期北京楼市绕不开的主题。

今年 2 月 13 日，北京市规划和自然资源委员会就印发了 《北京市平原多点地区 「好房子」 规划管理相关技术要点 （试行）》。其中提到，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

北京 「好房子」 新规发布后，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受每经记者采访时曾表示，房地产市场购房的积极性是在明显增加的，购房者对于新推出的一些标准也很关心。说明当前供给端的一些改革，使得需求端对于 「好房子」 的期待更加强烈，期待有更多的好产品推出来。

北京某新盘项目 每经记者 陈梦妤 摄

丰台区某商品房项目策划经理吴九如 5 月 2 日在接受央视财经采访时就表示，客户来到售楼处之后，会主动向置业顾问询问得房率是多少。我们项目的套内使用率平均可以达到 90% 左右，其中最高的户型使用率可以达到 95%，使用率的提升对于购房者来说是一个比较大的实惠。

5 月 6 日，越秀北京方面通过书面向 《每日经济新闻》 记者表示，当住房需求从 「有房住」 向 「住好房」 过渡，对居住体验的衡量标准，不再仅是聚焦于户型本身，而是更聚焦于家庭陪伴、社交互动、居住场景等日常生活细节的完善。

前述龙湖集团有关人士也表示，构建业主群体的信任关系，是 「好房子」 的必修课，其中公共空间必不可少，公共空间越丰富，业主之间接触、交流的机会就越多。龙湖观萃北京昌平项目为了提供更多公共空间，首次试点落地了在首层架空、风雨连廊的鼓励政策。空间设计的突破，让项目有了充足的空间容纳全龄活动场所，交给业主使用。

购房者张喜 （化名） 在现场向每经记者表示，比较关注 「好房子」 新规中的层高和得房率，现在只要看房基本都会问这两个问题。「暂时只有自住需求，所以对得房率指标比较敏感。在区位、总价等主要条件都近似的情况下，那肯定是选高得房率的项目」。

越秀北京星耀未来项目售楼处 受访者供图

越秀北京星耀未来项目有关人士则认为，随着家庭结构的成长、新生活方式的注入，空间也需要不断更新演化。尤其是今年 「好房子」 被写入政府工作报告，从 「居者有其屋」 到 「择优而居」，下个阶段的资产配置与人居选择，一定是产品力更为领先的好房子，最直观的体现就是户型设计。好户型不一定等于好房子，但好房子首先得有好户型。

但一个不容忽视的现实则是，随着越来越多 「好房子」 入市，第一批试水项目具备的优势，可能会被更完善的 「后来者」 替代。比如，当得房率来到 100% 甚至更高的 120% 后，便已触及天花板；诸如 180 度全景落地窗、高端厨卫等装修配置同质化后，公区的泳池、会所究竟还有多少可挖掘的空间？

郭毅表示，存量项目可通过价格调整与竞品形成错位竞争，或等待区域内相邻项目完成去化后，使得两者总价区间重叠度相似的房源进一步降低，避免形成直接客源争夺的竞争态势。此外，通过多元化营销手段清仓库存，为后续市场布局腾出资金与空间。

封面图片来源：受访者供图